Прекращение жилищного правоотношения социального найма

ПРЕКРАЩЕНИЕ ЖИЛИЩНОГО ПРАВООТНОШЕНИЯ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

О. Г. АЛЕКСЕЕВА

Алексеева О. Г., старший преподаватель кафедры гражданского права Уральской государственной академии.

Одной из важнейших проблем жилищного права является проблема прекращения жилищного правоотношения, прекращения жилищных прав и обязанностей определенного субъекта на определенное помещение <1>. "Прекращение данного правоотношения означает окончание правовой связи, которая существовала между его участниками, либо вследствие ее принудительного разрыва, либо в результате события, не зависящего от воли участников, либо по соглашению между ними или по воле одного из них" <2>. -------------------------------- <1> См.: Басин Ю. Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 196. <2> Гражданское право: В 2 т. Том 2. Полутом 1: Учебник / Отв. ред. Е. А. Суханов. М., 2002. С. 483 (автор главы - С. М. Корнеев).

Жилищное правоотношение социального найма носит длящийся характер. Тем не менее все равно рано или поздно наступают определенные обстоятельства, с которыми закон связывает прекращение жилищного правоотношения данного вида. Понятия "прекращение правоотношения, возникшего из договора социального найма жилого помещения", "расторжение договора социального найма жилого помещения" и "выселение из жилого помещения" по смыслу являются близкими и тесно связанными между собой. Тем не менее данные понятия отличаются друг от друга. Как отмечает Ю. Г. Басин, при прекращении жилищного правоотношения отпадает основание проживания, лицо подлежит выселению из квартиры. "Однако отождествление выселения с прекращением жилищного правоотношения было бы неверным... Выселение - это следствие неправомерного (не имеющего под собой законного основания) проживания в квартире, принудительное удаление гражданина из помещения, которое он незаконно занимает. Это явление может наступить и тогда, когда основание проживания вообще отсутствовало, и тогда, когда такое основание существовало ранее, но затем было утрачено; в последнем случае выселение как раз и следует за прекращением жилищного правоотношения". При этом прекращение жилищного правоотношения не всегда связано с выселением. Например, смерть одинокого нанимателя, разрушение жилого помещения, которое являлось предметом жилищного обязательства, безусловно, прекращает правоотношение, однако в данном случае отсутствует необходимость производить выселение. Таким образом, "выселение - не единственный результат прекращения правоотношения, а прекращение правоотношения - не единственное основание для выселения" <3>. -------------------------------- <3> Басин Ю. Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 197.

Из сходного соотношения понятий "прекращение правоотношения", "расторжение договора найма жилого помещения" и "выселение из жилого помещения" исходили В. П. Грибанов, А. Ю. Кабалкин <4>, Ю. К. Толстой <5>, С. М. Корнеев <6>, П. И. Седугин <7>. -------------------------------- <4> См.: Грибанов В. П., Кабалкин А. Ю. Жилищные права советских граждан. М., 1964. С. 18 - 19; Грибанов В. П. Основы советского жилищного законодательства. М., 1983. С. 25, 27. <5> См.: Гражданское право: Учебник. Часть 2 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М., 1997. С. 276 - 279 (автор главы - Ю. К. Толстой). <6> См.: Гражданское право: В 2 т. Том 2. Полутом 1: Учебник / Отв. ред. Е. А. Суханов. М., 2002. С. 483 - 484 (автор главы - С. М. Корнеев). <7> См.: Седугин П. И. Жилищное право: Учебник для вузов. М., 1998. С. 145 - 155.

Наиболее широким по объему понятием является прекращение правоотношения, под которым понимается окончание правовой связи, существовавшей между его участниками. Как уже отмечалось, договор социального найма жилого помещения заключается без указания срока его действия. Тем не менее в силу прежде всего объективных причин, которые не зависят от воли и желания участников, жилищное правоотношение не может существовать вечно. Действующее законодательство предусматривает для обязательства найма жилого помещения особые основания его прекращения. Как отмечает С. М. Корнеев, "общие основания прекращения обязательств, предусмотренные ГК РФ (ст. 407 - 419), к найму жилых помещений применяются лишь в редких случаях..." <8>. -------------------------------- <8> Гражданское право: В 2 т. Том 2. Полутом 1: Учебник / Отв. ред. Е. А. Суханов. М., 2002. С. 483 (автор главы - С. М. Корнеев).

Ю. К. Толстой, характеризуя прекращение жилищного правоотношения, также считает, что основания отпадения прав и обязанностей его участников могут как зависеть, так и не зависеть от их воли. "Если в данной местности произошло землетрясение, в результате чего рухнул дом, то, хотя его обитатели и уцелели, действие жилищного правоотношения прекратилось, поскольку помещений, в которых люди жили, больше нет. Прекращение жилищного правоотношения имеет место и тогда, когда человек, который этим помещением пользовался, умирает" <9>. Юридико-фактическим основанием, которое прекращает права и обязанности участников жилищного правоотношения, в данном случае является событие, юридический факт, не зависящий от воли и сознания человека. Тем не менее разрушение, гибель жилого помещения могут быть обусловлены волевыми неправомерными действиями граждан, которые совершаются как участниками данного жилищного обязательства, так и третьими лицами. Наниматель, желающий улучшить свои жилищные условия, уничтожает жилое помещение, например устраивает пожар, в результате которого жилое помещение прекращает свое существование. В указанном случае также имеет место прекращение правоотношения в связи с гибелью предмета обязательства, однако в основе его прекращения лежит юридический факт - неправомерное действие. -------------------------------- <9> См.: Гражданское право: Учебник. Часть 2 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М., 1997. С. 276 - 277 (автор главы - Ю. К. Толстой).

Расторжение договора найма жилого помещения является частным случаем прекращения правоотношения, так как в данном случае тоже имеет место разрыв правовой связи его участников. Однако в основе расторжения договора социального найма прежде всего лежит волевой фактор. С. М. Корнеев определяет расторжение договора найма "как разрыв правоотношения найма жилого помещения по одностороннему волеизъявлению нанимателя, а в случаях, предусмотренных законом, - по иску наймодателя" <10>. -------------------------------- <10> Гражданское право: В 2 т. Том 2. Полутом 1: Учебник / Отв. ред. Е. А. Суханов. М., 2002. С. 483 (автор главы - С. М. Корнеев).

Выселение из жилого помещения является последствием прекращения правовой связи между его участниками. Однако не всякое прекращение жилищного правоотношения, в том числе и в результате расторжения договора найма, сопровождается выселением <11>. Если в жилом помещении по договору найма проживал одинокий гражданин, который умер, то вопрос о выселении не возникает, несмотря на то что жилищное правоотношение прекратилось, так как выселять некого. При прекращении существования жилого помещения как объекта материального мира вопрос о выселении также не возникает, так как жилое помещение - вещь прекратило свое существование, следовательно, выселять неоткуда. При приватизации жилого помещения также происходит прекращение жилищного правоотношения найма. Однако и в этом случае вопрос о выселении не ставится, жилищное правоотношение перешло в другое правоотношение - возникло правоотношение собственности. Лица, которые раньше проживали в жилом помещении по договору социального найма, продолжают проживать в нем, но уже как собственники, жилищное правоотношение прекращается, возникает правоотношение собственности. Аналогичные правовые последствия возникают в том случае, когда член жилищного кооператива полностью выплачивает паевой взнос. В основании прекращения жилищного правоотношения в данном случае является обстоятельство, указанное в законе, жилищное правоотношение прекращается "в силу закона, независимо от того, как относится к этому сам член кооператива" <12>. В случаях расторжения договора найма жилого помещения как по соглашению сторон, так и по желанию нанимателя и членов его семьи, то есть в одностороннем порядке, также предполагается, что выселения не происходит. П. И. Седугин отмечает, что "расторжение договора найма жилого помещения не всегда связано с выселением из жилого помещения; это не тождественные понятия" <13>. Граждане при отпадении надобности в жилом помещении, которое они занимали по договору социального найма, добровольно освобождают его и выезжают из жилого помещения. -------------------------------- <11> См.: Басин Ю. Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 196; Басин Ю. Г., Попов И. И. О жилищных правах советских граждан. Алма-Ата, 1966. С. 133 - 135. <12> Гражданское право: Учебник. Часть 2 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М., 1997. С. 277 (автор главы - Ю. К. Толстой). <13> Седугин П. И. Жилищное право: Учебник для вузов. М., 1998. С. 146.

Таким образом, следует согласиться с определением, которое приводит С. М. Корнеев относительно того, что "выселение - принудительное освобождение жилого помещения от занимающих его лиц и от их имущества, т. е. выдворение из жилого помещения" <14>. -------------------------------- <14> Гражданское право: В 2 т. Том 2. Полутом 1: Учебник / Отв. ред. Е. А. Суханов. М., 2002. С. 483 (автор главы - С. М. Корнеев).

Безусловно, чаще всего выселение нанимателя происходит в результате расторжения договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя. Однако выселение граждан из жилого помещения может иметь место и в том случае, когда жилищного правоотношения вообще не существовало. Речь идет о случаях, когда граждане самоуправно заняли жилое помещение без предоставления его в установленном порядке. Следствием указанных неправомерных действий также будет являться выселение указанных граждан из самоуправно занятого ими жилого помещения. Б. М. Гонгало отмечает, что в отличие от ранее действовавшего жилищного законодательства "теперь это положение регулирует не Жилищный кодекс, а Гражданский кодекс" <15>. -------------------------------- <15> Гонгало Б. М. Мифы и легенды Жилищного кодекса: комментарий разработчиков // Российское право. 2005. N 4. С. 20.

Рассматривая случаи расторжения договора социального найма жилого помещения, прежде всего необходимо отметить, что в виде исключения из общих правил о недопустимости одностороннего отказа от обязательства ст. 83 Жилищного кодекса РФ предоставляет право нанимателю жилого помещения в любой момент отказаться от заключенного договора найма. Безусловно, это возможно с согласия членов семьи, проживающих вместе с ним в жилом помещении, которое должно быть выражено в письменной форме. При этом Гражданский кодекс РФ в аналогичной ситуации защищает также интересы наймодателя в договоре коммерческого найма, которого наниматель обязан предупредить в письменном виде о досрочном расторжении договора коммерческого найма за три месяца. Представляется, что аналогичную норму о необходимости письменного уведомления наймодателя жилого помещения в договоре социального найма следует включить в ч. 2 ст. 83 ЖК РФ. Как уже было отмечено, в этом случае односторонний отказ нанимателя от договора социального найма не ставит проблему выселения из жилого помещения, так как предполагается, что наниматель, изъявивший желание отказаться от дальнейшего исполнения договора, и члены его семьи сами освободят жилое помещение, в котором они перестали нуждаться. Жилищный кодекс РФ в ч. 1 ст. 83 содержит норму, в соответствии с которой договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Представляется, что указанная норма является своеобразной данью общим принципам обязательственного права. Гражданское законодательство допускает возможность расторжения договора по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 450 ГК РФ). Следует согласиться с высказанным в юридической литературе мнением относительно того, что механический перенос в ЖК РФ положений ГК РФ фактически привел к появлению в ст. 83 ЖК РФ неудачной нормы <16>. Правом расторгнуть договор социального найма жилого помещения в любое время обладает только наниматель, по инициативе наймодателя договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут только в определенных жилищным законодательством случаях. Безусловно, ничто не препятствует наймодателю в любое время выступить с инициативой прекращения жилищно-правовой связи. Однако трудно представить себе ситуацию, когда наниматель жилого помещения и члены его семьи добровольно дадут согласие на расторжение договора и освободят жилое помещение. -------------------------------- <16> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. М., 2005. С. 376 (авторы комментария ст. 83 - Е. С. Гетман, В. Н. Симонов).

Иными основаниями для досрочного расторжения договора социального найма жилого помещения являются следующие: - расторжение договора в одностороннем порядке по инициативе нанимателя с согласия членов семьи нанимателя жилого помещения, если указанные лица перестали в нем нуждаться. Безусловно, права и законные интересы наймодателя в этом случае также должны соблюдаться, и в этих целях следует предусмотреть норму о том, что наймодатель жилого помещения должен быть предупрежден о таком расторжении в письменной форме; - по инициативе наймодателя в судебном порядке в случаях, если наниматель или иные лица, за действия которых он отвечает, допускают противоправные действия; - по инициативе наймодателя в судебном порядке. К юридико-фактическим основаниям, которые лежат в основе отпадения прав и обязанностей участников жилищного обязательства, в данном случае следует отнести аварийное состояние жилого помещения, перевод его в установленном порядке в нежилое, снос жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, реконструкция или капитальный ремонт дома, которые приведут к несохранению жилого помещения, уменьшению общей площади жилого помещения, в результате чего граждане могут быть признаны нуждающимися в жилом помещении, а также к увеличению общей площади жилого помещения, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления. Как отмечает Ю. Г. Басин, "прекращение жилищного правоотношения по требованию наймодателя охватывает наиболее важные случаи такого прекращения... Речь идет о принудительном прекращении жилищных прав граждан, об их выселении из занимаемых помещений. Именно в этом значение указанных случаев прекращения жилищных правоотношений" <17>. -------------------------------- <17> Басин Ю. Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 204.

Прежде всего следует отметить, что прекращение жилищного правоотношения по инициативе наймодателя возможно только в случаях, прямо предусмотренных жилищным законодательством, и только в судебном порядке. Перечень оснований для расторжения договора социального найма жилого помещения в Жилищном кодексе РФ определен исчерпывающим образом и расширительному толкованию не подлежит. При этом, как уже указывалось, юридико-фактические основания расторжения договора социального найма могут быть самыми различными. Это могут быть события, например стихийное бедствие, в результате которого жилой дом существует как объект материального мира, но стал непригодным для проживания. Непригодность жилого помещения для проживания может явиться следствием неправомерных действий как самого нанимателя, членов его семьи, иных граждан, за действия которых он отвечает, например поднанимателей жилого помещения, временных жильцов, так и третьих лиц. В юридический состав, влекущий прекращение жилищного правоотношения, может входить и административный акт, например принятие уполномоченным органом решения о сносе жилого дома или о переоборудовании его в нежилой. В данном случае административный акт носит властный характер и обязателен для исполнения, таким образом, представляется, что расторжение договора социального найма жилого помещения в данном случае не зависит от воли нанимателя. Особой гарантией жилищных прав граждан является то, что в соответствии с нормами жилищного законодательства расторжение договора найма жилого помещения осуществляется только в судебном порядке. При этом, независимо от оснований расторжения договора социального найма, неизбежным правовым последствием является выселение граждан из занимаемого жилого помещения. Однако, как отмечает П. В. Крашенинников, "предусматривая возможность выселения граждан из занимаемых ими по договору найма жилых помещений, закон устанавливает два основания его осуществления: с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления" <18>. В свою очередь, в зависимости от оснований для расторжения договора социального найма, жилищное законодательство подразделяет случаи выселения граждан из жилого помещения с предоставлением им другого жилого помещения и выселения граждан с предоставлением им другого благоустроенного жилого помещения. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография П. В. Крашенинникова "Жилищное право" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2005 (издание четвертое, переработанное и дополненное с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации). ------------------------------------------------------------------ <18> Крашенинников П. В. Жилищное право. М., 2001. С. 69.

Сущность выселения заключается в том, что оно служит крайним, но при существующих обстоятельствах необходимым средством удовлетворения общественных интересов путем освобождения жилых помещений от проживающих там лиц <19>. -------------------------------- <19> См.: Басин Ю. Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 205.

Особого внимания заслуживает сравнение классификации случаев прекращения жилищных правоотношений по основаниям с классификацией по правовым последствиям, которое сделано Ю. Г. Басиным. "Выселение в качестве санкции может иметь место только без предоставления другого жилого помещения. Выселение по мотивам невозможности дальнейшего использования помещения для проживания производится только с предоставлением другой жилой площади" <20>. -------------------------------- <20> Басин Ю. Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 206.

Расторжение договора социального найма жилого помещения на основании решения суда по инициативе наймодателя является основанием для прекращения жилищного правоотношения социального найма. Наниматель, а также другие граждане, которые проживают с ним в жилом помещении, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. В данном случае выселение граждан из жилого помещения является санкцией за неправомерное поведение. Жилищный кодекс РФ устанавливает, что договор социального найма расторгается и граждане выселяются из жилого помещения без предоставления другого жилья в случаях: 1) когда наниматель или другие лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилое помещение; 2) использования жилого помещения не по назначению; 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении. Указанные основания для расторжения договора социального найма жилого помещения определены в ст. 83 Жилищного кодекса РФ, и предполагается, что они не подлежат расширительному толкованию. Ю. Г. Басин отмечал, что случаи выселения гражданина из жилого помещения без предоставления другого жилья "характеризуются прекращением субъективного жилищного права гражданина без предоставления ему обеспеченной возможности вступить в другое жилищное правоотношение... Немедленное же вступление в новое жилищное правоотношение весьма затруднительно из-за общего недостатка жилья в стране" <21>. Сделанный Ю. Г. Басиным вывод является актуальным и в настоящее время из-за обострения жилищной проблемы вследствие социально-экономического положения в нашем обществе. Особую социальную остроту проблема выселения граждан из жилого помещения без предоставления другого жилья приобрела еще и потому, что в Жилищном кодексе РФ получила развитие конституционная норма о том, что жилые помещения по договору социального найма предоставляются не всем лицам, нуждающимся в жилье, а только отдельным категориям граждан, прежде всего малоимущим. Таким образом, гражданам, выселенным из жилого помещения без предоставления другого жилья, будет достаточно трудно, а зачастую и невозможно, решить свою жилищную проблему немедленно или в ближайшем будущем. -------------------------------- <21> Басин Ю. Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 207.

Лишение гражданина субъективного жилищного права, а именно владеть, нормированно пользоваться и ограниченно распоряжаться конкретным жилым помещением, в указанных случаях не является произвольным лишением жилища. Это следует считать санкцией за допущенное неправомерное поведение, формой ответственности за нарушение своих обязанностей по договору найма жилого помещения. Как особая форма ответственности за нарушение гражданами своих жилищных обязанностей выселение из жилого помещения обладает следующими отличительными чертами. Прежде всего неправомерные действия, совершаемые нарушителем, своим результатом должны иметь серьезные негативные последствия, например, жилое помещение перестанет существовать в результате его систематического разрушения, порчи, использования не по назначению или его потребительские качества ухудшатся до такой степени, что жилое помещение не может быть использовано по прямому назначению, то есть станет непригодным для проживания в нем граждан. Неправомерные действия нарушителя совершаются им систематически. Систематичность предполагает неоднократность совершения неправомерных действий <22>. Следовательно, отдельные нарушения, даже если они носят достаточно серьезный характер, сами по себе не могут являться основанием для применения данной формы ответственности. При этом к гарантиям, направленным на обеспечение жилищных прав граждан, следует отнести норму, обязывающую наймодателя принять меры пресекательного характера по отношению к совершаемому правонарушению. В соответствии со ст. 91 ЖК РФ наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. В публичных интересах в целях обеспечения сохранности жилого фонда в тех случаях, когда действия, совершаемые гражданами, проживающими в жилом помещении, влекут за собой его разрушение, наймодатель вправе назначить разумный срок для их устранения. Если указанные меры оказались безрезультатными, то к нарушителю применяется выселение как особая наиболее суровая санкция, которая только возможна в жилищных правоотношениях. Наконец, выселение как форма ответственности применяется к нарушителю только в том случае, если имеет место его вина в допущенных нарушениях. -------------------------------- <22> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. М., 2005. С. 395 (авторы комментария ст. 91 - Е. С. Гетман, В. Н. Симонов).

Юридическая ответственность по своему выражению - это претерпевание. Как отмечают О. С. Иоффе и М. Д. Шаргородский, "если бы ответственность сводилась только к осуществлению в принудительном порядке обязанности, которая и раньше лежала на правонарушителе, у последнего не было бы никаких сдерживающих юридических мотивов к тому, чтобы не совершать правонарушений, так как исполнять лежащую на нем обязанность он должен независимо от того, последует или не последует привлечение к ответственности" <23>. -------------------------------- <23> Иоффе О. С., Шаргородский М. Д. Вопросы теории права. М., 1961. С. 318.

Таким образом, действия наймодателя, которые предшествуют предъявлению им требования в суд о расторжении договора социального найма жилого помещения вследствие допущенных нанимателем нарушений, следует отнести к способам правового государственного принуждения. Государственное принуждение, как отмечалось в юридической литературе, является более широким понятием, включающим в себя юридическую ответственность <24>. -------------------------------- <24> С. Н. Кожевников среди мер государственного принуждения, кроме ответственности, выделяет также меры предупредительного характера, меры защиты и меры пресечения (Кожевников С. Н. Меры защиты в советском праве: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Свердловск, 1968. С. 9 - 11).

Одним из наиболее дискуссионных вопросов является вопрос о выселении из жилого помещения без предоставления другого жилья как форме индивидуальной ответственности гражданина за индивидуальное неправомерное поведение <25>. -------------------------------- <25> О. С. Иоффе (см.: Иоффе О. С. Советское гражданское право: В 2 т. Том 2. М., 1956. С. 125) и Э. Я. Лаасик (см.: Лаасик Э. Я. О некоторых проблемах договора найма жилого помещения по Основам гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик // Ученые записки Тартуского университета. 126-й выпуск. Труды по правоведению. 1952. N 11. С. 74) считали, что выселению подлежит вся семья, члены которой систематически разрушают жилое помещение. Ю. К. Толстой (см.: Толстой Ю. К. Жилищные права и обязанности граждан СССР. М., 1960. С. 65), О. Н. Финикова (см.: Финикова О. Н. В каких случаях возможно выселение в судебном порядке. М., 1961. С. 12), Ю. И. Смирнов, Е. Р. Вайсман (см.: Смирнов Ю. И., Вайсман Е. Р. Жилищные права и обязанности советских граждан. М., 1960. С. 34 - 35) подчеркивали, что в данном случае выселению из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения подлежит только тот гражданин, который совершает неправомерные действия, а именно допускает разрушение, порчу жилого помещения, нарушает интересы других граждан.

Представляется, что наиболее теоретически обоснованной и соответствующей общим принципам гражданского законодательства об ответственности субъекта за собственную вину является точка зрения, в соответствии с которой выселению из жилого помещения подлежит только тот гражданин, чьи действия или бездействие, например бесхозяйственное содержание жилого помещения, признаются неправомерными. Между гражданами, которые проживают в жилом помещении по договору социального найма, может возникнуть конфликтная ситуация, семья как таковая может фактически распасться. В этом случае сам наниматель, другие члены его семьи могут пострадать от неправомерных действий указанного гражданина. Именно поэтому в соответствующих случаях выселяется из жилого помещения только то лицо, которое разрушает или портит жилое помещение <26>. Все граждане подлежат выселению из жилого помещения без предоставления другого жилья только в том случае, когда все они своим поведением делают невозможным совместное проживание с ними, разрушают или портят жилое помещение <27>. -------------------------------- <26> См.: Гонгало Б. М. Изменение жилищного обязательства // Актуальные проблемы жилищного права. Сборник памяти П. И. Седугина. М., 2003. С. 49. <27> См.: Басин Ю. Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 209.

Заканчивая рассмотрение оснований и порядка расторжения договора социального найма жилого помещения вследствие допущенных неправомерных действий граждан, которые в нем проживают, представляется необходимым обратить внимание на следующие моменты. Жилищный кодекс РФ в ч. 2 ст. 91 устанавливает, что без предоставления жилого помещения могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание в жилом помещении с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным. Необходимо отметить, что данное основание для выселения граждан из жилого помещения было предусмотрено и в ранее действовавшем ЖК РСФСР (ст. 98), однако фактически оно было отменено Законом СССР от 22 мая 1990 года "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты СССР по вопросам, касающимся женщин, семьи и детства" <28>. При этом ст. 83 ЖК РФ не называет такого основания расторжения договора социального найма, как лишение родительских прав. Гражданин, лишенный родительских прав, в жилищно-правовой сфере имеет определенный статус, он является либо нанимателем, либо членом его семьи, так же как другие постоянные пользователи жилого помещения, имеет право владеть, нормированно пользоваться и ограниченно распоряжаться жилым помещением. Безусловно, ст. 69 Семейного кодекса РФ <29> называет достаточно серьезные основания для того, чтобы кровные родители были лишены в отношении своих детей родительских прав. В частности, такими основаниями являются жестокое обращение с детьми, злоупотребление родительскими правами, уклонение от выполнения обязанности родителей и т. д. Представляется, что в данном случае выселение гражданина из жилого помещения без предоставления другого жилья обусловлено невозможностью дальнейшего совместного проживания в одном жилом помещении с ребенком, в отношении которого он был лишен родительских прав. Закон в данном случае стремится максимально защитить права и интересы несовершеннолетнего ребенка, выселение без предоставления другого жилого помещения в данном случае производится не за допущенные гражданином нарушения в жилищной сфере и не является дополнительной мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязанностей родителей. Выселение гражданина без предоставления другого жилья производится только в случае, если суд установит факт невозможности его дальнейшего проживания в одном жилом помещении с несовершеннолетним ребенком. Тем не менее представляется необходимым более четко регламентировать вопрос относительно правовой судьбы жилого помещения, из которого выселяются указанные граждане. Может так случиться, что после выселения родителя, лишенного родительских прав, в жилом помещении останется проживать только несовершеннолетний ребенок, который не может быть нанимателем в силу того, что не обладает полной дееспособностью. Именно в силу названных обстоятельств необходима более четкая правовая регламентация данного вопроса. Представляется обоснованным установление правовой конструкции, в соответствии с которой нанимателем жилого помещения должен признаваться несовершеннолетний гражданин, который остался проживать в жилом помещении, с возложением обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения, на его опекуна или попечителя. Если ребенок помещается в учреждение для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, то обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения, следует возложить на органы опеки и попечительства. На время пребывания несовершеннолетнего ребенка в образовательном учреждении, в котором он обучается и (или) воспитывается, в учреждении социального обслуживания и т. д. органы опеки и попечительства могут передать жилое помещение в пользование иным гражданам по договору поднайма. Средства, полученные от данной сделки, должны зачисляться на счет по вкладу на имя несовершеннолетнего, открываемый в банке. В том случае, если ребенок передается на воспитание в приемную семью на основании договора, заключаемого органом опеки и попечительства и приемными родителями (супругами или отдельными гражданами, желающими взять детей на воспитание в семью), то обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения, следует возложить на приемных родителей <30>. -------------------------------- <28> Вестник Верховного Совета СССР. 1990. N 23. Ст. 422. <29> СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 16. <30> Как показывает судебная практика, совершение сделок с жилой площадью нередко происходит без учета интересов несовершеннолетних детей и без привлечения к решению этого вопроса органов опеки и попечительства. Так, прокурор обратился в суд с заявлением в интересах несовершеннолетних Н-ко к Д. о признании недействительным обмена жилой площади, обменного ордера, договора купли-продажи квартиры и к С. о признании договора на передачу квартиры в собственность недействительным, выселении, признании права на жилую площадь за несовершеннолетними. Судом первой инстанции эти требования удовлетворены. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации оставила решение без изменения, указав следующее. Родители несовершеннолетних были лишены родительских прав. Несовершеннолетние Н-ко находились в детских учреждениях. В 1990 году их родители обменяли занимаемую ими двухкомнатную квартиру на однокомнатную, нанимателем которой был Д. В 1993 году С., прописанная в связи с регистрацией брака с Д. в двухкомнатной квартире, приватизировала ее на свое имя. Однокомнатная квартира была продана родителями несовершеннолетних ее прежнему нанимателю, то есть Д. При вынесении решения суд на основании исследования документов, показаний свидетелей, объяснений сторон установил, что дети имеют право на жилую площадь, на которой проживали с родителями до помещения их в детские учреждения. Последующие действия с жилой площадью производились без учета их интересов и без привлечения к решению этих вопросов органов опеки и попечительства, что повлекло нарушение прав несовершеннолетних (Обзор судебной практики по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 30 октября 1995 года). Сборник постановлений Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. М., 2000. С. 363.

Представляется, что уточнения также требуют и положения ч. 5 ст. 29 Жилищного кодекса РФ, которая устанавливает санкции для нанимателей жилого помещения, самовольно, то есть без соблюдения установленного порядка, совершивших переустройство и (или) перепланировку жилого помещения. В соответствии с нормами, установленными главой 4 Жилищного кодекса РФ, указанные граждане обязаны обратиться в суд. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии при условии, что при этом не нарушаются права и законные интересы граждан или это не создает угрозу для их жизни или безопасности. В противном случае граждане, которые совершили указанные действия, обязаны привести жилое помещение в первоначальное состояние в срок, который им назначит орган, осуществляющий согласование перепланировки и (или) переустройства жилых помещений. В том случае, если наниматель, члены его семьи не выполнили предписания, то орган, осуществляющий согласования переустройства и (или) перепланировки жилых помещений, имеет право обратиться в суд с требованием о расторжении договора найма жилого помещения. Однако ст. 29, а также ст. 90, 91 Жилищного кодекса РФ не называют правовых последствий расторжения договора социального найма по данному основанию. Безусловно, если на основании решения суда договор будет расторгнут, то у нанимателя и членов его семьи не будет правовых оснований для проживания в жилом помещении, следовательно, эти граждане подлежат выселению из него. Б. М. Гонгало отмечает, что одно из оснований выселения, которое ранее было предусмотрено в ЖК РСФСР, разделилось на два. "Было основание выселения граждан, которые разрушают или портят жилье. Оно осталось, но от него отпочковалось еще одно основание: "Если самовольно произведены переустройство или перепланировка, что грозит годности или прочности жилого помещения". В таких случаях человека можно выселить" <31>. При этом Жилищный кодекс РФ не устанавливает, будут ли указанные лица выселяться с предоставлением другого жилого помещения или без предоставления другого жилья. Решение этого вопроса имеет огромную практическую значимость. Представляется, что в данном случае правовым последствием расторжения договора социального найма должно являться выселение нанимателя и членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилья, так как самовольная перепланировка и переустройство жилого помещения представляют собой правонарушение, наниматель и члены его семьи своими активными действиями нарушили требования жилищного законодательства. При этом допущенные ими нарушения являются серьезными, жилое помещение может разрушиться или быть уничтожено, что наносит вред как правам и законным интересам соседей, которые проживают в данном доме, так и публичным интересам. Именно в силу названных причин применение такой санкции, как выселение без предоставления другого жилого помещения, будет являться обоснованным. При этом, как уже отмечалось, ст. 91 ЖК РФ сконструирована законодателем таким образом, что не допускает расширительного толкования, перечень оснований для выселения нанимателя и членов его семьи является закрытым. В этой связи представляется, что положения указанной нормы нуждаются в безусловном уточнении и дополнении, ч. 1 ст. 91 ЖК РФ необходимо дополнить словами: "Если наниматель и совместно проживающие с ним члены его семьи, осуществившие самовольные переустройство и (или) переоборудование жилого помещения, в разумный срок не привели жилое помещение в прежнее состояние, то указанные лица подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда без предоставления им другого жилого помещения". -------------------------------- <31> Гонгало Б. М. Мифы и легенды Жилищного кодекса: комментарий разработчиков // Российское право. 2005. N 4. С. 20.

Далее необходимо рассмотреть основания и порядок расторжения договора социального найма жилого помещения, правовым последствием которого является выселение нанимателя и членов его семьи с предоставлением им другого жилого помещения. Ю. Г. Басин отмечает, что такой вид "прекращения жилищных правоотношений - что бы ни лежало в его основании - это единственное понятие, заключающееся в прекращении правомочий гражданина на помещение, которое он ранее занимал, с одновременным предоставлением ему права вселиться в другую определенную комнату или квартиру" <32>. Таким образом, понятие "выселение с предоставлением другого жилья" охватывается более широким понятием "переселение", которое включает все случаи перемены нанимателем жилых помещений. -------------------------------- <32> Басин Ю. Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 228.

Статья 90 ЖК РФ называет единственный случай, когда граждане, договор социального найма жилого помещения с которыми расторгнут судом по требованию наймодателя, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. В основе расторжения договора найма жилого помещения лежит неправомерное действие, а именно невнесение нанимателем платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин. Данная норма Жилищного кодекса РФ не является новой, она существует более десяти лет, так как была предусмотрена ст. 15 Закона РФ от 24 декабря 1992 года "Об основах федеральной жилищной политики". Необходимо отметить, что редкая норма действующего жилищного законодательства подвергается более резкой критике, чем ст. 90 ЖК РФ. При этом противники существования указанного основания для прекращения правовой связи участников опираются не на разработанную цивилистическую доктрину, а апеллируют больше к эмоциональным моментам, таким как имущественная дифференциация населения, возрастание платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги, которая непомерным бременем ложится на плечи малоимущих граждан, и т. д. Безусловно, невнесение платы за пользование жилым помещение, предоставленным по договору социального найма, и коммунальные услуги без уважительных причин представляет собой неисполнение обязанностей, которые вытекают из договора. Следовательно, прекращение жилищного правоотношения и выселение нанимателя из жилого помещения в данном случае является санкцией за неправомерное поведение. Таким образом, следует признать, что законодатель установил с учетом социально-экономических и политических условий нашего государства такую специфическую форму ответственности за нарушение жилищных обязанностей, как выселение из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. Следует отметить, что Ю. Г. Басин считает, что выселение с предоставлением другого жилого помещения "никогда не применяется в качестве санкций за нарушение нанимателем обязанностей, связанных с проживанием в помещении" <33>. Безусловно, доктринальное заключение Ю. Г. Басина было сделано принципиально в других, прежде всего экономических условиях. Жизненные реалии нашего бытия вызывают необходимость законодательного закрепления названной меры государственного принуждения именно как формы ответственности в жилищной сфере. -------------------------------- <33> Басин Ю. Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 228.

Граждане подлежат выселению из жилого помещения, которое может быть благоустроенным, отличаться прекрасными потребительскими свойствами, в другое, которое может и не обладать полным уровнем благоустройства, быть значительно меньше по размеру, чем то, из которого эти лица выселяются. Таким образом, на первый взгляд, имеет место претерпевание, наступление неблагоприятных последствий для виновных лиц. Причины, по которым законодатель предусмотрел в качестве правового последствия за неисполнение своих обязанностей выселение с предоставлением другого жилья, необязательно благоустроенного, которое размером может быть меньше занимаемого ранее, прежде всего объясняются сложной экономической ситуацией в нашей стране. Представляется, что именно этим и объясняется своеобразный "законодательный компромисс", выселение в качестве санкций за неисполнение жилищных обязанностей предусмотрено, однако лицам, которые виновны в неисполнении обязанностей, предоставляется жилое помещение при расторжении договора социального найма. Существование в ЖК РФ указанной нормы является не только отступлением от общих принципов ответственности субъекта за виновное неисполнение своих обязанностей в жилищной сфере. В данном случае законодатель отступает от указаний юридической логики. Как отмечает П. В. Крашенинников, "любой закон - это компромисс" <34>. Очевидно, что время для принятия законодателем таких революционных решений, которые бы предусматривали выселение нанимателя и членов его семьи, не оплачивающих пользование жилым помещением и коммунальные услуги, без предоставления другого жилого помещения, еще не наступило. -------------------------------- <34> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. М., 2005. С. 7 (автор введения - Крашенинников П. В).

Однако у данной проблемы существует и другая сторона медали. Существование правовой конструкции, которая содержится в ст. 90 ЖК РФ, в настоящем виде прежде всего лишена эффективности. Граждане, выселяемые из жилого помещения по указанному основанию, должны быть обеспечены другим жилым помещением, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. При этом заблуждением является широко распространенное мнение, что указанных лиц можно просто переселить в общежитие. В соответствии с положениями рассматриваемой статьи ЖК РФ жилое помещение предоставляется гражданам по договору социального найма. В соответствии со ст. 105 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека. Таким образом, гражданин, не исполняющий одну из своих важнейших обязанностей по договору социального найма жилого помещения, причем не исполняющий систематически, без уважительных причин в течение продолжительного времени, будет гарантированно обеспечен жилым помещением в указанном размере с заключением с ним другого договора социального найма жилого помещения. Представляется, что такое переселение из одного жилого помещения в другое не дает гарантий, что в дальнейшем этот гражданин будет исправно исполнять свои обязанности по внесению платы за пользование жилым помещением. При этом возникает вопрос о дальнейшем применении к нему санкций за неисполнение своих обязанностей. Законодательство не содержит правового механизма дальнейшего воздействия, крайняя мера в качестве выселения с предоставлением другого жилого помещения уже применена, более суровых санкций в виде выселения без предоставления другого жилья не предусмотрено. Законодатель не дает ответа на вопрос, могут ли быть выселены из жилого помещения злостные неплательщики в том случае, когда они уже занимают жилое помещение размером 6 кв. м на одного человека. Используя метод системного анализа, следует сделать вывод, что выселение виновных граждан не представляется возможным, так как это будет лишено элементарного смысла. Тем самым проблема неплатежей за пользование жилым помещением и коммунальные услуги указанной правовой нормой не решена. Таким образом, приведенные выше аргументы доказывают необходимость корректировки положений ст. 90 ЖК РФ. Предлагается предусмотреть, что если наниматель и члены его семьи, которые без уважительных причин не вносят плату за пользование жилым помещением и коммунальные услуги в течение более шести месяцев, занимают жилое помещение размером 6 кв. м на одного человека, то они подлежат выселению из жилого помещения без предоставления другого жилья. Кроме этого, предлагается дополнить ст. 90 ЖК РФ частью второй следующего содержания: "Если наниматель и члены его семьи в течение шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги и ранее договор социального найма жилого помещения с указанными лицами уже был расторгнут по данному основанию, то эти граждане подлежат выселению из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения".

Название документа