Индивидуальный предприниматель (продавец) и ООО (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества. До государственной регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество ООО заключило с ОАО договор аренды указанного недвижимого имущества сроком на 10 месяцев. Так как ОАО не исполняло обязанности арендатора по уплате арендных платежей, ООО обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с ОАО арендной платы

Является ли правомерным требование ООО к ОАО о взыскании арендной платы, если на момент заключения договора аренды недвижимого имущества арендодатель не являлся собственником переданного в аренду имущества?

Ответ: Отсутствие у арендодателя права собственности на недвижимое имущество, переданное по договору арендатору, не предоставляет арендодателю права требовать от арендатора арендную плату, так как указанное право принадлежит собственнику недвижимого имущества.

Обоснование: В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пункт 2 ст. 223 ГК РФ предусматривает, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, факт отсутствия у ООО на момент заключения договора аренды права собственности свидетельствует о том, что арендодатель не обладал правом передачи в аренду имущества, а значит, и получения за него арендной платы.

Примеры арбитражной практики, подтверждающие приведенный вывод: Постановления ФАС Северо-Западного округа от 02.07.2010 по делу N А56-27102/2009, ФАС Поволжского округа от 06.06.2011 по делу N А65-30284/2009.

М. Ю.Мордасов

Юридическая компания "Юново"

09.04.2013