Выселение бывших членов семьи собственника

ВЫСЕЛЕНИЕ БЫВШИХ ЧЛЕНОВ СЕМЬИ СОБСТВЕННИКА

И. А. ДУБРОВСКАЯ

И. А. Дубровская, юрист ООО "Профи-С".

С момента введения в действие 1 марта 2005 года нового Жилищного кодекса РФ возникло много дискуссионных вопросов. Одним из таковых явилось положение, закрепленное в части 4 статьи 31 ЖК РФ, согласно которому в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным помещением за бывшим членом семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Пожалуй, эта норма стала самой обсуждаемой и спорной. В большей части публикаций, затрагивающих данную тему, высказывается отрицательное отношение к нововведению жилищного законодательства, авторы высказываются в защиту прав бывших членов семьи собственника. А как быть иначе? Представим ситуацию: провинциальная девушка приезжает в большой город для его покорения, как правило, все начинается с учебы в институте, а жить в городе, где нет ни друзей, ни знакомых, приходится в общежитии. Вскоре она встречает, к счастью, обеспеченного жилплощадью молодого человека, влюбляется, выходит замуж, и на свет появляется ребенок. Появляются бытовые проблемы, любовь уходит, отношения между супругами портятся, что ведет к расторжению брака. И вот с этого момента несчастная молодая мать, которая не имеет никаких средств к существованию, поскольку находится в декретном отпуске, да и институт еще не окончен, больше не имеет права пользоваться жилым помещением своего бывшего мужа. Молодого человека, наверное, можно понять, его юношеский пыл прошел, а жилплощадь осталась, ему ни к чему жить с нелюбимой женщиной, он продолжает строить свою жизнь с другими людьми. Так как же быть в такой ситуации девушке с малолетним ребенком? Конечно, ребенок не теряет права пользования жилым помещением, но не оставить же его с отцом! Подобные ситуации часто встречаются в реальной действительности. Согласно пункту 1 статьи 292 Гражданского кодекса РФ члены семьи собственника жилого помещения, проживающие в нем, имеют право пользования жилым помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Данное положение сохранилось и после вступления в действие нового Жилищного кодекса РФ, но само жилищное законодательство претерпело изменения. Ранее действовавший Жилищный кодекс РСФСР устанавливал, что пользование жилой площадью в квартирах, находящихся в собственности граждан, осуществляется в порядке, установленном для жилых помещений в домах индивидуального жилищного фонда. Пользование жилой площадью регулировалось без учета оснований приобретения права собственности на нее (в результате приватизации жилья либо у членов жилищно-строительных кооперативов - на кооперативные квартиры). В соответствии со ст. 127 ЖК РСФСР члены семьи собственника квартиры вправе пользоваться жилплощадью наравне с собственником при условии совместного проживания с ним. Отметим, что данное обстоятельство не имело значения по отношению к членам семьи, отнесенным к последним самим законом (супруга, дети, родители). Они имеют право пользоваться жилым помещением и в том случае, если собственник не проживает в нем. Таким образом, отсутствие собственника в принадлежащей ему квартире не сказывалось на праве пользования его жилплощадью вышеуказанных членов семьи. По-другому обстоит дело с другими родственниками собственника. Так, нетрудоспособные иждивенцы и иные лица, которые по этому основанию могли быть признаны членами семьи собственника, обязательно должны были проживать и вести общее хозяйство с собственником помещения. Согласно части 2 статьи 127 ЖК РСФСР право членов семьи собственника на пользование жилым помещением сохранялось за ними и при прекращении семейных отношений с собственником. Кроме того, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК РФ). Несоблюдение указанного требования влекло недействительность совершенной сделки в соответствии со статьями 168, 432 ГК РФ. Отношения между собственником и бывшими членами его семьи регламентировались статьями 131 - 137 ЖК РСФСР, устанавливающими правила взаимоотношений собственника и нанимателя жилого помещения, и главой 35 ГК РФ "Наем жилого помещения". Срок договора, размер и порядок оплаты, другие условия определялись соглашением сторон. Часть 1 статьи 135 ЖК РСФСР устанавливала, что по истечении срока договора наниматель вправе возобновить его, за исключением случая, когда заключенный договор являлся краткосрочным, то есть заключенным на срок не свыше года, а также если судом установлено, что помещение необходимо для личного использования его собственником жилья. На практике вне зависимости от наличия или отсутствия соглашения по поводу условий договора найма между собственником и бывшим членом его семьи к указанным отношениям применялись нормы, установленные в статьях 131 - 137 ЖК РСФСР. Таким образом, право пользования жилым помещением, возникшее на основании юридического факта заключения брака, за бывшим членом семьи собственника сохранялось на прежних условиях. Следовательно, право пользования жилым помещением в данном случае имеет не договорную, а вещную природу. Право пользования жилым помещением, которым обладают члены семьи собственника, в том числе и бывшие, является "вещным". При этом общепризнанно, что любое вещное право следует за вещью. Следовательно, его судьба не зависит далее от воли собственника. Так, п. 3 ст. 216 ГК РФ устанавливает общее правило, согласно которому переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество, без оговорок и дополнений. Кроме того, право членов семьи собственника на пользование жилым помещением по своей природе является абсолютным, так как они владеют и пользуются жилой площадью наравне с ее собственником, и даже имеют право требовать устранения нарушений их прав от любых лиц, включая самого собственника, согласно п. 4 ст. 216 ГК РФ. Ст. 30 ЖК РФ прямо предписывает учитывать требования гражданского законодательства. Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2000 года по жалобе гражданки Ореховой Н. П. "гражданское законодательство наряду с правами собственника жилого помещения признает и защищает права владельцев и пользователей такого помещения, что соответствует общему конституционному принципу недопустимости нарушения прав и свобод одних лиц осуществлением прав и свобод других (ст. 17 Конституции РФ)... Признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении нанимателей, как и обеспечение взаимного учета их интересов, зависит от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора". Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 года "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ" в соответствии с пунктом 2 статьи 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (данная редакция статьи действует с 1 января 2005 года, переход права собственности к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника). При этом не были внесены соответствующие изменения в ст. 558 ГК РФ, определяющие специфические условия купли-продажи жилых помещений, а также в ст. 675 ГК РФ, устанавливающую неизменность договора найма жилого помещения даже при смене собственника. Конкуренция общей (ст. 216 ГК РФ) и специальных (ст. 292, 558, 675 ГК РФ) норм действующего гражданского законодательства может быть предметом обращения в Конституционный Суд РФ с целью проверки новой редакции п. 2 ст. 292 ГК РФ и ст. 31 ЖК РФ на конституционность, в частности на соответствие ст. 40 Конституции РФ о праве на жилище, а также нормам Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 г. <1> -------------------------------- <1> Молохов А. В. О бывшем супруге замолвите слово... // Адвокат. 2005. N 6.

Бывшие супруги, ставшие таковыми до 1 марта 2005 года, приобретали права, указанные в главе 35 ГК РФ о найме жилого помещения либо в главе 36 ГК РФ, как ссудополучатели или основание на вещном праве пользования, имеющим внедоговорную природу. Согласно ранее действовавшему жилищному законодательству право пользования жилым помещением членов семьи собственника прекращалось только в случае отказа самих членов семьи от права пользования либо по судебному решению о выселении в соответствии со ст. 98 ЖК РСФСР по требованию собственника, если ими систематически нарушаются правила проживания и становится невозможным дальнейшее проживание с ними других лиц в одном жилом помещении, при порче и разрушении жилых помещений, если меры предупреждения и иного воздействия оказались безрезультатными. Бывшие члены семьи собственника могли быть выселены по требованию наймодателя в том случае, если договор найма заключен на срок не свыше года, с обязательством освободить помещение по истечении этого срока (п. 1 ч. 2 ст. 135 ЖК РСФСР), если наниматель не вносит плату за жилое помещение в течение шести месяцев подряд (п. 2 ст. 136 ЖК РСФСР, п. 2 ст. 687 ГК РФ). И. обратился в суд с иском к Ф. о выселении и снятии с регистрационного учета, сославшись на то, что является собственником двухкомнатной квартиры, которая перешла к нему по наследству после смерти сестры - Ф. М. Ф. была вселена в указанную квартиру в 1991 году как член семьи Ф. М. в связи с регистрацией брака с сыном последней - Ф. А.В. (племянником истца). В 1993 году брак Ф. расторгнут. Ответчица, являющаяся бывшим членом семьи бывшего собственника квартиры, как утверждает И., вправе пользоваться квартирой только на основании договора найма, однако от заключения такого договора Ф. уклоняется. В судебных заседаниях И. также сослался на то, что квартира ему необходима для личного пользования с членами своей семьи. Ответчица иск не признала и предъявила встречные исковые требования об устранении препятствий в пользовании жилым помещением и определении порядка пользования жилым помещением, сославшись на то, что в квартиру, о которой возник спор, она вселялась в установленном законом порядке в 1991 году. С момента расторжения брака с Ф. А. она с сыном Ф. А.С., 1991 года рождения, в квартире не проживает вынуждено, поскольку ответчик по встречному иску, а также ее бывший муж препятствуют в этом. Указывает, что в квартире своих родителей Р. А.Е. и Р. Н.И. проживать не может, так как кроме них в данной квартире проживают ее сестра - инвалид по психическому заболеванию Р. Л.А., а также брат Р. В.А. Решением Железнодорожного районного суда г. Воронежа от 21 мая 2001 года первоначальный иск удовлетворен, во встречном заявлении отказано. Определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда решение суда оставлено без изменения. Постановлением президиума Воронежского областного суда оставлен без удовлетворения принесенный в соответствии с ранее действовавшим законодательством протест прокурора Воронежской области, а состоявшиеся судебные постановления - без изменения. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, проверив материалы дела, нашла решение Железнодорожного районного суда г. Воронежа, Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда и Постановление президиума Воронежского областного суда подлежащими отмене по следующим основаниям. В нарушение требований ст. 50 ранее действовавшего ГПК РСФСР И. не представлено доказательств того, что квартира необходима для его личного использования, а соответствующий вывод суда не соответствует материалам дела, так как согласно имеющейся в деле выписке из домовой книги члены семьи истца проживают в трехкомнатной квартире по другому адресу и нуждающимися в улучшении жилищных условий не являются. Из акта обследования жилищных условий несовершеннолетнего Ф. А.В. по месту его прописки следует, что в квартире, о которой возник спор, проживает только отец ребенка - Ф. А., кроме того, уклонение Ф. от заключения договора найма одной из комнат квартиры на предложенных И. условиях не имеет значения для разрешения дела, поскольку в силу закона данное обстоятельство не является основанием для выселения ответчицы по первоначальному иску из квартиры истца без предоставления другого жилого помещения. Дело (N 14-Впр05-5) направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26 апреля 2005 года. Жилищный кодекс РФ внес изменения в регулирование данного вопроса. Отметим, что ряд норм ЖК РФ и ГК РФ конкурируют и вопрос об их соотношении остается открытым. Новое жилищное законодательство исходит из того, что в основе права пользования жилым помещением находятся семейные отношения. Следовательно, при прекращении семейных отношений с собственником право пользования жилым помещением также прекращается, если законом и договором не установлено иное. В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения имеет право предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании с учетом требований гражданского и жилищного законодательства. Согласно ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Эти лица, по сути, автоматически признанные членами семьи собственника, вправе требовать признания за ними права пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, с регистрацией по месту жительства. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с собственником, если иное не предусмотрено соглашением между собственником и членами его семьи. Напомним о Постановлении Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 года N 3-П по жалобе гражданки Ситаловой, где суд признал не соответствующим Конституции РФ положение ст. 54 ЖК РСФСР об "установленном порядке" как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки. После принятия данного Постановления суды общей юрисдикции стали признавать за многими фактически вселенными нанимателями или собственниками жилых помещений на занимаемую жилплощадь гражданами право пользования этими жилыми помещениями. Лишь спустя несколько лет было обращено внимание на то, что в ст. 54 ЖК РСФСР присутствует непризнанное неконституционным требование о получении письменного согласия нанимателя (собственника) и совершеннолетних членов его семьи на приобретение вселяемым равного с ними права пользования жилым помещением. Новый Жилищный кодекс не содержит формулировки о необходимости письменного согласия, ситуация может повториться. Выселить же человека на основании ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не так уж и просто. Таким образом, ст. 31 ЖК РФ выделяет три вида лиц, проживающих совместно с собственником: 1) члены семьи собственника; 2) бывшие члены его семьи; 3) граждане, пользующиеся жильем на основании соглашения с собственником (например, по договору найма или безвозмездного пользования, пожизненного содержания с иждивением, по которому получатель ренты сохраняет право пользования жилым помещением). Использование законодателем понятия "граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем (собственником)" указывает на то, что существо отношений между собственником и лицами, которым он разрешил проживать вместе с ним, играют меньшую роль. Хотя членство в семье сохраняет значение юридического факта в фактическом составе, порождающем право пользования чужим жилым помещением. Статья 31 ЖК РФ регулирует жилищные отношения лишь в случаях, когда члены семьи собственника и сам собственник проживают совместно. Статья же 292 ГК РФ не упоминает такого ограничения, допускает возникновение у члена семьи прав в отношении такого жилого помещения собственника, в котором сам собственник не проживает. Зачастую родители и их взрослые дети проживают раздельно в жилых помещениях, принадлежащих на праве собственности родителям, подобные ситуации статьей 31 ЖК РФ не охватываются. Отметим, что указанная норма жилищного законодательства является специальной, но она не может исключить действия положений Гражданского кодекса РФ, положениям которого необходимо отдавать предпочтение согласно ст. 3 ГК РФ. Таким образом, члены семьи собственника жилого помещения, проживающие отдельно от самого собственника в другом его жилом помещении, приобретают право пользования жильем, в котором проживают, в соответствии со ст. 292 ГК РФ. Статья 31 ЖК в данном случае не применяется. Если же рассматривать группу - члены семьи, проживающие совместно с собственником жилого помещения, то здесь можно выделить две подгруппы. Первая - супруг, родители, дети, усыновители и усыновленные (согласно ст. 137 СК РФ). Указанные лица автоматически приобретают право пользования жильем, если проживают в нем постоянно. Следовательно, при вселении собственником в свой дом, квартиру супруга, детей, родителей у них возникает право постоянного пользования жилым помещением. Акт вселения со стороны собственника свидетельствует о его желании предоставить этим лицам соответствующее право. Все другие условия пользования жильем данной группы лиц могут устанавливаться дополнительным соглашением, заключенным в простой письменной форме (ст. 161 ГК РФ). Вторая подгруппа членов семьи - другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане (бабушки, внуки, племянники, так называемые фактические супруги, зятья, снохи, пасынки и пр.). Указанные лица право пользования жильем автоматически не приобретают. Но они могут быть признаны членами семьи собственника в соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ. Для признания их членами семьи собственника требуется установление юридического факта - вселение их собственником в жилое помещение "в качестве членов своей семьи". Обратим внимание на то, что вселение в качестве члена семьи и регистрация гражданина по месту жительства - различные понятия, так как согласно Закону РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан. Сама по себе регистрация по заявлению собственника не является правоустанавливающим фактом, порождающим право пользования жилым помещением. Но все же она является весомым доказательством. Напомним, что Постановление Правительства РФ, утвердившее Правила регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, не один раз изменялись, ориентируясь на положения гражданского и жилищного законодательства об основаниях возникновения и прекращения прав на жилище <2>. -------------------------------- <2> Постановление Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию".

Вышеуказанная формулировка ст. 53 ЖК РСФСР представляется более точной, чем ст. 31 ЖК РФ. Ранее два факта в совокупности - совместное проживание других родственников, нетрудоспособных иждивенцев с собственником и ведение с ним общего хозяйства, указывали на наличие семейных отношений. Если собственник жилья (наниматель) вселял к себе гражданина в качестве временного жильца, но в будущем их отношения изменялись, у них появлялось общее хозяйство, то были основания для признания такого временного жильца членом семьи собственника (нанимателя). Но с принятием нового Кодекса все изменилось. Теперь суд должен установить, какой характер носило само вселение как фактическое действие, а не проживание в одном жилом помещении. В настоящее время собственник должен прямо показать свое волеизъявление, в противном случае вселение какого-либо лица может расцениваться как предоставление ему жилья на безвозмездной основе, которое не может расцениваться как возникновение семейных отношений. Рассмотрим целесообразность обращения второй подгруппы членов семьи собственника в суд с требованием о признании права пользования жилым помещением. Право пользования в данном случае возникает лишь в случае его признания. Если же дело дошло до судебных разбирательств, то, разумеется, семейные отношения прекращены. Данная ситуация не может возникнуть с родственниками собственника, так как родственные связи как вид семейных не могут прекратиться (исключение представляет лишение родительских прав). Следовательно, целью обращения в суд таких лиц является сохранение права пользования жильем на определенный срок в соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, при этом необходимо рассмотреть вопрос о том, возникло ли право пользования и есть ли основания для его сохранения. Жилищный кодекс РФ не содержит определение понятия "бывший член семьи собственника". Часть 4 статьи 31 ЖК РФ связывает это понятие с конкретной ситуацией, когда право пользования жилым помещением прекращается: "В случае прекращения семейных отношений с собственником...". Таким образом, бывшим членом семьи собственника является лицо, которое прекратило проживать с собственником в качестве члена семьи. В то же время некоторые теоретики и практики считают, что дети и родители собственника жилья не могут быть признаны бывшими членами его семьи. На практике происходит следующее. Решением Петровского районного суда г. Москвы от 21 сентября 2005 года И. отказано в иске о выселении из принадлежащей ему на праве собственности квартиры его совершеннолетних сыновей с детьми и женами. Причиной обращения И. в суд стала невозможность его совместного проживания с указанными лицами из-за конфликтных отношений с ними. Отказ в удовлетворении иска суд мотивировал так: "Ссылку истца на то, что ответчики - его дети - не являются членами его семьи, суд не может принять во внимание, поскольку в силу ст. 31 ЖК РФ дети относятся к членам семьи и они не могут быть бывшими членами семьи". Впоследствии судебная практика изменилась. Часть 3 статьи 65 Семейного кодекса РФ предусматривает, что место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением родителей. В том случае, если после расторжения брака ребенок стал проживать с тем из родителей, у которого не имеется жилого помещения в собственности, и у другого из родителей возникли алиментные обязательства в отношении него, ребенок уже не может считаться членом семьи собственника. Частью 4 этой статьи установлено, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Следовательно, если ребенок по соглашению родителей остается проживать с тем из родителей, у которого в собственности жилья нет, он является бывшим членом семьи собственника жилого помещения и подлежит выселению вместе с бывшим супругом на основании и в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 31 ЖК РФ. Действующий Жилищный кодекс предусматривает сохранение права бывшего члена семьи собственника жилого помещения пользоваться этим жилым помещением в течение определенного срока на основании решения суда. Основаниями сохранения такого права являются: 1) отсутствие оснований приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением; 2) отсутствие возможности обеспечить себя другим жилым помещением вследствие неблагоприятного имущественного положения и других заслуживающих внимания обстоятельств. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. К лицам, имеющим право на получение содержания (алиментов), относятся: - нетрудоспособный нуждающийся бывший супруг, ставший нетрудоспособным в период брака или в течение года с момента расторжения брака; - бывшая жена в период беременности и в течение трех лет со дня рождения общего ребенка (ст. 90 Семейного кодекса РФ). Отметим, что это право суда, но не обязанность. В данной ситуации бывший супруг должен обратиться в суд с требованием о взыскании алиментов, а затем об обеспечении себя и других членов его семьи жилым помещением. Предоставляется ли жилье с учетом алиментных обязательств - часто встречающийся вопрос. В соответствии со ст. 410 Гражданского кодекса РФ к зачету предъявляются встречные однородные требования. На практике получается, что собственник жилья платит алименты на ребенка, иногда и на бывшую супругу, и в дополнение к этому должен обеспечить их иным жилым помещением согласно решению суда. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 ст. 31 ЖК РФ, право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника может быть прекращено одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда. В первом случае досрочное прекращение права пользования бывшего члена семьи собственника жилого помещения объяснимо и последовательно: если в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, то тем более это распространяется на бывших членов семьи. Во втором случае досрочное прекращение права пользования допускается не только на основании судебного решения, как это комментируется юристами, но и на основе добровольного волеизъявления бывшего члена семьи собственника, когда изменились обстоятельства и появилась возможность обеспечить себя иным жилым помещением. В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" действие положений ч. 4 ст. 31 Кодекса о несохранении права пользования жилым помещением при прекращении семейных отношений с собственником жилья не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Специальное указание на выселение бывших членов семьи собственника, пользующихся жилым помещением на основании решения суда в соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, содержится в ч. 2 ст. 35 ЖК РФ. Основание: использование жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, бесхозяйственное обращение с жилым помещением, влекущее его разрушение. Собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушение. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин, по требованию собственника жилого помещения, подлежит выселению на основании решения суда. При рассмотрении этих вопросов необходимо учитывать Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 года N 25 <3>, которые определяют порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах; регулируют вопросы пользования жилыми помещениями по договорам социального найма жилого помещения; найма специализированного жилого помещения; пользования жилым помещением в многоквартирном доме собственником жилого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи, а также пользования жилым помещением по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования. Порядок выселения из жилых помещений (предоставленных по договорам социального найма) без предоставления другого жилого помещения, по заявлению наймодателя, установлен и для нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи (ч. 3 ст. 84, ст. 91 ЖК РФ). -------------------------------- <3> Российская газета. 2006. 27 января. N 16; СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546.

Появившаяся после принятия нового жилищного законодательства практика показывает, что очень сложно урегулировать жилищные отношения с участием бывших членов семьи собственника жилого помещения, так как отношения бывших супругов крайне непримиримы. В большинстве своем граждане России не в состоянии обеспечить себя жилым помещением, а по истечении установленного судом срока бывших членов семьи собственника жилого помещения ждет выселение без предоставления другого жилья. Следует учесть также, что это может произойти и раньше, если, например, собственник осуществит отчуждение жилого помещения, тогда ситуация лишь усугубится. Открытым остается вопрос о сроке предоставления права пользования жильем бывшим членам семьи собственника на основании судебного решения, с учетом каких обстоятельств определяется этот срок, законодатель не указывает. В средствах массовой информации высказывалось мнение, что указанный срок должен составлять один год. Несомненно, его длительность должна быть связана с возрастом ребенка, например до достижения им трехлетнего возраста, когда ребенка можно отдать в детское дошкольное учреждение. В настоящее время судьи подходят к этому вопросу субъективно. Целесообразно предусмотреть в законе контроль органов опеки и попечительства за соблюдением жилищных прав несовершеннолетних членов семьи собственника. Бывшие члены семьи собственника имеют те же права и обязанности, несут ту же ответственность, что и члены семьи собственника. Если бывшие члены семьи собственника заключают с собственником жилого помещения дополнительное соглашение, то они имеют права, выполняют обязанности, несут ответственность в соответствии с условиями такого соглашения. В теории рассматривается вопрос о необходимости государственной регистрации указанного права. На практике регистрация права не происходит. Объясняется это тем, что "требование о государственной регистрации права пользования жилым помещением проживающими в нем членами семьи сособственника поставило бы реализацию прав указанных лиц, регулируемых жилищным, семейным и наследственным законодательством, в зависимость от акта государственной регистрации. В случае необходимости их регистрации перед учреждениями юстиции неизбежно встанет проблема определения субъектов этого права и оснований для его регистрации" <4>. Существует мнение о том, что права лиц, пользующихся жилым помещением, защищены статьей 558 ГК РФ, согласно которой существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жильем после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением <5>. Это мнение вполне обоснованно, так как признание гражданина членом семьи собственника жилого помещения для последующей регистрации его права пользования жилым помещением может вызвать сложности и организационного, и правового характера. Хотя в некоторых субъектах России указанное право регистрировалось, что противоречило действующему законодательству о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Постановлением Правительства Москвы от 6 октября 1998 года N 767 утвержден Порядок регистрации прав пользования жилым помещением членами семьи собственника, которая производится на основании совместного заявления собственника жилого помещения и членов его семьи). -------------------------------- <4> Пискунова М. Г. Права на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации // Государственная регистрация прав на недвижимость / Под ред. А. Р. Кирсанова. М., 2003. <5> Скловский К. И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М., 2004.

Так как же защитить себя от возможных нападок супруга - собственника жилплощади в будущем? Обратимся, прежде всего, к семейному законодательству. Как выше указывалось, право пользования возникает у членов семьи с момента вселения их собственником в жилое помещение, если при этом иное не устанавливается соглашением между собственником и вселяемым членом семьи. Примером такого соглашения является брачный договор, заключенный супругами в соответствии со ст. 42 Семейного кодекса РФ о порядке урегулирования их имущественных отношений. В брачном договоре могут также оговариваться права супругов на жилплощадь друг друга после расторжения брака. Обратим внимание, что в соответствии со ст. 37 СК РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак либо полученное во время брака одним из супругов в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, может быть признано совместной собственностью, если судом будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличившие стоимость этого имущества. Доказывая свое право проживать в жилом помещении, бывший супруг может ссылаться на существование договора найма жилого помещения между собственником и нанимателем - бывшим членом семьи согласно ст. 671 ГК РФ. Правда, сделать это будет достаточно сложно, так как в соответствии со ст. 674 ГК РФ данный договор должен быть заключен в письменной форме, но несоблюдение простой письменной формы не ведет к недействительности договора. Отметим, что ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания в случае возникновения спора стороны не имеют права, но они вправе предоставлять письменные и другие доказательства. Обратим также внимание на следующее существенное обстоятельство: договор найма жилого помещения носит возмездный характер (ст. 682 ГК РФ), а, следовательно, согласование условия о размере платы за жилье является обязательным. При отсутствии письменного соглашения о размере платы и доказательств ее уплаты практически невозможно доказать существование такого договора. Кроме того, в соответствии со ст. 683 ГК РФ такой договор может быть заключен на срок не более пяти лет, даже при отсутствии указания на срок в самом тексте договора, при чем наниматель вправе отказаться от заключения договора на новый срок на прежних условиях. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, при этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ). Статья 64 ЖК РФ предусматривает сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, а также права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением Бывший супруг может, конечно же, попытаться доказать существование договора безвозмездного бессрочного пользования, который носит безвозмездный и бессрочный характер, но в этом случае нужно помнить, что согласно ст. 699 ГК РФ ссудодатель может в любой момент отказаться от договора, заключенного без указания срока, с предупреждением об этом за один месяц (безвозмездное пользование регулируется главой 36 ГК РФ о ссуде). Отметим, что применение положений ст. 31 ЖК РФ не ставится в зависимость от момента прекращения семейных отношений между собственником жилого помещения и бывшими членами его семьи. Жилищные правоотношения носят длящийся характер, а, следовательно, к ним применяется закон, действующий в настоящее время, то есть применению подлежат нормы Жилищного кодекса РФ независимо от того, когда были прекращены семейные отношения, до или после введения его в действие. Таким образом, положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ применяются при решении вопроса о выселении бывших членов семьи собственника жилого помещения и в том случае, если семейные отношения между ним и бывшим членом семьи были прекращены до введения в действие Жилищного кодекса РФ. В то же время, в соответствии со ст. 6 ЖК РФ акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным правоотношениям, возникшим после введения его в действие, то есть действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные правоотношения, возникшие до введения его в действие, только в случае, если это прямо предусмотрено в акте. Таким образом, в жилищных правоотношениях, возникших до введения в действие нового Жилищного кодекса РФ, последний применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения его в действие, только в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения нового Кодекса в действие, и если в нем прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Статья 5 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" устанавливает, что к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса РФ, данный Кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Законом. Таким образом, новый Кодекс применяется к правоотношениям, возникшим с момента его введения в действие, то есть с 1 марта 2005 года. А если правоотношение носит длящийся характер, то он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. На практике получается, что если жилищные правоотношения возникли до 1 марта 2005 года, то нормы Жилищного кодекса РФ не могут применяться к ним при условии, что новые права и обязанности в рамках конкретного правоотношения не возникли. В противном случае правоприменительная практика может быть оспорена как не соответствующая ч. 2 ст. 55 Конституции РФ, согласно которой в Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина, с учетом положений ст. 8 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года о праве на уважение частной и семейной жизни и ст. 1 Дополнительного Протокола N 1 к этой Конвенции о праве на беспрепятственное пользование своим имуществом. Европейский суд по правам человека в решении по делу "Ван Марле против Нидерландов" утверждает, что в сферу действия статьи подпадает любое частное право, представляющее имущественную ценность и, следовательно, являющееся "имуществом" <6>. -------------------------------- <6> Молохов А. В. О бывшем супруге замолвите слово... // Адвокат. 2006. N 6.

Статья подготовлена при содействии агентства деловой литературы "Ай Пи Эр Медиа"

Название документа