В 2012 г. физическое лицо получило от матери по договору дарения квартиру, которая была продана за 2470 тыс. руб. через четыре месяца. Одновременно был заключен договор долевого строительства жилья на 2714 тыс. руб. на квартиру большей площади. Оплата произведена полностью. Недостающая часть оплачена за счет кредита. Государственная регистрация договора долевого строительства произведена

Вправе ли физическое лицо воспользоваться имущественными налоговыми вычетами по НДФЛ, установленными пп. 1 и 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, если продажа и расходы на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них произведены в одном налоговом периоде?

Ответ: Физическое лицо, получившее в 2012 г. квартиру по договору дарения и продавшее ее через 4 месяца, а также заключившее договор участия в долевом строительстве, вправе воспользоваться вычетом по НДФЛ в отношении дохода от продажи квартиры в размере 1 000 000 руб. Что касается применения в 2012 г. имущественного вычета по расходам на приобретение жилой недвижимости на основании пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ, то такое право возникает только после передачи налогоплательщику недвижимости по акту либо оформления права собственности.

Обоснование: В соответствии с п. 18.1 ст. 217 НК РФ доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). Следовательно, в налоговой базе по НДФЛ не учитывается стоимость квартиры, подаренной матерью налогоплательщику.

Согласно абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 руб.

Таким образом, налогоплательщик в данном случае вправе воспользоваться вычетом в отношении дохода от продажи квартиры в размере 1 000 000 руб. Соответственно, при изложенных условиях облагаемая сумма по данной операции составит 1 470 000 руб. (2 470 000 руб. - 1 000 000 руб.).

Здесь же заметим, что уменьшить сумму дохода от продажи квартиры на расходы, произведенные по договору долевого участия в строительстве, налогоплательщик не вправе на основании абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, поскольку полученный доход и произведенный расход относятся к разным объектам. Иными словами, расходы в данном случае не связаны с приобретением проданной квартиры и, соответственно, с получением дохода от ее продажи.

Что касается применения в 2012 г. имущественного вычета по расходам на приобретение жилой недвижимости на основании пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, то такое право возникает только после передачи налогоплательщику недвижимости по акту либо оформления права собственности. До наступления указанных событий заявить имущественный вычет нельзя, поскольку приобретение как таковое еще не состоялось и налогоплательщик не может подтвердить свое право на вычет ввиду отсутствия акта приема-передачи или свидетельства о праве собственности (Письмо Минфина России от 06.03.2013 N 03-04-05/7-190).

О. Ю.Поздеев

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

16.04.2013