Организация, являющаяся собственником земельного участка с 1993 г., обратилась в суд с требованием о признании самовольной постройкой объекта недвижимого имущества, созданного на указанном земельном участке физическим лицом в 1994 г., и о сносе указанного объекта недвижимого имущества

Может ли быть признан самовольной постройкой объект недвижимого имущества, созданный в 1994 г. на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами?

Ответ: Объект недвижимого имущества, созданный в 1994 г. на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, не может быть признан самовольной постройкой и снесен в том случае, если такой объект недвижимого имущества является нежилым.

В случае же если такой объект недвижимого имущества является жилым, то он может быть признан самовольной постройкой и снесен по правилам ст. 109 Гражданского кодекса РСФСР.

Обоснование: Пунктом 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ определено, что к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 данной статьи.

Таким образом, объект недвижимого имущества, созданный на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, по своей сути является самовольной постройкой и подлежит сносу.

Вместе с тем ст. 1 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что часть первая ГК РФ вводится в действие с 1 января 1995 г., за исключением положений, для которых данным Федеральным законом установлены иные сроки введения в действие.

При этом ст. 5 указанного Федерального закона прямо предусмотрено, что часть первая ГК РФ применяется к гражданским правоотношениям, возникшим после введения ее в действие.

Следовательно, часть первая ГК РФ не имеет обратной силы и положения ст. 222 ГК РФ к объектам недвижимого имущества, созданным до момента вступления в силу части первой ГК РФ, не применяются.

Статьей 109 ГК РСФСР предусматривалось, что гражданин, построивший жилой дом (дачу) или часть дома (дачи) без установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта, либо с существенными отступлениями от проекта или с грубым нарушением основных строительных норм и правил, не вправе распоряжаться этим домом (дачей) или частью дома (дачи) - продавать, дарить, сдавать внаем и т. п.

По решению исполнительного комитета районного, городского, районного в городе совета народных депутатов такой дом (дача) или часть дома (дачи) сносятся гражданином, осуществившим самовольное строительство, или за его счет, либо по решению суда могут быть безвозмездно изъяты и зачислены в фонд местного совета народных депутатов.

Следует отметить, что в ст. 109 ГК РСФСР, как и во всем ГК РСФСР, не предусматривалась возможность признания самовольной постройкой объектов недвижимого имущества, являющихся нежилыми.

Как указал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 24.01.2012 N 12048/11, понятие "самовольная постройка" распространено на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, ст. 222 ГК РФ, которая применяется с 01.01.1995 к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон N 52-ФЗ).

Статья 109 ГК РСФСР предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами.

Таким образом, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании.

Кроме того, следует особо отметить, что в силу ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Как отметил Президиум ВАС РФ в п. 6 Информационного письма от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком.

Следует вывод, что законодательно сроки для обращения собственника земельного участка в суд с требованием о сносе самовольной постройки не установлены.

Е. А.Башарин

Юридическая компания "Юново"

10.04.2013