Общество с ограниченной ответственностью заключило с индивидуальным предпринимателем предварительный договор от 20.11.2012. В нем стороны договорились заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости не позднее 20 февраля 2013 г

По решению суда от 15 января 2013 г. на недвижимое имущество наложен арест. Общество - собственник объекта недвижимости предложило предпринимателю заключить дополнительное соглашение к предварительному договору, продлив срок заключения основного до момента снятия ареста с имущества.

Можно ли изменить в предварительном договоре срок заключения основного таким образом? В какой срок стороны могут заключить основной договор в этой ситуации?

Ответ: В предварительном договоре нельзя изменить срок заключения основного, продлив его до момента снятия ареста с имущества. Если стороны все-таки продлят срок заключения основного договора до момента снятия ареста с имущества, такой срок может быть признан неустановленным. В этом случае срок заключения основного договора будет определен с учетом положений п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ и признан равным одному году с момента изменения предварительного договора.

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре можно указать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если он не определен, основной договор необходимо заключить в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Стороны предварительного договора вправе изменить (сократить или увеличить) указанный в нем срок заключения основного договора. Перенос срока заключения основного договора оформляется дополнительным соглашением к предварительному договору.

При изменении срока заключения основного договора следует учитывать требования ст. 190 ГК РФ об определении сроков. Согласно этой норме установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Кроме того, срок может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Таким образом, срок заключения основного договора можно определить указанием лишь на такое событие, которое не зависит от воли и действий сторон и должно наступить неизбежно. Если событие не обладает признаком неизбежности, то срок нельзя считать установленным. Эти выводы применяются к ситуации, когда стороны предварительного договора изменяют установленный в нем срок заключения основного.

В рассматриваемом случае срок заключения основного договора планируется продлить до момента снятия ареста с имущества. Поскольку это событие не отвечает признакам неизбежности и не определено во времени, оно не может использоваться для определения срока заключения основного договора. Следовательно, сторонам не следует заключать дополнительное соглашение к предварительному договору, в котором предусматривается продление срока заключения основного до момента снятия ареста с имущества. Такое условие противоречит действующему законодательству.

В описанной ситуации стороны могут заключить основной договор не позднее 20 февраля 2013 г. при условии снятия ареста с имущества. Также возможно заключить дополнительное соглашение к предварительному договору, продлив срок заключения основного по правилам ст. 190 ГК РФ. Например, в дополнительном соглашении можно предусмотреть, что основной договор купли-продажи объекта недвижимости заключается не позднее 20 февраля 2014 г.

Если стороны все-таки продлят срок заключения основного договора до момента снятия ареста с имущества, суд с учетом положений ст. 190 ГК РФ может признать такой срок неустановленным. В этом случае срок заключения основного договора будет определен с учетом положений п. 4 ст. 429 ГК РФ и признан равным одному году с момента изменения предварительного договора. Подобный прецедент имеется в судебной практике (Постановление ФАС Уральского округа от 25.09.2012 N Ф09-7777/12).

С. В.Соболева

Группа компаний

"Аналитический Центр"

15.04.2013