Банку в залог предлагается здание, приобретенное залогодателем по договору купли-продажи. Можно ли заключить договор ипотеки без внесения в него сведений о правах на земельный участок, если предыдущему собственнику здания земельный участок под зданием принадлежал на правах краткосрочной аренды по договору аренды на 11 месяцев? Поменяется ли что-либо, если договор аренды был долгосрочным, но соответствующие изменения о смене арендатора в ЕГРП внесены не были? Какие риски существуют при заключении договора ипотеки на указанных условиях?

Ответ: Договор ипотеки не может быть признан недействительной сделкой, если договор аренды земельного участка под заложенным зданием не подлежит регистрации в регистрирующем органе в силу закона или если права по договору аренды не были переоформлены при заключении договора купли-продажи здания. Ситуация является спорной, и существует высокий риск возникновения судебного спора.

Обоснование: В соответствии с п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Исходя из разъяснений, данных в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", содержащиеся в законе (например, в ст. 63 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - ФЗ "Об ипотеке"), п. п. 5 и 9 ст. 22 ЗК РФ, пп. 3 п. 5 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях") ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках, если при этом из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий или сооружений. Пункт 3 ст. 340 ГК РФ к указанным отношениям не применяется. Лицо, приобретшее такой предмет ипотеки (здание), приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель здания или сооружения (ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ).

При этом одновременно с регистрацией перехода права собственности на здание орган по регистрации прав вносит изменения в запись об аренде в части изменения арендатора земельного участка, заменяя старого арендатора - предшествующего собственника здания - на нового арендатора, приобретшего в собственность здание (ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Таким образом, поскольку права арендатора, основанные на договоре аренды, не прошедшем государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке, а на момент заключения договора об ипотеке отсутствуют сведения о государственной регистрации права собственности или аренды на земельный участок под объектом недвижимого имущества, являющимся предметом ипотеки, у залогодателя отсутствует возможность соблюдения требований закона о передаче в ипотеку земельных участков или права аренды на них одновременно с передачей в ипотеку объектов недвижимости. В спорах при указанных условиях суд, на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ, ч. 2 ст. 69, п. п. 1, 5 ст. 5 ФЗ "Об ипотеке", приходит к выводу, что непередача в ипотеку права аренды на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя зарегистрированного права аренды не влечет недействительности договора в части передачи в ипотеку зданий (см. Постановление ФАС Московского округа от 09.08.2013 по делу N А40-114037/12-53-1106).

Также, по мнению судов, в случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок. Права залогодателя (а при обращении взыскания на здание или сооружение и права покупателя) на земельный участок должны определяться исходя из ст. 35 ЗК РФ, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками (см. Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2010 N 15АП-8884/2010 по делу N А32-1483/2010).

В Определении ВАС РФ от 26.09.2011 N ВАС-12066/11 по делу N А55-12627/2010 в передаче дела по иску о признании недействительным договора об ипотеке, в котором отсутствует условие об ипотеке права аренды земельного участка, для пересмотра было отказано, так как зарегистрированными правами на земельный участок истец не обладал, в связи с чем договор ипотеки объектов недвижимости, заключенный без одновременной передачи в ипотеку прав на земельный участок, не может быть признан недействительным.

Как указывают суды в спорах о недействительности договоров ипотеки, заключенных при аналогичных условиях, правила п. 3 ст. 340 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 ФЗ "Об ипотеке" следует применять при условии, если у залогодателя имеется возможность с соблюдением требований закона передать в залог право аренды земельного участка под переданным в ипотеку зданием. В силу п. 1 ст. 5 ФЗ "Об ипотеке" такая возможность возникает только в случае, когда право аренды само подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом. Права арендатора, не подлежащие регистрации, предметом договора об ипотеке являться не могут.

Во второй части вопроса представлена ситуация, когда договор аренды является долгосрочным и зарегистрирован в установленном законом порядке, но новый собственник здания не обратился в регистрирующий орган с заявлением об изменении сведений об арендаторе, а регистрирующий орган самостоятельно данные изменения в ЕГРП не внес. Право аренды земельного участка под зданием в силу норм закона перешло к новому собственнику здания, однако не было переоформлено. Полагаем, что в случае спора выводы суда будут аналогичными вышеуказанным в части признания договора залога здания действительным договором даже при отсутствии сведений о залоге прав аренды земельного участка по той же причине: несмотря на юридическое наличие права аренды у нового собственника, он не мог им распорядиться при заключении договора аренды без предварительного внесения соответствующих сведений в ЕГРП о себе как о новом арендаторе. Как показывает практика, суд не признает договор залога недвижимого имущества с аналогичными вышеуказанным условиями недействительным по мотиву его несоответствия ч. 2 ст. 69 ФЗ "Об ипотеке" (см. Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2010 N 15АП-8884/2010 по делу N А32-1483/2010).

В Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 09.12.2009 по делу N А75-1797/2009 суд указал, что в силу п. 3 ст. 340 ГК РФ, ст. ст. 69, 75 ФЗ "Об ипотеке" права залогодателя на земельный участок под объектом недвижимости (помещением) являлись заложенными неразрывно от залога доли в праве общей собственности на это помещение. Отсутствие в договоре об ипотеке указания на земельный участок, предоставленный в аренду сроком на 10 лет, не имело правового значения и не могло служить основанием для признания данного договора недействительной сделкой.

Н. В.Пластинина

ОАО "Балтийский Банк"

22.05.2014