Организация является арендатором нежилого помещения. Условия договора аренды предусматривают право арендатора на односторонний отказ от договора при условии предупреждения арендодателя не менее чем за 2 месяца. Также договором предусмотрена неустойка в твердой сумме, подлежащая уплате арендатором в случае одностороннего его отказа в данном порядке. Правомерно ли условие о выплате данной неустойки?

Ответ: Условия договора аренды, которые предусматривают право арендатора на односторонний отказ от договора при условии предупреждения арендодателя не менее чем за 2 месяца и необходимость уплаты неустойки, следует признать правомерными. В случае если арендатор считает условие о неустойке неправомерным, он вправе в суде доказывать свою позицию.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

На основании ст. 620 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

На основании п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Пунктом 4 ст. 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Статья 180 ГК РФ закрепляет, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В судебной практике существует точка зрения, согласно которой установление в договоре аренды неустойки в случае одностороннего отказа арендатора от договора по основанию, предусмотренному в таком договоре, неправомерно.

В Постановлении ФАС Московского округа от 28.02.2013 N А40-79623/12-11-737 указано, что принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ) предполагает добросовестность действий его сторон, разумность и справедливость его условий, в частности, их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.

Свобода договора, предполагая, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, при этом не означает, что стороны при заключении договора могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных ГК РФ и другими законами.

Вместе с тем в силу норм гл. 25 ГК РФ обязанность одной стороны в обязательстве понести ответственность перед другой стороной не может наступать вследствие обстоятельств иных, нежели ненадлежащее исполнение обязательства.

Таким образом, совершение одной стороной обязательства юридического действия по отказу от его исполнения, когда такой отказ допускается законом или договором, само по себе не может быть квалифицировано как нарушение обязательства, поскольку является реализацией права, тем более не может быть квалифицировано как основание для возникновения у другой стороны данного обязательства обязанности нести ответственность за такое правомерное поведение контрагента.

Поэтому односторонний отказ истца от исполнения договора аренды не может являться основанием для применения к арендатору меры ответственности в виде неустойки/штрафа.

Исходя из вышеуказанного применение истцом данных условий договора расценено судами как злоупотребление правом, что является недопустимым согласно ст. 10 ГК РФ.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении ФАС Московского округа от 02.04.2013 N А40-108365/11-53-979, где указано, что досрочное расторжение договора в одностороннем порядке (односторонний отказ от исполнения договора - ст. 310, п. 3 ст. 450 ГК РФ) само по себе не является гражданско-правовым нарушением, а является способом самозащиты права, допускаемой законом (ст. 14 ГК РФ), и выбор участником гражданского оборота такого способа самозащиты не может быть обусловлен дополнительным обременением в виде уплаты денежной суммы, поскольку законом в такой форме способ защиты не предусмотрен (ст. 12 ГК РФ).

Отметим, что в судебной практике по данному вопросу отсутствует единая точка зрения.

В Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 29.06.2009 N А17-6715/2008 суд истолковал пункт договора в порядке, установленном в ст. 431 ГК РФ, и установил, что воля контрагентов на установление обязанности арендатора уплатить арендодателю в случае досрочного прекращения сделки неустойку исходя из размера годовой арендной платы выражена сторонами путем добровольного подписания договора (ст. 421 ГК РФ), поэтому рассчитал неустойку исходя из условий сделки.

Таким образом, единая точка зрения по данному вопросу отсутствует. В случае если арендатор считает условие о неустойке неправомерным, он вправе в суде доказывать свою позицию.

Ю. К.Борисов

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

16.05.2013