Налогоплательщик заключил договор с жилищно-накопительным кооперативом для приобретения квартиры в строящемся доме. Выплата пая в полном объеме произведена в 2008 г., о чем имеется справка от ЖНК. Акт приема-передачи квартиры подписан сторонами договора в 2012 г., свидетельство о государственной регистрации права собственности также датировано 2012 г. Квартира была продана по договору купли-продажи в конце 2012 г. В целях исполнения обязанностей налогоплательщика по представлению налоговой декларации и уплате НДФЛ с какой даты следует исчислять период нахождения указанной квартиры в собственности?

Ответ: По нашему мнению и с учетом позиции высших судебных инстанций, период нахождения в собственности квартиры, приобретенной по договору с жилищно-накопительным кооперативом (ЖНК), следует исчислять с момента выплаты паевых взносов в полном объеме (2008 г.), начало его течения подтверждается информацией в соответствующей справке от ЖНК.

Однако Минфин России придерживается иной позиции.

Обоснование: В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ налогоплательщик при определении размера налоговой базы по НДФЛ имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.

Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика три года и более. При этом в силу пп. 2 п. 1 и п. 3 ст. 228 НК РФ указанные налогоплательщики освобождены от обязанности по представлению в налоговые органы декларации о полученных доходах.

Статьей 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" установлено, что жилищный накопительный кооператив - это потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов.

Из содержания п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ следует, что член потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, приобретают право собственности на указанное имущество.

Минфин России, рассматривая указанную ситуацию, в Письме от 21.03.2013 N 03-04-05/4-268 пришел к выводу, что для возникновения у члена кооператива права собственности на жилое или иное помещение это помещение должно фактически существовать и быть передано члену кооператива. Документом, подтверждающим передачу члену кооператива квартиры, является акт приема-передачи квартиры, оформленный в установленном порядке.

Вследствие чего предлагается течение срока нахождения квартиры в собственности члена кооператива отсчитывать от даты акта приема-передачи квартиры.

Однако, на наш взгляд, возможен иной подход к определению соответствующего периода нахождения квартиры в собственности члена кооператива.

В п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст. 218 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абз. 2, 3 п. 2, п. 4 ст. 218, п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

Следовательно, право собственности возникает не с момента передачи квартиры по акту приема-передачи, а с момента фактической выплаты взноса в полном объеме (по вопросу применения п. 4 ст. 218 ГК РФ см. также Письма УФНС России по г. Москве от 24.08.2011 N 20-14/4/082120@, от 13.03.2006 N 28-10/18979).

С учетом позиции высших судебных инстанций период нахождения квартиры в собственности следует исчислять с момента выплаты паевых взносов в полном объеме, начало его течения в рассматриваемой ситуации подтверждается информацией в соответствующей справке от ЖНК.

А. В.Телегус

Член Палаты налоговых консультантов

Российской Федерации

12.04.2013