Право застройки в советском гражданском праве

(Мелихова А. В.) ("История государства и права", 2013, N 18) Текст документа

ПРАВО ЗАСТРОЙКИ В СОВЕТСКОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ <*>

А. В. МЕЛИХОВА

Мелихова Анжела Валентиновна, проректор по учебно-организационной работе и международным связям Института экономики и управления (ECOMEN), кандидат юридических наук, доцент, г. Таллин, Эстонская Республика.

Представленная статья посвящена одному из наиболее востребованных, но, к сожалению, малоизученных институтов советского гражданского права - праву застройки. В статье указывается на принципиальное отличие новой модели застройки от конструкции права застройки в законодательстве царской России; с этой целью проводится сравнительный анализ понятия и содержания исследуемого права, условий его предоставления и прекращения.

Ключевые слова: право застройки, право собственности, недвижимая вещь, земельный участок, советское гражданское право, вещное право.

The present article concerns one of the most urgent, but unfortunately poorly researched institutes of soviet civil law - right to development. The article notes the major difference of the new model of development from the construction of the right to development in the legislation of tsarist Russia; for this purpose the author makes a comparative analysis of concept and content of the right in question, conditions of provision and termination thereof.

Key words: right to development, ownership right, immovable thing, land plot, soviet civil law, proprietary right.

Возрождение на советской почве института права застройки в условиях, во многом прямо противоположных тем, при которых он существовал в царской России, объясняется тем обстоятельством, что институт этот, сохранив и прежнее название, и многие из прежних особенностей, изменил свое основное внутреннее содержание, приспособившись к общим задачам и принципам советского строя, преследуя единственную цель - увеличение жилой площади. Учитывая сказанное, исследование института застройки <1> следует начать с выявления основных причин, послуживших толчком для столь бурного его развития в первые годы советской власти. -------------------------------- <1> "Институт застройки состоит в следующем: лицо в качестве застройщика получает в пользование, на основе договора с коммунальным отделом городского Совета или с его земельным органом, участок земли для возведения на нем жилого строения и по окончании постройки владеет домом "на праве застройки" до истечения срока договора" (см.: Зимелева М. В. Гражданское право. М., 1947. С. 134).

Во-первых, в РСФСР в начале 20-х гг. все более и более острым становился жилищный кризис, особенно в крупных городских центрах, а также в местностях, прилегающих к фабрикам, заводам, рудникам и т. п. Во-вторых, развитие экономической и общественной жизни вызывало сосредоточение большого количества людей в промышленных, административных и культурных центрах, переполняемых населением, вынужденным терпеть крайнюю нужду из-за нехватки жилья вследствие изнашиваемости существующих жилищных и хозяйственных строений и медленного темпа застройки пустующих земельных участков. Единственным средством разрешить возникший кризис было увеличить жилищную площадь путем застройки пустующих земельных участков и восстановления существующих разрушенных зданий. Но осуществление такого строительства встречало ряд препятствий как экономического, так и юридического свойства. Частные собственники земельных участков не всегда обладали необходимыми средствами для возведения на них строений. Кроме того, государственные и общественные организации также не всегда располагали достаточными свободными суммами для ассигнования их на строительные мероприятия. Частные же лица, нуждающиеся в жилищах, большей частью люди среднего достатка (рабочие, служащие), были не в состоянии приобрести в собственность участки земли для возведения на них строений. Таким образом, для удовлетворения крайней потребности в жилище им приходилось строить здания на чужой земле, по арендным договорам имущественного найма, на условиях краткосрочного пользования землей, т. к., согласно ст. 154 Гражданского кодекса РСФСР (далее - ГК РСФСР), срок найма не мог превышать 12 лет. По истечении срока аренды владельцу этих строений приходилось либо сносить их, либо подчиняться требованиям собственника земли относительно повышения арендной платы для возобновления договора на следующий срок. Кроме того, такая неопределенность положения препятствовала возведению более или менее крупных и ценных зданий и сооружений, поскольку такие постройки требовали единовременной затраты больших средств, которыми застройщики в большинстве случаев не могли располагать без помощи кредита на условиях долгосрочного погашения долга и реального обеспечения его ипотекой. А ипотечный кредит был совершенно невозможен при наличии у должника лишь права краткосрочного пользования землей, на которой возведено здание, и притом еще права, зависящего от воли контрагента по арендному договору. Другими словами, институт права застройки в РСФСР "был вызван к жизни потребностями развивающейся жизни, не нашедшими себе достаточного удовлетворения в существовавших институтах права" <2>. -------------------------------- <2> Канторович Я. А. Право застройки: текст и коммент. к ст. ст. 71 - 84 Гражданского кодекса. М., 1924. С. 3.

Значение этого института определялось, в частности, тем, что "оно являлось наиболее распространенным способом юридического оформления индивидуального рабочего жилищного строительства. Особенно широкое распространение этот институт получил во время Великой Отечественной войны и в послевоенные годы в городах, разрушенных немцами, а также в новых промышленных районах Востока" <3>. -------------------------------- <3> Липецкер М. С. О юридической природе права застройки // Советское государство и право. 1947. N 3. С. 64.

В советском гражданском праве право застройки рассматривалось как вещное срочное право возводить строения на городских и внегородских землях, владеть, пользоваться и распоряжаться этими строениями в пределах срока, предусмотренного договором застройки <4>. Некоторые советские юристы, в частности, И. С. Вольман, называли право застройки даже "особым видом аренды земельного участка у государства" <5>, отмечая при этом, что у застройщика гораздо больше прав, чем у обыкновенного арендатора <6>. В связи с этим важно обратить внимание на то обстоятельство, что право застройки не может рассматриваться ни как особая форма найма, ни как разновидность права собственности. Это - "особое вещное право, хотя зависимое и производное от права собственности на землю, но не отменяемое по воле собственника и потому имеющее самостоятельную прочную экономическую ценность" <7>. -------------------------------- <4> Непосредственно в самом Гражданском кодексе РСФСР определения права застройки не содержалось. Впервые оно было введено Инструкцией НКВД и НКЮ N 204/657 (см. подробнее: Варшавский К. М. Право застройки в СССР. М., 1926. С. 47). <5> Вольман И. С. Право застройки. М., 1926. С. 8. <6> Там же. С. 7 - 9. <7> Канторович Я. А. Указ. соч. С. 5.

Основная задача и специальная цель института права застройки заключалась в том, чтобы "дать твердое правовое основание строительству жилищ, гарантируя длительный характер и ненарушимость установленного договором права застройки и тем самым создавая необходимые условия для применения частной инициативы в строительстве, а также для привлечения строительных капиталов и для осуществления строительного кредита" <8>. -------------------------------- <8> Там же. С. 10.

Право застройки устанавливалось договором о предоставлении под застройку как свободных земельных участков, так и застроенных в целях достройки, надстройки, перестройки и капитального ремонта строений и возведения новых. Под застройку можно было сдавать как участки земли, находящиеся в городах (городские земельные участки), так и участки, находящиеся вне городов (например, в селах, дачных местностях). Предметом права застройки могли быть строения, предназначенные не только для жилья, но и для иных целей, например, промышленных. В пределах срока договора о праве застройки это право переходило по наследству, могло быть обременяемо залогом и отчуждаемо. И кроме того, носило возмездный характер. Договор застройки являлся единственным основанием возникновения и длящегося существования рассматриваемого права. Он заключался коммунальным отделом с кооперативным объединением или иным юридическим лицом, а равно с гражданином <9>, и требовал нотариального удостоверения (ст. 72 ГК РСФСР). Срок действия указанных договоров не мог превышать 65 лет для каменных (кирпичных) и железобетонных строений, 60 лет - для смешанных строений и 50 лет - для деревянных строений. -------------------------------- <9> Застройщик (физическое или юридическое лицо) не являлся собственником возведенного им строения, поскольку, во-первых, право пользования зданием ограничивалось сроком действия договора, во-вторых, отчуждение и залог самого строения были невозможны отдельно от права застройки, и в-третьих, застройщик не мог разрушить или ухудшить строение, а должен был передать его государству (в лице коммунального отдела) при прекращении договора. Следовательно, собственником здания следует признать государство, право собственности которого возникало с момента возведения постройки.

Право застройки как право вещное пользовалось абсолютной защитой против всех его нарушителей. Подсудность споров, возникающих из договора о праве застройки, определялась общими положениями ГПК РСФСР. Кроме того, в ст. 83 ГК РСФСР содержалось прямое указание на подсудность споров по договорам застройки общим судебным учреждениям, т. е., в зависимости от суммы спора, - Народному суду или Губернскому суду.

Название документа