Государственный орган (собственник, арендодатель), унитарное предприятие (балансодержатель) и организация заключили договор аренды нежилого помещения, принадлежащего на праве хозяйственного ведения унитарному предприятию. В дальнейшем в отношении предприятия было открыто конкурсное производство, назначен конкурсный управляющий. В это время собственник нежилого помещения продлил с организацией (арендатором) договор аренды. Позднее на открытых торгах конкурсный управляющий реализовал имущество, в том числе данное нежилое помещение, заключил договор купли-продажи с предпринимателем, в котором указано, что на момент заключения договора на данное помещение имеется обременение арендой в пользу организации, но не указано, что срок аренды был продлен. Предприниматель обратился в суд с требованием признать продление договора аренды недействительным. Правомерно ли данное требование?

Ответ: В случае когда конкурсным управляющим реализуется обремененное арендой имущество унитарного предприятия, принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения, при этом во время конкурсного производства собственником имущества было принято решение о продлении срока аренды, о чем не было сообщено покупателю имущества, требование покупателя о признании недействительным соглашения о продлении срока аренды является правомерным.

Обоснование: В силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Статья 294 ГК РФ закрепляет, что государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с ГК РФ.

На основании п. 2 ст. 295 ГК РФ предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Пункт 2 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" определяет, что государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия.

Согласно п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Пункты 1 и 2 ст. 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ) закрепляют, что с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном гл. VII "Конкурсное производство".

С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства прекращаются полномочия руководителя должника, иных органов управления должника и собственника имущества должника - унитарного предприятия (за исключением полномочий общего собрания участников должника, собственника имущества должника принимать решения о заключении соглашений об условиях предоставления денежных средств третьим лицом или третьими лицами для исполнения обязательств должника).

В силу п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 07.08.1997 N 20 "Обзор практики применения арбитражными судами законодательства о несостоятельности (банкротстве)" полномочия арбитражного управляющего по распоряжению имуществом должника не ограничены рамками полномочий, установленных для руководителя организации-должника.

Следовательно, при реализации имущества унитарного предприятия на торгах необходимо иметь в виду, что данное имущество принадлежит предприятию на ограниченном вещном праве, без права распоряжения, но в процессе банкротства полномочия конкурсного управляющего по распоряжению имуществом предприятия не ограничены.

Так, в Постановлении от 20.11.2012 N 8325/12 Президиум ВАС РФ отметил: в подобных случаях следует также учитывать, что при определении полномочий арбитражного управляющего по распоряжению имуществом должника - государственного или муниципального предприятия не применяются ограничения, предусмотренные п. 2 ст. 295 ГК РФ. Принятие собственником арендуемого имущества дополнительного соглашения к договору аренды произведено с нарушением требований Закона N 127-ФЗ, поэтому соглашение о продлении договора аренды является недействительным.

Е. Д.Носкова

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

09.04.2013