Организации заключили договор аренды нежилого помещения на срок 6 месяцев. Договором установлена обязанность арендатора уплатить неустойку за несвоевременный возврат арендованного имущества, определен размер данной неустойки. Договор аренды расторгнут решением арбитражного суда, вступившим в законную силу, по требованию арендодателя, в связи с тем что арендатор три раза подряд в установленные договором сроки не уплачивал арендную плату. Однако арендатор не возвращает арендованное имущество после вступления в силу указанного решения суда. Вправе ли арендодатель, учитывая расторжение договора в судебном порядке, требовать от арендатора уплату неустойки за несвоевременный возврат арендованного имущества?

Ответ: Несмотря на то что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, Гражданский кодекс РФ предусматривает специальные правила о возможности взыскания с арендатора договорной неустойки за просрочку возврата арендованного имущества, в частности, при прекращении договора аренды по причине расторжения.

Соответственно, если договор аренды, который заключен сроком на 6 месяцев, расторгнут решением арбитражного суда, вступившим в законную силу, по требованию арендодателя, в связи с тем что арендатор три раза подряд в установленные договором сроки не уплачивал арендную плату, арендодатель вправе требовать от арендатора уплату неустойки за несвоевременный возврат арендованного имущества вне зависимости от того, что договор аренды расторгнут в судебном порядке.

Обоснование: В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В силу ст. 625 ГК РФ к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды) положения, предусмотренные выше, применяются, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих договорах.

Иного правилами ГК РФ о договорах аренды зданий и сооружений не установлено.

На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как следует из изложенного, сторонами договора аренды нежилого помещения может быть закреплена обязанность арендатора уплатить неустойку за несвоевременный возврат арендованного имущества, определен размер данной неустойки.

Такая неустойка подлежит уплате в любом случае несвоевременного возврата арендованного имущества вне зависимости от причины расторжения договора, так как обязанность арендатора возвратить арендованное имущество при прекращении договора является безусловной.

Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты неустойки за несвоевременный возврат арендованного имущества даже в случае, когда договор аренды расторгнут в судебном порядке.

Правомерность подобных выводов подтверждается судебной практикой.

В Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 21.09.2012 N А11-15815/2009 суд указал, что из смысла ст. ст. 622 и 330 ГК РФ следует, что письменным соглашением арендодателя и арендатора может быть предусмотрена обязанность последнего уплатить неустойку за несвоевременный возврат арендованного имущества. При этом прекращение договора аренды не влияет на обязанность арендатора уплатить арендодателю неустойку за несвоевременный возврат арендованного имущества.

В Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 10.06.2010 N Ф03-3139/2010 суд отметил, что ст. 622 ГК РФ прямо предусматривает возможность установления договорной неустойки за нарушение арендатором обязанности по возврату имущества из аренды и ее применения после прекращения договора аренды. Применение такой ответственности не поставлено данной нормой права в зависимость от причины прекращения договора.

Таким образом, несмотря на то что в силу п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, ст. 622 ГК РФ предусматривает специальные правила о возможности взыскания с арендатора договорной неустойки за просрочку возврата арендованного имущества, в частности, при прекращении договора аренды по причине расторжения.

А. В.Сергомасова

Советник государственной

гражданской службы РФ

1 класса

12.04.2013