Добросовестность приобретения как основание возникновения права собственности на недвижимость

ДОБРОСОВЕСТНОСТЬ ПРИОБРЕТЕНИЯ КАК ОСНОВАНИЕ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

И. В. АКСЮК

Аксюк Инна Васильевна - адвокат (член Адвокатской палаты Ростовской области), старший преподаватель кафедры гражданского права юридического факультета Ростовского государственного университета.

В пункте 2 статьи 223 ГК РФ предусмотрено специальное основание возникновения права собственности на недвижимое имущество у добросовестного приобретателя, когда собственником исчерпаны возможности для истребования этого имущества путем предъявления виндикационных требований: "Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности... за исключением предусмотренных ст. 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя". Исследуя юридическую природу приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя, Б. Б. Черепахин пришел к следующему выводу: добросовестное приобретение права собственности от неуправомоченного отчуждателя является первоначальным способом приобретения права собственности, так как право собственности приобретателя не зависит от права собственности отчуждателя и от права собственности прежнего собственника. Оно приобретается свободным от всяких обременений, если приобретатель добросовестно о них не знал и не мог знать <1>. -------------------------------- <1> См.: Черепахин Б. Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя // Антология уральской цивилистики. 1925 - 1989: Сборник статей. М., 2001. С. 270.

Однако вопрос о сущности "доброй совести" в науке гражданского права является дискуссионным <2>. В соответствии со ст. 302 ГК РФ, "добрая совесть" состоит в том, что приобретатель не знал и не мог знать о незаконности отчуждения вещи. К. И. Скловский определяет добросовестность как извинительное незнание объективных препятствий к достижению преследуемой юридической цели, т. е. как незнание факта, а не права <3>. -------------------------------- <2> См.: Баринова Е. А. Вещные права в современном гражданском праве России: сравнительный анализ. М., 2001. С. 26 - 27; Братусь М. Б. Соотношение права и факта во владельческой защите // Законодательство и экономика. 2005. N 6; Витрянский В. В. Гражданский кодекс и суд // Вестник ВАС РФ. 1997. N 7. С. 132; Гаджиев Г. А. О субъективном имущественном праве добросовестного владельца // Актуальные проблемы науки и практики коммерческого права: Сборник научных статей. Вып. 5 / Под общ. ред. В. Ф. Попондопуло, О. Ю. Скворцова. СПб., 2005; Емельянов В. И. Юридическая сущность доброй совести // ЭЖ-Юрист. 2002. N 18; Краснова С. А. Определение понятия "добросовестность" в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2003. N 3; Рахмилович В. А. О праве собственности на вещь, отчужденную неуправомоченным лицом добросовестному приобретателю (к вопросу о приобретении права от неуправомоченного лица) // Проблемы современного гражданского права / Отв. ред. В. Н. Литовкин, В. А. Рахмилович. М., 2000; Скловский К. И. Применение норм о доброй совести в гражданском праве России // Хозяйство и право. 2002. N 9. <3> См.: Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М., 2002. С. 327.

Следует подчеркнуть, что если приобретатель утверждает о своей добросовестности, то тем самым он признает себя незаконным владельцем. Это, в свою очередь, может серьезно осложнить для такого лица защиту его владения, например, в том случае, когда истец в качестве способа защиты своего права на спорное имущество изберет не виндикационный иск, а иск о признании права собственности. Ссылка на "добрую совесть" в такой ситуации, по существу, представляет собой признание требований истца. Если незаконность отчуждения следует непосредственно из закона, то не может быть добросовестности. Незнание либо непонимание закона влечет недобросовестность. Так, например, объем прав унитарного предприятия по владению, пользованию и распоряжению государственным (либо муниципальным) имуществом установлен законом, а не договором: в частности, распоряжение недвижимым имуществом возможно лишь с согласия собственника. Сделки, совершенные с нарушением этого порядка, являются ничтожными. Следовательно, "добрая совесть" незаконных приобретателей исключена, так как ограничения распоряжения недвижимостью следуют из закона. Таким образом, добросовестность может являться только результатом фактической ошибки. До появления указанного правила (п. 2 ст. 223 ГК РФ) в юридической литературе не раз обозначалась следующая проблема. В иске отказано по мотиву добросовестности приобретения. В данном случае права собственности на приобретенное имущество нет. Приобретатель является его добросовестным, но незаконным владельцем. Приобрести право собственности на это имущество можно было только после истечения сроков приобретательной давности <4>. -------------------------------- <4> См.: Скловский К. И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М., 2004; Радченко С. Как не лишиться приватизированного имущества? // ЭЖ-Юрист. 2004. N 33.

В этой связи следует упомянуть Постановление Пленума ВАС РФ N 8, из которого следует, что если в иске об истребовании имущества собственнику отказано, то ответчик из незаконного владельца превращается в собственника: решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности к покупателю <5>. Это суждение в свое время вызвало достаточно бурные споры в юридической литературе <6>. Необходимо подчеркнуть, что ряд авторов (В. А. Рахмилович, К. И. Скловский и др.) при этом указывали на необходимость законодательно урегулировать данную ситуацию. Так, по мнению К. И. Скловского, "если бы законом была предусмотрена норма, наделяющая добросовестного владельца правом собственности до истечения срока приобретательной давности, то серьезных проблем с защитой владения на почве нашего ГК просто не осталось бы... придется признать неуместной едва ли не всю проблематику защиты владения, а ведущийся высшими судебными инстанциями напряженный поиск путей защиты владения... одним сплошным недоразумением" <7>. Вместе с тем единодушной поддержки ни в теории, ни на практике (в том числе в практике арбитражных судов) рассматриваемое толкование ВАС РФ до внесения соответствующих изменений в ГК РФ не находило. Показательно, что и Конституционный Суд РФ при обсуждении защиты владения <8> исходил из того, что и при отсутствии возможности виндикации вещи добросовестный владелец собственником не становится. -------------------------------- <5> См.: п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". <6> См., например: Скловский К. И. Отношения собственника с незаконным владельцем и приобретательная давность // Хозяйство и право. 2001. N 5; Рахмилович В. А. Указ. соч. <7> Скловский К. И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. С. 10. <8> См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П по делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О. М. Мариничевой, А. В. Немировской, З. А. Скляновой, Р. М. Скляновой и В. М. Ширяева.

В доктрине гражданского права истребование имущества по виндикационному иску не рассматривается как мера ответственности. Ответчик по такому иску - незаконный владелец, но не правонарушитель. В определенных законом случаях он наделен специальным средством защиты против утратившего владение собственника. Это средство защиты в литературе принято называть ограничением виндикации, под которым понимаются условия, делающие невозможным истребование вещи у незаконного владельца. Таким образом, в соответствии со ст. 302 ГК РФ, даже если истец представил надлежащее подтверждение своего права собственности на истребуемую вещь и эта вещь имеется в наличии во владении ответчика, это не всегда является основанием для возврата спорной вещи истцу. К таким условиям относится возмездность приобретения спорной вещи у неуправомоченного на ее отчуждение лица и добросовестность приобретения (ответчик не мог знать о данном правовом препятствии к отчуждению вещи). Очевидно, что цель ограничения виндикации - защита гражданского оборота. И защите оборота в рассматриваемом случае дается предпочтение перед защитой прав невладеющего собственника <9>. -------------------------------- <9> В настоящее время действующее законодательство предусматривает возможность компенсации за утрату права собственности на жилое помещение за счет казны РФ: ст. 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

"Добросовестность" приобретателя - факт, который должен быть установлен в судебном порядке <10>. -------------------------------- <10> См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П. О судебной практике, связанной с применением толкования, изложенного в данном Постановлении, см., например: Катунин Д. Сделка по совести // Бизнес-адвокат. 2005. N 18; Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 20 сентября 2005 г. N А33-24093/04-С2-Ф02-4556/05-С2; от 17 ноября 2005 г. N А33-5290/05-Ф02-5616/05-С2.

Весьма важным с практической точки зрения является вопрос о бремени доказывания "доброй совести". Согласно п. 3 ст. 10 ГК РФ, "добрая совесть" предполагается в тех случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли они разумно и добросовестно. Здесь следует обратить внимание на то, что законодатель в данной норме указывает на защиту субъективного права. Между тем в случае предъявления виндикационного иска ответчик может быть хотя бы и добросовестным, но все равно незаконным владельцем, а следовательно, он не может заявлять о защите своего субъективного права, которого просто не существует. Таким образом, указанная правовая норма, содержащая презумпцию "доброй совести", не подлежит применению к виндикационным требованиям и бремя доказывания "добросовестности" должно возлагаться на ответчика. Данной позиции без какого-либо серьезного правового обоснования уже довольно длительное время придерживается арбитражная практика <11>. Представляется, что такое распределение бремени доказывания "доброй совести" в случае виндикации является наиболее верным и отвечает смыслу действующего законодательства. В то же время Конституционный Суд РФ, рассматривая соотношение требований о реституции и виндикации, обращает внимание на то, что добросовестность должна быть установлена судом, однако не касается вопроса о том, на кого возлагается бремя доказывания. Следует также отметить подробно изложенную в юридической литературе точку зрения об общей презумпции добросовестности участников оборота, согласно которой "добросовестность" предполагается, но может быть опровергнута тем лицом, против требований которого направлено возражение о доброй совести <12>. -------------------------------- <11> См.: п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". <12> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая / Под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина. М., 2004; Краснова С. А. Определение понятия "добросовестность" в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2003. N 3; Сойфер Т. В. Комментарий к гл. 2 ГК РФ // Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. В. П. Мозолина, М. Н. Малеиной. М., 2004 и др.

Практика арбитражных судов исходит из того, что покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем, если к моменту совершения сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно, и если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными <13>. -------------------------------- <13> См.: п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Так, например, ООО "Допуск" обратилось в суд с иском к ЗАО "Римско" об освобождении нежилых помещений. Требования обосновывались тем, что истец является собственником спорных помещений, а ответчик занимает их на основании недействительных договоров купли-продажи и аренды, заключенных с АООТ "НИИ "Галс", поэтому обязан освободить их в силу ст. 301 ГК РФ. Ответчик обратился со встречным иском о признании его добросовестным приобретателем вышеуказанных помещений на основании ст. 302 ГК РФ. Встречный иск обоснован тем, что ЗАО "Римско" является добросовестным приобретателем спорного имущества, так как не знало и не могло знать об отсутствии у продавца - АООТ "НИИ "Галс" права на заключение договоров купли-продажи и аренды и о притязаниях ООО "Допуск" на эти помещения. Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи ответчик приобрел у АООТ "НИИ "Галс" в собственность часть нежилых помещений, а по договору аренды - в пользование подвальное помещение. Решением суда, вступившим в законную силу и имеющим преюдициальное значение для настоящего спора, сделки купли-продажи и аренды между АООТ "НИИ "Галс" и ЗАО "Римско" признаны ничтожными, право собственности на указанные помещения признано за ООО "Дальстак", правопреемником которого является истец. Судом отклонены доводы ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем спорных помещений. Решением суда, имеющим преюдициальное значение, установлено, что ЗАО "Римско" было уведомлено о наличии споров в отношении нежилых помещений на момент совершения сделок. Исходя из вышеуказанного, суд кассационной инстанции оставил решение первой инстанции об удовлетворении иска и об отказе в удовлетворении во встречном иске без изменения <14>. -------------------------------- <14> См.: Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16 декабря 2003 г. (дело N Ф03-А51/03-1/3111).

В то же время состояние добросовестности не требует от приобретателя каких-либо специальных действий по исследованию истории заключения сделки - необходимо и достаточно осмотрительности обычного "среднестатистического" участника гражданского оборота. Как отмечает И. Кашкарова, добросовестность приобретателя предполагает отсутствие у него сомнений в праве продавца отчуждать имущество <15>. -------------------------------- <15> См.: Кашкарова И. Пределы осмотрительности // ЭЖ-Юрист. 2005. N 12.

Более сложной проблемой оценки добросовестности субъекта рассматриваемых правоотношений является ситуация, когда в качестве приобретателя спорного имущества выступает юридическое лицо, если основанием приобретения права собственности является внесение незаконно полученного имущества одним из его учредителей в момент формирования уставного капитала. Такого рода ситуации встречаются в практике арбитражных судов и, как правило, не получают достойного теоретического осмысления и толкования <16>. -------------------------------- <16> См., например: Скловский К. И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. С. 170.

Например, ЗАО "Тверитекс" обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к ЗАО "Компания Тверитекс" об истребовании из незаконного владения нежилых помещений. К участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО "Содружество-98". Как следует из материалов дела, истцом было продано обществу с ограниченной ответственностью "Содружество-98" спорное имущество. В дальнейшем покупатель внес это имущество в уставный капитал ответчика в качестве своего вклада при учреждении последнего. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области вышеуказанный договор купли-продажи признан недействительным. При разрешении данного спора судом установлено, что ЗАО "Компания Тверитекс" отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю. Ответчик не знал и не мог знать о том, что ООО "Содружество-98" было не вправе распоряжаться имуществом, которое внесло в его уставный фонд в качестве своего вклада. На момент передачи спорного имущества в уставный капитал ЗАО "Компания Тверитекс" право собственности на данное имущество было зарегистрировано в установленном порядке за ООО "Содружество-98". В деле также отсутствуют доказательства того, что спорное имущество выбыло из владения истца помимо его воли. Решением суда первой инстанции в иске отказано. Постановлением апелляционной и кассационной инстанций данное решение оставлено без изменения <17>. -------------------------------- <17> См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29 ноября 2001 г. N 2834.

В подобных случаях представляется необходимым обращать внимание на следующее. Если имущество вносится в уставный капитал юридического лица до момента его государственной регистрации, то речь идет о том, что в этот момент приобретатель такого имущества как субъект гражданских правоотношений еще не возник. Следовательно, нельзя рассматривать и возможность выражения этим субъектом своей воли (в том числе посредством органов юридического лица, которые также еще не созданы). Поэтому нет оснований вообще исследовать "добрую совесть" такого участника данных отношений; не представляется возможным установить осведомленность приобретателя об имеющихся препятствиях к приобретению имущества. С другой стороны, создание юридического лица - результат волевых действий его учредителя (учредителей). Формирование уставного капитала является составной частью этих действий. Поэтому представляется, что "добросовестность" юридического лица в рассматриваемых случаях должна выражаться в "добросовестности" его учредителя (учредителей). В том случае, когда в судебном порядке установлено, что учредитель (учредители) не отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю, не может идти речи и о добросовестном приобретении спорного имущества таким юридическим лицом. Следует также подчеркнуть, что, в отличие от приобретательной давности, условием которой является добросовестность владения в течение всего срока давности, добросовестность приобретения как основание возникновения права собственности предполагает достаточным наличие "доброй совести" только на момент получения вещи. Последующая утрата этого состояния не влечет никаких правовых последствий <18>. -------------------------------- <18> Более подробно о различиях между приобретательной давностью и добросовестностью приобретения см., например: Тузов Д. Приобретения имущества от неуправомоченного отчуждателя: сложный юридический состав или приобретательная давность? // Российская юстиция. 2003. N 6.

Название документа