Организация А построила объект недвижимого имущества, до получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию передала его в аренду организации Б и после этого получила разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию. Является ли данный факт самостоятельным основанием для признания договора аренды недействительным?

Ответ: В случае если организация А построила объект недвижимого имущества, до получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию передала его в аренду организации Б и после этого получила разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, то сам по себе факт заключения договора аренды до получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию не является самостоятельным основанием для признания такого договора аренды недействительным.

Обоснование: В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Пунктом 1 ст. 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Таким образом, только собственник недвижимого имущества вправе передавать такое имущество в аренду.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, в силу императивных положений закона организация А вправе передавать вновь созданный объект недвижимого имущества в аренду только после государственной регистрации права собственности на такой объект недвижимого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

При этом в ч. 10 этой же статьи ГрК РФ сказано, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Таким образом, факт окончания строительства объекта недвижимого имущества подтверждается только разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

С учетом изложенного для государственной регистрации права на созданный объект недвижимости среди прочего предоставляется и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, из изложенного можно предположить, что отсутствие разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию является основанием для признания договора аренды недействительным.

Однако Пленум ВАС РФ Постановлением от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" дополнил Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" п. 11 следующего содержания: отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды.

Этим же Постановлением Пленум ВАС РФ дополнил Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 п. 10, в соответствии с которым судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании ст. ст. 168 и 608 ГК РФ.

Е. А.Башарин

Юридическая компания "Юново"

22.05.2013