Недвижимое имущество как объект приобретательной давности

НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО КАК ОБЪЕКТ ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ

Т. Г. ЯРОЧКИНА

Ярочкина Т. Г., преподаватель кафедры гражданского права и процесса МГУ им. Н. П. Огарева.

Как правовой институт приобретательная давность - это группа правовых норм, регулирующих однородные общественные отношения - отношения по определению судьбы имущества, находящегося в добросовестном, открытом и непрерывном владении "как своим собственным" (ст. 234 ГК РФ). Объектом приобретательной давности в силу вышеуказанной статьи может выступать недвижимое и иное имущество. Поскольку недвижимое имущество обладает более высокой стоимостью и его обращение в гражданском обороте связано со сложной процедурой передачи прав на него, именно данная категория представляет наибольший интерес для изучения в рамках института приобретательной давности. Итак, ст. 130 ГК РФ определено понятие недвижимого имущества, в соответствии с которым оно может быть разделено на три группы: - имущество, являющееся недвижимым по своей природе (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты); - имущество, перемещение которого без соразмерного ущерба его назначению невозможно (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения); - имущество, по своей природе являющееся движимым, но отнесенное законом к недвижимому (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Исходя из буквального смысла ст. 234 ГК РФ, все вышеперечисленные виды недвижимого имущества могут быть объектом отношений по приобретению права собственности в силу давности владения. Однако в отношении многих из них имеются особенности, связанные с их правовым статусом либо со сложившейся практикой и спецификой самих объектов, например недра, космические объекты и т. п. Так, Н. В. Карлова и Л. Ю. Михеева <1> отмечают, что не может быть приобретен в силу приобретательной давности имущественный комплекс (вещи, права требования и сопровождающие имущество долги). На основании вышеизложенного, указывает А. В. Лисаченко <2>, можно прийти к выводу, что под недвижимым имуществом как объектом исследуемых правоотношений следует понимать не всякое недвижимое имущество вообще, как оно определяется в ст. 130 ГК РФ, а лишь те его категории, в отношении которых закон не исключает возможности приобретения права собственности по давности владения. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография Н. В. Карловой, Л. Ю. Михеевой "Приобретательная давность и правила ее применения" включена в информационный банк. ------------------------------------------------------------------ <1> Карлова Н. В., Михеева Л. Ю. Серия "Имущественные споры". Приобретательная давность и правила ее применения: Практическое пособие. М.: Изд-во "Палеотип", 2002. С. 33. <2> Лисаченко А. В. Приобретательная давность в российском гражданском праве // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. М.: Статут, 2001. С. 283.

Необходимо также затронуть вопрос о возможности применения ст. 234 ГК РФ к земельным участкам. В научной литературе, посвященной данной проблеме, высказаны принципиально разные мнения. Так, Н. А. Сыроедов не исключает возможности перехода прав на земельные участки в силу приобретательной давности <3>. Допускает такую возможность и В. П. Драчуг, отмечая, что "приобретательная давность является преимуществом садоводов и других владельцев земли перед иными собственниками в том смысле, что они длительное время, годами, пользовались данными земельными участками без оформления прав на них" <4>. -------------------------------- <3> Проблемы экологического земельного права и законодательства // Вестник Московского университета. Серия 11. Право. 2000. N 2. С. 107. <4> Драчуг В. П. Юридический справочник землевладельца. М.: Издательство "Норма", 2000. С. 29.

По мнению О. К. Голиченкова и О. М. Козырь, приобретательная давность "не может служить основанием возникновения прав на земельный участок, т. е. гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником земельного участка, хотя и владеющее им как своим собственным недвижимым имуществом добросовестно, открыто и непрерывно, не приобретают права собственности на этот земельный участок, независимо от сроков владения" <5>. Подобную позицию отстаивает и Е. А. Суханов, который говорит о невозможности применения данного основания возникновения права собственности к земельным участкам в силу того, что в законодательстве установлена "презумпция их принадлежности только государственным образованиям", а поэтому "для этих объектов... не может возникнуть режим бесхозяйного имущества и приобретение их в собственность по давности владения (ст. 225, 234 ГК РФ)" <6>. -------------------------------- <5> Голиченков О. К., Козырь О. М. Концепция Федерального закона о земле // Государство и право. 1994. N 7. С. 67. <6> Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. А. Л. Маковский. М.: Исследовательский центр частного права, 1998. С. 231 - 214.

Однако правовых оснований для исключения земельных участков из сферы применения приобретательной давности нет. Поскольку хотя ГК РФ и разрешает оборот земли только в той мере, в какой он допускается законами о земле (ст. 129, 130 ГК РФ), но действующее в настоящее время земельное законодательство закрепляет, что права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством (ст. 25 ЗК РФ). Тем не менее следует отметить, что при определении начала и окончания течения срока приобретательной давности в отношении земельных участков действуют иные правила, чем для других видов недвижимого имущества. Это объясняется тем, что до принятия 23 ноября 1990 г. Закона РСФСР "О земельной реформе" вся земля принадлежала государству. А ГК РСФСР 1964 г. закреплял положение о нераспространении исковой давности на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения. Указанная норма была отменена Законом СССР от 1 июля 1990 г. "О собственности в СССР". Таким образом, срок исковой давности в отношении земельных участков начал течь не ранее 1 июля 1990 г., срок же приобретательной давности в соответствии с п. 4 ст. 234 ГК РФ начинает течь только после истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. Следовательно, право собственности на земельные участки в силу приобретательной давности может возникнуть только после 1 июля 2008 г. Кроме того, необходимо учитывать, что в соответствии с земельным законодательством России не все земельные участки могут находиться в частной собственности. Например, не подлежат передаче в собственность граждан или юридических лиц земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, дороги, парки, сады и др.); земли заповедников, памятников природы и других, особо охраняемых, природных территорий; земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании <7>. Кроме того, не могут быть в соответствии с законодательством объектами частной собственности земли лесного фонда и иные земли, а давностное владение землей не должно противоречить одному из основных принципов земельного законодательства - целевому использованию земельных участков. -------------------------------- <7> Указ Президента РФ от 14 июня 1992 г. N 631.

Итак, Гражданский кодекс РФ не предусматривает каких-либо специальных условий приобретения права собственности в силу приобретательной давности для недвижимого имущества. Дополнительные ограничения вытекают из правового статуса объекта недвижимости. Однако вследствие проведения реформы гражданского законодательства в 90-х годах возникают и остаются нерешенными некоторые проблемы применения приобретательной давности к отдельным объектам недвижимого имущества.

Название документа