Физическое лицо в феврале 2009 г. приобрело земельный участок площадью 1600 кв. м. В 2011 г. после межевания указанный участок был разделен на два площадью 800 кв. м каждый. Право собственности на образованные в результате раздела земельные участки зарегистрировано в мае 2011 г. В 2012 г. эти участки были проданы, первый - в июле, второй - в августе. Может ли физическое лицо воспользоваться предусмотренным п. 17.1 ст. 217 НК РФ освобождением от обложения НДФЛ доходов, полученных от продажи участков?

Ответ: По мнению Минфина России, срок нахождения в собственности земельных участков необходимо исчислять с момента регистрации права на разделенные участки. Таким образом, физическое лицо не может воспользоваться предусмотренным п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ освобождением от обложения НДФЛ доходов, полученных от продажи участков, если вновь образованные земельные участки при их продаже будут находиться в собственности физического лица менее трех лет. При этом некоторые суды приходят к иному выводу при рассмотрении аналогичных вопросов.

Обоснование: Пунктом 17.1 ст. 217 НК РФ предусмотрено освобождение от налогообложения доходов, полученных физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

Право собственности на приобретенный земельный участок возникло у покупателя с момента регистрации этого права (п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ).

С этого момента он был наделен правом владения, пользования и распоряжения своим имуществом, то есть правом совершать любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 11.4 Земельного кодекса РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. Пунктом 2 указанной статьи установлено, что у собственника разделяемого земельного участка возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

Статья 235 ГК РФ предусматривает следующие основания прекращения права собственности: отчуждение собственником своего имущества другим лицам, отказ собственника от права собственности, гибель или уничтожение имущества, утрата права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В ст. 44 ЗК РФ перечислены следующие основания прекращения права собственности на земельный участок: отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам; отказ собственника от права собственности на земельный участок; принудительное изъятие у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

Данный перечень является закрытым.

Согласно п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. В новых разделах ЕГРП и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы ЕГРП и открыты новые дела правоустанавливающих документов.

Таким образом, с принятием в 2011 г. решения о разделе первоначального земельного участка на два обособленных земельных участка с внесением соответствующих записей в ЕГРП право собственности, возникшее в 2009 г., не прекратилось, поскольку действующее законодательство не предусматривает в качестве основания прекращения права собственности на недвижимость ее раздел на отдельные самостоятельные части с последующей постановкой на кадастровый учет. Данное право лишь преобразовалось в право собственности на две части ранее единого объекта недвижимости.

Таким образом, фактически земельные участки, проданные летом 2012 г., находились в собственности продавца этих участков более трех лет.

Данное мнение нашло свое отражение в судебной практике (Определение Московского городского суда от 10.08.2011 по делу N 33-23054, Апелляционное определение Московского областного суда от 20.12.2012 по делу N 33-24614).

Необходимо отметить, что Минфин России придерживается противоположной позиции: период нахождения в собственности вновь образованных в результате раздела земельных участков следует исчислять с даты получения свидетельств о праве собственности на разделенные земельные участки. Со ссылкой на положения ст. 11.4 ЗК РФ, ст. 219 ГК РФ, абз. 1 п. 9 ст. 12 Федерального закона N 122-ФЗ Минфин России делает вывод о том, что в данном случае земельный участок, из которого образовалось несколько участков - новых объектов права собственности, прекращает свое существование (Письма от 18.05.2012 N 03-04-05/7-646, от 17.05.2012 N 03-04-05/7-635, от 17.02.2012 N 03-04-05/7-192, от 10.02.2012 N 03-04-05/7-153, от 27.02.2012 N 03-04-05/7-228, от 24.01.2012 N 03-04-05/9-61 (п. 2), от 21.10.2011 N 03-04-05/7-768, от 24.08.2011 N 03-04-05/7-588, от 18.08.2011 N 03-04-05/7-577).

Аналогичная позиция отражена в Определении Московского городского суда от 14.12.2010 N 33-36065.

Учитывая изложенное, отстаивать правомерность освобождения доходов от продажи данных участков от обложения НДФЛ налогоплательщику придется в суде.

А. Г.Шорина

ЗАО "ТЛС-ГРУП"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

27.05.2013