Орган исполнительной власти предоставил организации А на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок, находящийся в собственности Российской Федерации. Организация А вскоре заключила договор аренды с организацией Б (арендатором) на пользование данным земельным участком, арендатор в период действия договора добросовестно выплачивал арендную плату. Орган исполнительной власти обратился в суд с требованием взыскать с организации А сумму неосновательного обогащения, полученного в связи с использованием земельного участка. Правомерно ли данное требование?

Ответ: Требование органа исполнительной власти о взыскании суммы неосновательного обогащения с организации А, заключившей с организацией Б договор аренды на земельный участок, переданный организации А на праве постоянного (бессрочного) пользования, правомерно.

Обоснование: В соответствии с п. 4 ст. 20 Земельного кодекса РФ граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

На основании ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

В силу п. 1 ст. 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные ст. 40 ЗК РФ.

Пункт 1 ст. 1102 ГК РФ закрепляет, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

На основании п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Также, основываясь на п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", следует отметить, что п. 4 ст. 20 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе те, за которыми такое право на земельные участки сохраняется в силу п. 3 названной статьи, не вправе распоряжаться данными земельными участками.

В связи с этим после введения в действие ЗК РФ лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.

Согласно п. 27 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. К требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке на основании положения пп. 1 ст. 1103 ГК РФ применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (гл. 60 ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами. С учетом изложенного при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая - товары, работы или услуги, суду следует исходить из равного размера взаимных обязательств сторон. Нормы о неосновательном денежном обогащении (ст. 1107 ГК РФ) могут быть применены к отношениям сторон лишь при наличии доказательств, подтверждающих, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного другой стороне.

На основании изложенного можно прийти к выводу, что данная сделка аренды ничтожна и к ней применяются правила о двусторонней реституции (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Также вызывает интерес правовая позиция Президиума ВАС РФ. Так, в Постановлении от 04.12.2012 N 9443/12, где рассматривалась ничтожность сделки субаренды, заключенной между организацией, владеющий земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования (арендодателем), и другой организацией (арендатором), суд отмечает, что при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая - товары, работы, услуги, размер взаимных обязательств сторон признается равным, если не будет доказано обратное. Поскольку всякий договор, связанный с использованием чужого имущества, в силу п. 3 ст. 423 ГК РФ также предполагается возмездным, при его недействительности должен применяться аналогичный правовой подход.

Фактический пользователь помещениями, который не в состоянии возвратить полученное по ничтожной сделке в виде уже состоявшегося их использования, при применении последствий недействительности этой сделки обязан возместить другой стороне сделки стоимость такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой. К такому же выводу приходит Президиум ВАС РФ в Постановлении от 07.06.2011 N 1744/11. Право постоянного (бессрочного) пользования предоставляется в силу закона только в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Поэтому запрет обладателю такого права на распоряжение подобным земельным участком направлен на охрану публичных интересов и считается установленным в пользу собственника. Собственник вправе взыскать с правообладателя земельного участка неосновательно полученные или подлежащие получению им по правилам реституции денежные средства, если они не были перечислены непосредственно в его бюджет, а также потребовать возврата земельного участка правообладателю или прекращения права последнего на земельный участок.

Таким образом, данная сделка является ничтожной как противоречащая закону, так как лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться данным земельным участком. И собственник данного имущества имеет право требовать от правообладателя взыскания неосновательного обогащения.

Е. Д.Носкова

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

11.04.2013