Арендатор считает необходимым обновить часть фасада арендованного здания, используемого в основной деятельности. Планируется привлечь стороннюю организацию для выполнения работ по возобновлению облицовки части стены здания плиткой и ремонту наружной штукатурки. Правомерно ли уменьшение налоговой базы при исчислении налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, на такие затраты, если в договоре аренды не закреплено, за чей счет осуществляется текущий и капитальный ремонт имущества?

Ответ: Арендатор вправе включить стоимость текущего ремонта арендованного здания в расходы при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. При этом расходы на капитальный ремонт арендатором не учитываются при условии, что в договоре аренды не закреплено, за чей счет осуществляется текущий и капитальный ремонт такого здания.

Обоснование: Стоимость ремонта арендованного имущества учитывается при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, у той из сторон договора аренды, на которую законом или договором возложена прямая обязанность по проведению ремонта. К такому выводу пришли Минфин России (Письмо от 12.05.2009 N 03-11-06/2/84), УФНС России по г. Москве (Письма от 17.04.2006 N 18-12/3/30651@, от 18.10.2004 N 21-09/67299) и арбитры (Постановления ФАС Уральского округа от 20.02.2007 N Ф09-755/07-С3, ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.11.2007 N А33-4374/07-Ф02-8822/07).

Как сказано в ст. 616 Гражданского кодекса РФ, если иное не установлено законом или договором аренды, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на его содержание. Арендодатель, в свою очередь, обязан производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества.

Провести грань между текущим и капитальным ремонтом поможет Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденное Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 (далее - Положение N 279) (правомерность применения указанного документа подтверждается Письмом Минфина России от 25.02.2009 N 03-03-06/1/87 и судебной практикой (Определения ВАС РФ от 28.02.2013 N ВАС-1552/13 по делу N А45-9545/2012, от 14.12.2009 N ВАС-13842/09 по делу N А53-19371/2008)).

Согласно п. 3.4 Положения N 279 к текущему ремонту производственных зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей. Примерный перечень работ по текущему ремонту приведен в Приложении 3 к этому документу, наряду с прочим в него включены:

- укрепление угрожающих падением облицовочных плиток, архитектурных деталей или кирпичей в перемычках, карнизах и других выступающих частях зданий (не более 10% общей площади облицованной поверхности);

- ремонт наружной штукатурки отдельными местами с отбивкой отставшей штукатурки (до 5% оштукатуренной поверхности фасада).

Капитальный ремонт производственных зданий и сооружений характеризуется работами, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен и др.). Работы по капитальному ремонту поименованы в Приложении 8 (п. 3.11 Положения N 279), в частности:

- ремонт и возобновление облицовки площадью более 10% облицованной поверхности;

- полное или частичное (более 10%) возобновление штукатурки.

Если произведенные арендатором с помощью сторонней организации работы будут носить характер текущего ремонта, то их стоимость учитывается при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН. На основании пп. 3 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы на расходы на ремонт основных средств (в том числе арендованных). Как следует из вопроса, арендуемое здание используется организацией в основной деятельности, то есть выполняется условие об экономической обоснованности расходов, закрепленное в п. 1 ст. 252, п. 2 ст. 346.16 НК РФ.

Таким образом, организация при надлежащем документальном оформлении хозяйственной операции вправе включить в расходы стоимость ремонта на дату фактической оплаты услуг исполнителя (п. 1 ст. 252, п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Как отмечено выше, в рассматриваемой ситуации обязанность по проведению капитального ремонта лежит на арендодателе. При этом в силу п. 1 ст. 616 ГК РФ капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем данной обязанности дает арендатору право по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

А. М.Лопатина

Консалтинговая группа "Аюдар"

29.05.2013