Индивидуальный предприниматель (покупатель) и организация (продавец) заключили предварительный договор, в соответствии с которым стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи помещения. По условиям договора индивидуальный предприниматель должен был уплатить денежную сумму в качестве обеспечения своих обязательств по заключению основного договора (обеспечительный платеж). После заключения и подписания основного договора купли-продажи помещения указанная денежная сумма была зачтена в оплату стоимости помещения. Правомерно ли включить в предварительный договор условие об обеспечении обязательства по заключению основного договора в форме обеспечительного платежа?

Ответ: Включение в предварительный договор условия об обеспечении обязательства по заключению основного договора в форме обеспечительного платежа правомерно.

Обоснование: В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пункт 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" определяет, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Таким образом, ГК РФ не содержит такого института обеспечения обязательств, как обеспечительный платеж, однако перечень видов исполнения обязательств не является исчерпывающим.

В судебной практике мы сталкиваемся с аналогичными ситуациями. Так, ФАС Московского округа в Постановлении от 27.11.2012 N А40-8804/12-51-78 (Определением ВАС РФ от 29.01.2013 N ВАС-18466/12 отказано в передаче дела N А40-8804/12-51-78 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного Постановления) отметил: из смысла правовых норм гл. 23 ГК РФ, регулирующей способы обеспечения обязательства, не следует, что таким способом обеспечения обязательства, как обеспечительный платеж, может быть обеспечено только денежное обязательство. ГК РФ не исключает возможности применения в отношении предварительного договора различных способов обеспечения обязательства. Обеспечительный платеж является видом обеспечения, прямо не предусмотренным положениями ГК РФ, однако не противоречит ему. Обеспечительный платеж не является задатком.

Итак, мы можем сделать вывод о том, что при заключении предварительного договора стороны могут договориться об обеспечении обязательства по заключению основного договора в виде обеспечительного платежа.

Е. Д.Носкова

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

18.04.2013