Правовая природа квартирной собственности по законодательству Эстонской Республики

ПРАВОВАЯ ПРИРОДА КВАРТИРНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ ЭСТОНСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

Т. П. КАЛИН

Калин Т. П., соискатель кафедры гражданского права и процесса РГСУ.

Квартирная собственность как отдельный институт вещного права впервые возник в немецком праве после Второй мировой войны в 1951 году. Из-за большого объема строительства жилых домов возникли трудности с финансированием жилого фонда. Именно бремя содержания жилого фонда государством дало толчок возникновению особого института собственности, которую определили как квартирная собственность <1>. -------------------------------- <1> Schwab K. H., Prutting H. Asjaxigus: Xpik. Tallinn.: Xigusteabe AS Juura, 1995. C. 219.

Квартирная собственность (собственность на жилище) в немецком праве рассматривается как особый вид собственности, нарушающий некоторые общие положения гражданского права, в частности в том, что вещь может быть или только в общей, или только в единоличной собственности, и представляющий собой особый институт собственности на квартиру в связи с общей собственностью на часть дома. В Германии квартирная собственность регулируется Законом о квартирной собственности и длящимся правом на квартиру от 15 марта 1951 года, с последующими изменениями. Этот Закон регламентирует возникновение квартирной собственности, права и обязанности квартирособственников, пользование и управление предметом долевой собственности и так далее. Согласно немецкому Закону о квартирной собственности объектом собственности здесь является жилое помещение и все остальные части жилого дома, не служащие целям проживания. Из этого вытекает, что квартирособственник имеет право индивидуальной собственности на квартиру и общей собственности на остальные части жилого дома в виде идеальной доли. Смысл такого положения, по мнению немецких юристов, состоит в рационализации индивидуального использования жилищных прав. Оно реализуется успешнее, если собственники объединяются в собрание собственников и назначают управляющего <2>. Таким образом, немецкий Закон о квартирной собственности предполагает наличие объединения собственников квартир для совместного управления предметом долевой собственности. Таким образом, появившийся в Германии вид собственности объединил исключительную собственность и долевую собственность в одно целое - квартирную собственность. -------------------------------- <2> Рерихт А., Жалинский А. Введение в немецкое право. М.: Спарк, 2001. С. 430.

В Эстонии предпосылкой возникновения института квартирной собственности является жилищная реформа. Целью жилищной реформы является обеспечение лучшего обслуживания и сохранности жилых помещений путем проведения приватизации данных объектов. Этот принцип заложен в Закон о приватизации жилых помещений, который был принят 6 мая 1993 года парламентом Эстонии, то есть до того, как были приняты такие законодательные акты, как Закон о вещном праве, Закон о квартирной собственности и Закон о квартирных товариществах. Приняв Закон о приватизации жилых помещений, законодатель поставил цель - передать квартиры в частную собственность. Однако для достижения этой цели было недостаточно Закона о приватизации жилых помещений, требовалось произвести изменения в уже действующем законодательстве. Законодатель исходил из того, что государство и местные органы самоуправления не являются достаточно хорошими собственниками жилищного фонда, поскольку общеизвестно, что частный собственник действует эффективнее в отношении своей собственности, чем государство. Для этого необходима соответствующая законодательная база, которая регулировала бы права и обязанности квартирособственников. Такой законодательной базой стал принятый 23 марта 1993 году Закон о квартирной собственности. Однако с практической стороны принятый Закон о квартирной собственности оказался трудноприменимым, в связи с чем возникла необходимость разработки и принятия нового закона. С приватизацией жилых помещений установили, что приватизированные жилые помещения являются сутью объекта права; в исключительную собственность приватизируют реальную часть, а принадлежащую ей часть в строении приватизируют в виде идеальной доли <3>. Позже из-за этого положения был разработан и принят 15 ноября 2000 года новый Закон о квартирной собственности. В то же время квартирная собственность как содержание объекта права не является существенным моментом для достижения целей жилищной реформы. Для налаженных отношений между квартирособственниками необходимо наличие законодательной базы, регулирующей такие отношения. Таким образом, положения Закона о квартирных товариществах повлияли на сущность квартирной собственности как правового института, поскольку немаловажное значение имеет то, как собственник реализует свои права, а также с чьими правами и интересами собственник должен считаться, осуществляя свое право собственности. -------------------------------- <3> Статья 3 Закона о приватизации жилых помещений, 06.05.1993, Правовые Акты Эстонии 2001 г. N 8. Ст. 638.

Квартирная собственность является вещно-правовым понятием, и ее регулирование вытекает из Закона об Общей части Гражданского кодекса, из положений Закона о вещном праве и Закона о квартирной собственности. Причем в части неурегулированных вопросов относительно долевой собственности в Законе о квартирной собственности применяются положения Закона о вещном праве. Согласно части 1 статьи 1 Закона о квартирной собственности квартирная собственность - это право собственности на реальную часть жилого дома, соединенную с идеальной долей в долевой собственности, к которой относится реальная часть. Из данного определения следует, что квартирная собственность обладает своеобразным юридическим статусом, основанным на сочетании прав собственников на реальные и идеальные доли недвижимости. Реальной частью квартирной собственности является жилое помещение (квартира), которое разграничено в действительности потолком, полом и стенами. Таким образом, в отношении реальной части квартирной собственности можно точно указать ее границы. Реальной частью не будут считаться само строение и его части, а также оборудование, необходимое для существования и обеспечения безопасности строения, а также прочее оборудование, предназначенное для совместного использования квартирособственниками, даже в случае, если такое оборудование находится в границах реальной части <4>. В отношении реальной части собственник квартиры может самостоятельно реализовывать свое право на квартирную собственность. Он может отчуждать или изменять реальную часть, правда, без причинения ущерба правам других собственников квартир, изменения внешнего вида жилого дома и повреждения идеальной доли. Данные ограничения приводятся в статье 2 Закона о квартирной собственности. Целью таких ограничений является защита прав остальных участников долевой собственности. В остальном квартирособственник имеет исключительное право распоряжаться реальной частью квартирной собственности. -------------------------------- <4> Яалда А. Мой потолок для соседа - его пол? // Деловые ведомости. 18 - 24 апреля 2001 г. N 15. С. 10.

В силу объективной природы реальной части владение, пользование и распоряжение ею не требует совместного усмотрения собственников разных реальных частей. Субъективное право каждого из них ограничено пределами реального существования предмета собственности. На практике с определением реальной части сложностей не возникает. Что касается второй составляющей квартирной собственности - идеальной доли в долевой собственности, то здесь требуется более глубокое изучение этого вопроса. Согласно ч. 2 статьи 1 Закона о квартирной собственности предметом долевой собственности являются земельный участок, а также части и оборудование строения, которые не относятся к реальной части ни одной из квартирных собственностей и не находятся в собственности третьих лиц <5>. Исходя из данной дефиниции предметом долевой собственности является земельный участок под жилым домом, а также несущие наружные и внутренние стены дома, крыша, подвалы, лестничные клетки, все общие технические сети и коммуникации. Согласно Закону о вещном праве у каждого собственника долевой собственности есть установленная часть, численно обозначенная идеальная доля на одну вещь, которая является предметом долевой собственности, и у него есть право пользоваться этой вещью <6>. -------------------------------- <5> Часть 2 статьи 1 Закона о квартирной собственности. 15.11.2000. Правовые Акты Эстонии. 2001. N 3. Ст. 601. <6> Schwab K. H., Prutting H. Asjaxigus: Xpik. Tallinn.: Xigusteabe AS Juura, 1995. C. 217.

Согласно части 3 статьи 70 Закона о вещном праве долевая собственность - это собственность двух или более лиц на общую вещь в идеальных долях. То есть сособственникам в долевой собственности принадлежит известная, точно определенная доля общей собственности. Однако такая доля определяется, в отличие от реальной части, не как конкретная часть вещи, а как часть права собственности на данную вещь. Таким образом, предмет долевой собственности в квартирной собственности делится на идеальные доли, закрепленные за реальными частями каждого квартирособственника. Напомним, что идеальная доля в действительности не разграничена и выражается простой дробью в виде числителя и знаменателя (S). Величина идеальной дроби пропорциональна площади реальной части к общей площади жилого дома. Следовательно, идеальные доли разных владельцев могут быть разными. Согласно Закону об Общей части Гражданского кодекса существенные части строения земельного участка не могут быть в гражданском обороте раздельно друг от друга - в этом отражается смысл земельной реформы. В связи с этим не может быть в гражданском обороте без земли приватизированная квартира. Таким образом, собственники квартир (реальных частей) в многоквартирном доме в ходе приватизации становятся собственниками земельного участка под строением на правах сособственников в долевой собственности. Поскольку здесь земельный участок и само строение обслуживают все реальные части, то долевая собственность целесообразней для всех квартирособственников. Каждый квартирособственник имеет в долевой собственности свою часть в виде идеальной доли, которая соответствует его реальной части. Реальные части строения и идеальные доли в долевой собственности являются предметом квартирной собственности и не могут быть отдельно друг от друга отчуждены, обременены и завещаны, что прямо вытекает из Закона о квартирной собственности <7>. -------------------------------- <7> Часть 3 статьи 1 Закона о квартирной собственности. 15.11.2000. Правовые Акты Эстонии 2001 г. N 3. Ст. 601.

Понимание идеальной доли усложняет то, что это умозрительная конструкция, которую нельзя увидеть или потрогать, ее можно назвать мыслимой частью квартирной собственности. Тем не менее с ней связан целый комплекс имущественных прав, поскольку идеальная доля квартирной собственности находится в долевой собственности <8>. -------------------------------- <8> Уусмаа М. Идеальная доля - понятие непростое, а выражается дробью // Деловые ведомости. 10 - 16 апреля 2002 г. N 14. С. 14.

Земельный участок под жилым домом, который является предметом долевой собственности, а также части строения, которые не относятся к реальной части квартирной собственности, по объективным возможностям поддаются делению на реальные части. На каждую такую часть хотел бы претендовать отдельный собственник приватизированной квартиры, считающейся реальной частью строения. Однако все заключается в том, что законодатель наделил собственников приватизированных квартир правом не на реальную часть, а на идеальную долю общего для всего дома земельного участка. Тем самым устанавливается самая целесообразная с точки зрения законодателя возможность совместными усилиями осуществлять правомочия собственников на землю и другие части и оборудования строения, которые не относятся к реальной части ни одной из квартирных собственностей. Таким образом, на основании вышеизложенного можно сделать вывод, что квартирная собственность представляет собой сложную юридическую конструкцию, которая объединяет в себе исключительную собственность на реальную часть и долевую собственность на земельный участок и строение в виде идеальных долей, которые вместе образуют единый объект права.

------------------------------------------------------------------

Название документа