Особенности применения удержания при исполнении договоров строительного подряда

ОСОБЕННОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ УДЕРЖАНИЯ ПРИ ИСПОЛНЕНИИ ДОГОВОРОВ СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

В. В. ШАРАПОВ

Шарапов Василий Владимирович, заместитель руководителя юридического отдела по инвестиционной деятельности ЗАО "Сити-XXI век". Специалист в области сделок с недвижимостью, строительства и инвестиций в недвижимость. Родился 10 января 1977 г. в г. Москве. В 1998 г. окончил Высший институт управления по специальности "юрист".

Интерес к удержанию как эффективному средству принуждения заказчика к исполнению обязательства по оплате работ растет с каждым годом. Активное использование этого юридического механизма подрядчиками не вызывает удивления. Ведь для применения удержания не требуется соблюдения долгих бюрократических процедур, на начальном этапе не нужно обращаться в суд и нести значительные судебные расходы, наконец, не требуется предварительного согласия должника. Удержание - весьма доступный юридический инструмент защиты прав, оно эффективно: дает в короткие сроки желаемый результат, экономит усилия и средства при взыскании долга.

О значительном интересе со стороны подрядчиков к применению института удержания в правоотношениях, связанных со строительством, свидетельствует наличие в судебной практике споров, прямо или косвенно затрагивающих вопросы удержания объектов капитального строительства <1>. -------------------------------- <1> См.: Постановления ФАС МО от 4 апреля 2001 г. по делу N КГ-А41/1363-01, от 13 ноября 2001 г. по делу N КГ-А40/6530-01, от 4 июля 2005 г. по делу N КГ-А41/5764-05.

Удержание как правовая категория

Как следует из п. 1. ст. 359 ГК РФ, "кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков, вправе удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено". То есть общими основаниями для применения удержания являются, с одной стороны, наличие у кредитора в его владении вещи, подлежащей передаче должнику, с другой стороны, наличие у должника перед кредитором не погашенной в обусловленный срок задолженности по оплате этой вещи и связанных с нею издержек и убытков. Право на удержание возникает у кредитора по общему правилу в случае наличия обоих этих условий. При отсутствии одного из них применять удержание неправомерно. Негативные гражданско-правовые последствия для лица, неправомерно удерживающего чью-то вещь, будут выражаться в оплате причиненных таким удержанием убытков (ст. 15 ГК РФ). Вопрос о моменте прекращения права на удержание гражданским законодательством не урегулирован. Если применить аналогию с залогом, право на удержание прекращается в момент прекращения обязательства, которое обеспечивалось таким удержанием (ст. 352 ГК РФ и ст. 6 ГК РФ), т. е. удержание следует судьбе обязательства, исполнение которого оно обеспечивает. Для предпринимательских правоотношений характерно довольно широкое применение удержания. Так, в соответствии со ст. 359 ГК РФ удержание в предпринимательских правоотношениях может применяться не только в случае просрочки оплаты вещи, но также при нарушении иных обязательств, например, в случае несвоевременного выполнения работ или оказания услуг. В рамках так называемых потребительских правоотношений следует применять удержание только в случаях просрочки денежных платежей. Как гражданско-правовая категория, удержание имеет свои особенности, которые позволяют отличить данный способ обеспечения исполнения обязательств от иных предусмотренных законом способов обеспечения исполнения обязательств, таких, например, как залог, задаток и т. д. Предметом удержания не может быть имущественное право, а может быть только вещь, причем как движимая, так и недвижимая, в то время как предметом залога могут выступать, кроме вещей, также и имущественные права (п. 1 ст. 336 ГК РФ). Право на удержание, в отличие от некоторых иных способов обеспечения исполнения обязательств, возникает не из сделки, а на основании закона так же, как и "законная неустойка" или "законный залог". То есть для возникновения права на удержание не требуется предварительное письменное соглашение сторон неисполненного обязательства о применении такого способа обеспечения исполнения обязательств к их правоотношениям. Право на удержание возникает автоматически при наличии указанных в законе обстоятельств. Кредитор вправе самостоятельно при наступлении условий, предусмотренных в ст. 359 ГК РФ и специальными нормами ГК РФ, регулирующими удержание, применять данный механизм. В этом смысле удержание напоминает самозащиту нарушенного права, и некоторые суды в ряде судебных актов рассматривают удержание в качестве самозащиты права. Однако с данным подходом трудно согласиться. Способы самозащиты права, как известно, должны быть соразмерны нарушению этого права, а также не выходить за пределы действий, необходимых для пресечения его нарушения (ст. 14 ГК РФ). Удержание, в отличие от самозащиты права, таких ограничений не имеет. При удержании кредитор может удерживать находящуюся в его владении вещь должника, по стоимости значительно превышающую размер просроченного исполнением долга. В законе не содержится каких-либо ограничений на этот счет. Эта возможность подтверждается п. 6 ст. 350 ГК РФ, применяемым к удержанию, согласно которому сумма, вырученная при реализации заложенного (удержанного) имущества, превышающая размер обеспеченного залогом (удержанием) требования залогодержателя, возвращается должнику. Таким образом, удержание не имеет одного из ключевых признаков самозащиты права - так называемого признака соразмерности. Результатом удержания, как правило, является удовлетворение кредиторских требований из стоимости удержанной кредитором вещи. Именно на достижение этой цели в большинстве случаев направлены действия кредитора. Порядок и объем удовлетворения требований кредитора при удержании аналогичен правилам удовлетворения требований, обеспеченных залогом (ст. 360 ГК РФ). Поэтому при применении удержания необходимо руководствоваться ст. 349 ГК РФ, из которой следует, что удовлетворение требований кредитора из стоимости удерживаемой недвижимости осуществляется по решению суда. Для целей последующей реализации удержанного недвижимого имущества кредитор руководствуется по аналогии ст. 350 ГК РФ, а также гл. X Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Удержание результата работ и продажа результата работ

Обязанность заказчика принять результат работ обеспечивается несколько отличным от удержания правовым механизмом, который отражен в п. 6 ст. 720 ГК РФ. Существо этого юридического механизма заключается в праве подрядчика при определенных условиях продать результат работ, подлежащий передаче заказчику. При этом вырученные от продажи результата работ деньги вносятся в депозит на имя заказчика за вычетом причитающихся подрядчику по договору платежей. Можно предположить, что разграничение удержания и механизма продажи результата работ законодатель закрепил не случайно. Во-первых, существуют так называемые процессуальные различия. Если в случае с удержанием результата работ подрядчик для целей реализации объекта удержания в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращается в суд, то во втором случае подрядчик реализует результат работ без обращения в суд с соблюдением правил, указанных в п. 6 ст. 720 ГК. Во-вторых, право подрядчика продать результат работ по смыслу ст. 720 ГК РФ распространяется только на результат работ, в отличие от права на удержание, которое исходя из содержания ст. 712 ГК РФ распространяется также и на иное имущество заказчика, оказавшееся во владении подрядчика. В-третьих, право на продажу результата работ возникает только в случае уклонения заказчика от приемки выполненной работы, в то время как право на удержание возникает у подрядчика, как правило, в обеспечение требования об оплате работ, т. е. заметно различие в гипотезах данных правовых норм. Следует подчеркнуть, что, когда заказчик принял результат работ, но не осуществляет оплату работ, подрядчик вправе применять удержание. Когда же заказчик уклоняется от приемки работ, подрядчик вправе воспользоваться правом продажи результата работ в соответствии с п. 6 ст. 720 ГК РФ.

Удержание результата реконструктивных работ

Законодатель не дает в законе прямого ответа на вопрос: что следует понимать под результатом работ в целом как применительно к строительству, так и применительно к реконструкции? Но если в случае со строительством объекта недвижимости "под ключ" все более или менее понятно, то с выполнением работ по реконструкции дело обстоит иначе. Когда предметом строительного подряда является реконструкция зданий и сооружений, то нет полной определенности в том, что именно следует удерживать подрядчику в качестве результата работ (п. 2 ст. 740 ГК РФ). Чтобы разобраться в этом вопросе, сначала обратимся к дефиниции понятия реконструкции, которая содержится в действующем градостроительном законодательстве РФ. Под реконструкцией в соответствии п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ понимается "изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты и количества этажей, площади), показателей производственной мощности, объема и качества инженерно-технического обеспечения". Как видим, реконструкция, с точки зрения градостроительного законодательства, есть не только изменение параметров объекта капитального строительства в целом, но и изменение параметров части такого объекта. В гражданском законодательстве понятие реконструкции не раскрыто. По своей сути она является операцией по изменению недвижимой вещи. Если принять эту точку зрения, то следует предположить, что результатом реконструктивных работ в гражданско-правовом смысле является измененная недвижимая вещь в целом. Вместе с тем более точным представляется иной подход. Так, если реконструкция затрагивает весь объект в целом, то результатом реконструктивных работ следовало бы считать законченный реконструкцией объект недвижимости в целом. Однако если реконструкция затрагивает часть объекта недвижимости, то, соответственно, результатом реконструктивных работ следует считать ту часть объекта недвижимости, которую затронули реконструктивные работы. Исходя из содержания ст. 712 ГК РФ объектом удержания могут быть либо результат работ, либо имущество заказчика, которым владеет подрядчик. Однако далеко не во всех случаях подрядчик может обратить удержание на результат работ и реализовать его с целью компенсации причиненных заказчиком убытков. Когда выполненные работы затрагивают часть объекта недвижимости и нет возможности конструктивно выделить результат работ в качестве отдельной вещи, способной к обороту, подрядчик лишается возможности реализовать такой результат работ. Например, при реконструкции чердаков многоквартирного жилого дома подрядчик вряд ли сможет законным способом реализовать реконструированный чердак как результат работ. Дело в том, что чердак относится к общему имуществу собственников в многоквартирном доме в соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ. Согласно п. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия собственников квартир в многоквартирном доме. В данном случае наблюдается коллизия норм жилищного законодательства и гражданского законодательства. С одной стороны, подрядчик вправе удержать и реализовать реконструированный чердак, но, с другой стороны, он не вправе это делать без согласия собственников квартир в многоквартирном доме. Помимо результата работ, подрядчик вправе в соответствии со ст. 712 ГК РФ удерживать практически любое иное имущество заказчика, оказавшееся у него во владении. Это могут быть материалы и оборудование заказчика, а также строительная техника, предоставленная подрядчику заказчиком. Реконструируя объект недвижимости, довольно часто подрядчик полагает, что вправе удерживать его в качестве имущества заказчика. Однако прежде чем обращать удержание на этот объект как на имущество заказчика, следует удостовериться, что заказчик обладает правом собственности либо иным вещным правом на данный объект, позволяющим считать его имуществом заказчика. Реконструируемый объект нельзя относить к имуществу заказчика до тех пор, пока не будет зарегистрировано в уполномоченном учреждении юстиции в установленном порядке право собственности заказчика на этот объект либо право хозяйственного ведения или оперативного управления (п. 2 ст. 8, ст. 131 и 218 ГК РФ). Обычно в качестве заказчика выступает специализированная организация, призванная осуществлять контроль и технический надзор за ведением реконструктивных работ. Такая организация, как правило, не обладает зарегистрированными в ЕГРП вещными правами на реконструируемый объект. В этих случаях реконструируемый объект в целом или даже в части нельзя признать имуществом заказчика по смыслу ст. 712 ГК РФ. Таким образом, подрядчику остается только удерживать объект реконструкции в качестве результата работ, да и то только в той части, которую затронули реконструктивные работы. На основании изложенного очевидна необходимость более гибкой адаптации ст. 712 ГК РФ к случаям удержания результата реконструктивных работ. Прежде всего, требуется закрепить в гражданском законодательстве дефиниции таких понятий, как "результат строительных работ", а также "результат реконструктивных работ". Если подрядчик намерен обратить удержание на объект, рассматриваемый в качестве результата работ, следует определить, вправе ли подрядчик удерживать весь реконструируемый объект в целом или его право на удержание распространяется лишь на ту часть объекта реконструкции, которую затронули реконструктивные работы. Иными словами, выбор объекта удержания в данном случае может быть обусловлен характером, содержанием и объемом реконструктивных работ. Если же подрядчик принимает решение удерживать реконструируемый объект как имущество заказчика, следует удостовериться путем получения выписки из ЕГРП, что заказчик обладает вещными правами на данный объект, позволяющими считать его имуществом заказчика.

Государственная регистрация удержания как обременение вещных прав

Вопрос о необходимости государственной регистрации удержания объекта капитального строительства не менее интересен. Объект капитального строительства по смыслу ст. 130 ГК РФ является недвижимой вещью. В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Как следует из п. 2 ст. 8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Согласно ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) под обременением понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности, либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.). Как видим, список обременений, установленный Законом, является открытым, и можно предположить, что удержание по своим характеристикам подпадает под понятие "других обременений", согласно ст. 1 Закона N 122-ФЗ. Ведь в соответствии со ст. 712 ГК РФ подрядчик вправе удерживать объект капитального строительства как имущество заказчика, т. е. стеснять (обременять) правообладателя при осуществлении права собственности или иных вещных прав на его имущество. Если удержание недвижимости, так же как и ипотека, относится к обременениям права собственности, то, следовательно, моментом возникновения удержания недвижимости, так же как и при ипотеке, должен считаться момент государственной регистрации данного обременения (см. п. 2 ст. 8 ГК РФ). Из этого рассуждения вытекает, что до момента государственной регистрации удержания недвижимой вещи заказчика подрядчик не вправе физически удерживать ее, поскольку для возникновения этого права требуется государственная регистрация. Вместе с тем есть серьезные возражения против данного подхода. Во-первых, как упоминалось, далеко не во всех случаях заказчик обладает вещными правами на объект капитального строительства. Если речь идет о государственной регистрации обременения вещных прав, то для осуществления такой регистрации необходима государственная регистрация права собственности или иных вещных прав заказчика на удерживаемый объект (см. п. 2 ст. 13 Закона N 122-ФЗ). При отсутствии такой регистрации вещное право заказчика на объект капитального строительства не возникает, соответственно, не может быть обременено. Например, подрядчик выполнил работы по строительству здания под ключ. Заказчик допустил просрочку оплаты работ, но при этом не зарегистрировал свое право собственности на построенное здание. В этом случае подрядчик, удерживая объект строительства и не передавая его заказчику, не обременяет вещное право заказчика на этот объект, так как это право у заказчика еще не возникло (ст. 219 ГК РФ). Во-вторых, в законе возникновение права на удержание прямо не обусловлено наличием государственной регистрации права удержания недвижимости. Оговорка в ст. 1 Закона N 122-ФЗ насчет других обременений является довольно неопределенной. Действующее законодательство (ст. 359 ГК РФ) можно толковать и с тех позиций, согласно которым право на удержание объекта капитального строительства возникает непосредственно в силу закона, а не с момента его государственной регистрации. В статье 712 ГК РФ предусмотрено право подрядчика на удержание не только имущества заказчика, но и результата работ, который, как отмечалось, часто не является имуществом заказчика на момент обращения удержания. Каким образом следует применять нормы права, регулирующие вопрос о государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним в этом случае? На этот вопрос прямого ответа в действующем гражданском законодательстве также нет. Законом предусмотрена необходимость либо государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, либо государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Удержание не относится к категории вещных прав, предусмотренных ГК РФ. Удержание возникает в сфере обязательственных правоотношений и подпадает под понятие сделки, указанное в ст. 153 ГК РФ, и имеет признаки односторонней сделки (п. 2 ст. 154 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ни в ГК РФ, ни в Законе N 122-ФЗ не предусмотрена обязательность государственной регистрации удержания как сделки с недвижимым имуществом. Следовательно, в существующих юридических реалиях выглядит вполне справедливым вывод о том, что государственная регистрация удержания может требоваться лишь в случае удержания недвижимой вещи, на которую заказчик обладает правом собственности либо иным вещным правом, позволяющим считать объект удержания имуществом заказчика. Вместе с тем очевидно, что данный вопрос требует законодательного прояснения и уточнения.

Удержание объектов незавершенного строительства

Весьма дискуссионным является вопрос о возможности удержания подрядчиком объекта незавершенного строительства. Довольно часто при просрочке оплаты работ, выполняемых поэтапно, в ходе исполнения договора строительного подряда возникает необходимость защиты прав подрядчика до окончательного завершения всех работ. При этом подрядчик не всегда имеет в своем владении имущество заказчика, которое могло бы стать объектом удержания. В такой ситуации ему ничего не остается, как для целей обеспечения исполнения обязательств заказчика обращать удержание на объект незавершенного строительства в качестве результата незавершенной работы. Между тем данный подход встречает серьезное сопротивление в судебной практике. Как следует из Постановления ФАС Уральского округа от 19 апреля 2004 г. N Ф09-1209/04-ГК, удержание ответчиком результата незавершенной работы со ссылкой на ст. 712 ГК РФ нельзя признать правомерным. В соответствии с указанной нормой, по мнению суда кассационной инстанции, при неисполнении заказчиком обязанности по уплате установленной цены подрядчик вправе удерживать результат работ. Право на удержание подрядчиком результата незавершенной работы гражданским законодательством не предусмотрено. В данном случае суд провел разграничение между понятиями "результат работ" и "результат незавершенных работ" и, исходя из этого разграничения, сделал вывод о невозможности удержания результата незавершенной работы. Как следует из ст. 712 ГК РФ, объектом удержания может являться результат работ. Вместе с тем в ней не упоминается о возможности удерживать результат незавершенных работ. Иными словами, в данной специальной правовой норме прямого запрета на удержание результата незавершенных работ нет. Точнее, специальная норма данный вопрос не регулирует в принципе. Общие правовые нормы об удержании также к данному случаю неприменимы, поскольку результат незавершенной работы нельзя рассматривать в качестве вещи, подлежащей передаче должнику (заказчику), по смыслу п. 1 ст. 359 ГК РФ. Ведь интерес должника (заказчика) заключен в получении законченной строительством вещи, а не "полуфабриката". Согласно ст. 729 ГК РФ "в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком (п. 1 ст. 720), заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат". Однако данная норма практически не защищает подрядчика, поскольку применяется только при наличии воли заказчика на передачу результата незавершенной работы. Возникает вопрос: какое конструктивное действие может предпринять в этой ситуации подрядчик для защиты своих прав? Ведь в силу ст. 10 ГК РФ злоупотребление гражданскими правами недопустимо и подрядчик не может лишаться эффективного инструмента защиты своих прав только по причине того, что результат незавершенной работы не указан в гражданском законодательстве в качестве легитимного объекта удержания. Напомним, что одним из фундаментальных принципов гражданского права является принцип обеспечения восстановления нарушенных прав. Законный интерес подрядчика заключается в истребовании от заказчика долга на любой стадии строительства и, как думается, не может быть ограничен путем судебной казуистики. При заключении договора строительного подряда в существующих юридических реалиях подрядчик как более слабая сторона в договоре обычно лишен возможности использовать иные способы обеспечения исполнения обязательств, за исключением разве что удержания и договорной неустойки. Лишение подрядчика права на удержание объекта незавершенного строительства еще в большей степени ослабляет его правовые позиции. Поэтому в концептуальном плане было бы справедливо распространять право на удержание на результат незавершенной работы. Вместе с тем действующее законодательство РФ предлагает и иные пути решения проблемы, которые на первый взгляд могут показаться фантастическими. Так, сохраняет юридическую силу в части норм, не противоречащих Федеральному закону от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений", Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. "Об инвестиционной деятельности в РСФСР". Как следует из п. 3 ст. 7 данного Закона, "незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг". Если рассматривать результат незавершенной работы в качестве объекта общей долевой собственности всех участников инвестиционного проекта, то действительно применение удержания как механизма юридической защиты подрядчика в данном случае выглядит некорректным. Фактически подрядчик в данном случае удерживает объект общей долевой собственности, принадлежащий не только заказчику, но и третьим лицам (инвесторы, пользователи объектов капитальных вложений и т. д.), что вряд ли возможно считать правомерным действием с его стороны. К правоотношениям по общей долевой собственности применяются соответствующие нормы ГК РФ. Имея право на долю в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, подрядчик вправе в соответствии с п. 2 ст. 252 ГК РФ требовать выдела своей доли из этого объекта либо вправе требовать компенсацию от других собственников данного объекта в соответствии с п. 3 ст. 252 ГК РФ. До тех пор пока с подрядчиком окончательно не завершены все расчеты по выполненным работам и результат работ не принят заказчиком, подрядчик вправе рассчитаться со своими кредиторами в соответствии с условиями ст. 255 ГК РФ. Впрочем, и здесь могут быть проблемы как в вопросе определения состава участников инвестиционного проекта, так и в вопросе соотношения их долей. Ведь тот же самый участник долевого строительства, финансирующий строительство многоквартирного жилого дома в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ, является по смыслу Федерального закона N 39-ФЗ участником инвестиционного проекта (инвестором) и, соответственно, имеет долю в объекте незавершенного строительства. А что делать подрядчику, когда таких участников несколько сотен? По вопросу соотношения размеров долей в праве общей долевой собственности следует подчеркнуть, что если иное не установлено соглашением участников инвестиционного проекта, то их доли в праве общей собственности на объект незавершенного строительства считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК РФ).

***

Такой сектор законодательства далек от совершенства, и есть вопросы, которые требуют эффективного решения на законодательном уровне. В противном случае текущее положение будет вызывать конфликты и споры между подрядчиками и заказчиками в тех ситуациях, когда такие конфликты и споры могли бы и не возникнуть, если бы закон регулировал соответствующие правоотношения должным образом, а судебная практика была бы однозначной и непротиворечивой. Четкие, понятные и простые законодательные правила применения удержания для участников гражданских правоотношений будут способствовать уменьшению нагрузки на судебную систему страны по данной категории споров. В этом смысле желаемым для юриста-практика результатом считается возможность уверенно прогнозировать исход судебных дел, связанных с применением инструмента удержания в рамках строительного подряда, и выстраивать линию спора в соответствии с такими прогнозами.

Название документа