Расторжение договора социального найма вследствие самовольного переустройства (перепланировки) жилых помещений

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ВСЛЕДСТВИЕ САМОВОЛЬНОГО ПЕРЕУСТРОЙСТВА (ПЕРЕПЛАНИРОВКИ) ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

О. Б. НОВИКОВА

Новикова О. Б., старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин ФГОУ ВПО "Волгоградская академия государственной службы".

В Российской Федерации одним из приоритетных направлений государственной политики является разработка и совершенствование национального проекта о доступном жилье. Право на жилище - одно из основных законодательно установленных прав человека. В соответствии со ст. 7 Конституции Российская Федерация - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. В 90-х годах XX в. конституционное право на жилище приобрело новые пути реализации: покупка квартиры на средства, полученные через ипотечное кредитование; использование жилищных сертификатов; финансирование строительства квартиры; аренда юридическим лицом жилого помещения для проживания работников. Наряду с указанными способами осуществления права на жилище сохраняет свое значение и традиционный институт гражданского права - наем жилого помещения. Это обусловлено низким уровнем благосостояния значительной части населения. Граждане, стремясь улучшить свои жилищные условия, сделать их более комфортными, все чаще прибегают к такому способу, как переустройство (перепланировка) жилого помещения. В ЖК РСФСР имелась всего одна статья, посвященная вопросам перепланировки и переустройства жилого помещения, остальные нормы содержались в подзаконных нормативных актах. Согласно ст. 84 ЖК РСФСР переустройство, перепланировка жилого помещения и подсобных помещений могли производиться лишь в целях повышения благоустройства квартиры и допускались с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя и с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов. При этом разрешались в судебном порядке споры, возникающие в связи с отказом наймодателя, нанимателя или членов его семьи в производстве переустройства или перепланировки. При самовольной (без разрешения исполнительного комитета Совета народных депутатов) перепланировке или переустройстве наниматель обязан был за свой счет привести это помещение в прежнее состояние. По сравнению с ранее действовавшими нормами права современное законодательство более подробно регулирует указанные отношения. Впервые на уровне Жилищного кодекса РФ закреплено понятие перепланировки и переустройства жилого помещения. Согласно ч. 1 ст. 25 ЖК РФ переустройство представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. В ст. 29 ЖК РФ впервые закреплено определение понятия самовольного переустройства (перепланировки). Как и ранее, самовольным признается переустройство (перепланировка), проведенное без согласования компетентного органа местного самоуправления или (законодательная новелла) с нарушением проекта переустройства (перепланировки). Жилищный кодекс РФ предусматривает новое основание расторжения договора социального найма: самовольное переустройство и (или) перепланировка жилого помещения. В судебной практике возникли такие категории дел, как споры о сохранении жилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии и о расторжении договора социального найма вследствие указанных самовольных действий. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ иск о расторжении договора как последствие самовольного переустройства (перепланировки) подается органом, осуществляющим согласование переустройства (перепланировки). Требования о сохранении жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии заявляют сами жильцы (собственники, наниматели). Договор социального найма может быть расторгнут с нанимателем как последствие самовольного переустройства (перепланировки) при наличии одновременно нескольких условий гражданско-правовой ответственности: 1) противоправное деяние, нарушающее нормы закона (ст. 26, 29 ЖК РФ), а также субъективное право лица: - проведение перепланировки (переустройства) без согласования с компетентным органом местного самоуправления или с нарушением проекта (противоправное действие); - неисполнение обязанности нанимателем по приведению жилого помещения в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом, осуществляющим согласование (противоправное бездействие); 2) вред, который может быть всех видов: имущественный вред (расходы по приведению помещения в прежнее состояние), физический вред жизни и здоровью граждан, моральный вред (связанные с этим страдания, переживания); 3) причинно-следственная связь между противоправным деянием и наступившим вредом; 4) вина правонарушителя. Представляется, что от наличия вреда при других сходных обстоятельствах зависит исход судебного дела. Согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо не создается угроза их жизни и здоровью. По моему мнению, между словами "не нарушаются права и законные интересы граждан" и "не создается угроза их жизни и здоровью" не должен использоваться союз "либо", предполагающий альтернативные условия, а необходим соединительный союз "и" или запятая, так как оба обстоятельства важны. Условие о ненарушении прав и законных интересов граждан является общим и включает в том числе несоздание угрозы для жизни и здоровья людей, особое внимание чему уделено законодателем в силу значения прав человека на жизнь и охрану здоровья. Отсутствие в результате самовольного переустройства (перепланировки) угрозы для жизни и здоровья граждан при наличии иного вреда их правам и законным интересам не должно повлечь вынесение решения суда о сохранении помещения в перепланированном состоянии. В качестве примеров такой самовольной перепланировки могут быть приведены случаи, когда из изолированных комнат делают смежные без согласия сонанимателя квартиры. Использование законодателем союза "либо" для формулировки условий сохранения жилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии вызывает неоднозначное толкование нормы ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на практике: альтернативными или обязательными условиями являются перечисленные в нем обстоятельства вынесения указанного решения суда. В связи с этим предлагаю внести изменение в ч. 4 ст. 29 ЖК РФ и объединить указанные условия союзом "и". При наличии условий гражданско-правовой ответственности санкцией в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма в соответствии с ч. 5 ст. 29 ЖК РФ является расторжение договора с возложением на собственника, являющегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению жилого помещения в прежнее состояние. Г. Ф. Шешко отмечает, что законодатель не установил последствий расторжения договора социального найма в случае самовольного переустройства (перепланировки), и полагает, что допустимо в этом случае квалифицировать действия как разрушение (повреждение) жилого помещения и применять выселение без предоставления другого жилья (ст. 91 ЖК РФ) <1>. При отсутствии повреждения жилого помещения (например, перенос газовых приборов, устройство новой перегородки) санкция в виде выселения без предоставления другого жилого помещения не может применяться, так как ст. 91 ЖК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований выселения без предоставления другого жилого помещения. Поскольку в соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ решение суда о расторжении договора социального найма жилого помещения может быть принято судом, если нарушены права и законные интересы граждан, в том числе создана угроза их жизни и здоровью, автор считает, что последствием расторжения договора социального найма должно быть выселение без предоставления другого жилого помещения. В большинстве случаев на практике нарушение прав и законных интересов граждан при самовольном переустройстве (перепланировке) связано с разрушением жилого помещения. Однако не всегда это так. Например, самовольная установка газового, отопительного оборудования может привести к угрозе для жизни и здоровья граждан, к реальной угрозе разрушения жилого помещения, но еще не повлечь самого разрушения. Полагаю, что в таких случаях в качестве последствий расторжения договора социального найма необходимо предусмотреть выселение без предоставления другого жилого помещения. Предлагаю дополнить ст. 91 ЖК РФ частью 3: "Выселению без предоставления другого жилого помещения подлежат граждане в случае принятия судом решения о расторжении договора социального найма за совершение самовольного переустройства (перепланировки)" <2>. Предложенная санкция является жесткой, однако законодательство предусматривает возможность избежать расторжения договора социального найма по исследуемому основанию путем приведения жилого помещения в прежнее состояние (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ). В соответствии с ч. 3 ст. 29 ЖК РФ для выполнения действий по приведению жилого помещения в прежнее состояние органом по согласованию переустройства (перепланировки) нарушителю назначается разумный срок. Суд должен проверить, достаточна ли продолжительность этого срока для выполнения необходимых работ. Если назначенного срока было недостаточно для проведения всех работ, то решение о расторжении договора социального найма и выселении не может быть вынесено. -------------------------------- <1> Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под общ. ред. заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации В. М. Жуйкова. М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ", 2006. С. 79. <2> Новикова О. Б. Основания изменения и расторжения договора найма жилого помещения. Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. Волгоград, 2006. С. 179.

Название документа