Обзор законодательства о недвижимости в Российской Федерации в 2005 - 2006 гг

ОБЗОР ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В 2005 - 2006 ГГ.

В. В. КРАСИНСКИЙ

Красинский В. В., кандидат юридических наук, старший научный сотрудник НИИ проблем укрепления законности и правопорядка Генпрокуратуры Российской Федерации.

В 2005 - 2006 гг. в Российской Федерации продолжалось развитие законодательства о недвижимости <1>. Модернизация нормативных правовых актов, регламентирующих оборот недвижимости, регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, осуществлялась по двум основным направлениям: -------------------------------- <1> Понятие "законодательство" рассматривается в статье как совокупность законодательных и подзаконных нормативно-правовых актов. С учетом ограниченности объема настоящего исследования автором не рассматриваются нормативные акты субъектов Российской Федерации, регулирующие оборот недвижимости, регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1) совершенствование кодифицированных актов и федеральных законов, регулирующих общественные отношения в данной сфере (принятие новой редакции Лесного кодекса РФ, поправок к Гражданскому кодексу РФ, Федеральным законам "Об ипотеке", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принятие Федеральных законов "Об особых экономических зонах в Российской Федерации", "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", внесение изменений в Закон РФ "О недрах" и др.); 2) совершенствование массива подзаконных нормативных правовых актов о недвижимости (разработка и принятие нормативных актов, детализирующих положения Жилищного, Градостроительного, Лесного, Гражданского кодексов и федеральных законов, регулирующих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним). В 2005 г. вступили в силу Жилищный и Градостроительный кодексы, Федеральные законы "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую". Значительное число новых положений в законодательстве о недвижимости было связано с Жилищным кодексом РФ. В Жилищном кодексе были впервые предусмотрены специальные главы, посвященные регламентации перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые, вопросам переустройства и перепланировки жилого помещения, отношениям собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома, созданию, организации и деятельности товариществ собственников жилья, правовому положению членов товариществ собственников жилья <2>. -------------------------------- <2> В ЖК РСФСР 1983 г. вопросу перевода жилых помещений в нежилые была посвящена одна статья (ст. 9), которая не регламентировала перевод нежилых помещений в жилые, переустройство и перепланировка жилых помещений также регулировались недостаточно подробно (ст. 84).

Необходимым условием для формирования рынка доступного жилья и увеличения объемов жилищного строительства стало принятие Градостроительного кодекса Российской Федерации, регулирующего отношения в сфере территориального планирования, проектирования и строительства. Проблему квалификации договоров на участие в строительстве объектов недвижимости, не предусмотренных законом, позволило снять принятие и вступление в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Правовой режим отдельных категорий земель был определен Федеральными законами "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" и "Об особых экономических зонах в Российской Федерации". Федеральный закон "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" уточнил особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения, земель поселений, земель особо охраняемых территорий, земель лесного и водного фонда и земель запаса в другие категории, а Федеральный закон "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" установил требования к земельным участкам на территории особых экономических зон и ограничительный характер правомочий на землю резидентов особых экономических зон. В соответствии с комментируемым Законом земельные участки в особых экономических зонах предоставляются исключительно на праве аренды, а резидент особой экономической зоны (арендатор земельного участка) лишен права сдавать его в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять земельный участок в безвозмездное срочное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. К числу важнейших новелл законодательства о недвижимости в 2005 г. следует отнести: установление требований к договорам участия в долевом строительстве многоквартирных домов, в том числе необходимости их государственной регистрации <3>; -------------------------------- <3> См.: ст. ст. 4, 17, п. 2 ст. 24 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40.

отмену кондоминиумов и наделение собственников квартир правом общей долевой собственности на занятый многоквартирным домом участок <4>; -------------------------------- <4> См.: ст. 10 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // Рос. газ. 2005. 12 января.

отмену правил обязательного нотариального удостоверения договоров об ипотеке <5>; -------------------------------- <5> Требование об обязательном нотариальном удостоверении договора ипотеки отменено с 1 января 2005 г. (с момента вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" // Рос. газ. 2004. 31 декабря.

положение о прекращении прав членов семьи собственника жилья при его продаже <6>; -------------------------------- <6> До 1 января 2005 г. право пользования жилым помещением проживающими в нем членами семьи собственника сохранялось при отчуждении помещения. В настоящее время согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ) переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

установление денежной компенсации собственникам и добросовестным приобретателям за утрату прав на жилье по независящим от них обстоятельствам <7>; -------------------------------- <7> См.: ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ "О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Рос. газ. 2004. 31 декабря.

запрет на приватизацию государственного и муниципального жилья, предоставленного гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебных жилых помещений <8>; -------------------------------- <8> См.: ст. 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // Рос. газ. 2005. 12 января.

положение о возможности приватизации жилья, полученного до 1 марта 2005 г., только до 1 января 2007 г. <9>; -------------------------------- <9> См.: Там же.

установление публичного порядка предоставления земельных участков для индивидуального и комплексного жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности <10>; -------------------------------- <10> См.: ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 17.

введение особого режима землепользования и распоряжения земельными участками в пределах территорий особых экономических зон <11>; -------------------------------- <11> См.: ст. ст. 32, 35 Федерального закона от 22 июля 2005 г. N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" // СЗ РФ. 2005. N 30 (ч. II). Ст. 3127.

необходимость регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) сведений об ограниченно дееспособных и недееспособных лицах, а также о детях, оставшихся без родительского попечения <12>; -------------------------------- <12> См.: ст. 1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Рос. газ. 2004. 30 декабря.

увеличение срока предоставления участков лесного фонда по договорам безвозмездного пользования и договорам концессии участков лесного фонда с 49 до 99 лет <13>. -------------------------------- <13> См.: ст. 37 Лесного кодекса Российской Федерации; Постановление Правительства РФ от 29 октября 2005 г. N 650 "О внесении изменений в Положение о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование" // СЗ РФ. 2005. N 45. Ст. 4618.

Параллельно вносились изменения в подзаконные нормативные акты, регулирующие общественные отношения в данной сфере. Среди важнейших подзаконных актов анализируемого периода можно выделить: Приказ Минюста России от 9 июня 2005 г. N 82 "Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым участием объектов недвижимого имущества"; Постановление Правительства РФ "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства" (в ред. от 19.03.2005); Постановление Правительства РФ от 29 октября 2005 г. N 650 "О внесении изменений в Положение о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование"; Постановление Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. N 698 "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию". В 2006 г. приоритетами законодательной политики в сфере недвижимости выступали развитие индивидуального жилищного строительства, ипотечного кредитования и защита интересов физических и юридических лиц, принимающих участие в финансировании долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Новеллами законодательства о недвижимости 2006 г. стали: упрощение процедуры регистрации прав граждан на земельные участки, предоставленные гражданам для ведения дачного и подсобного хозяйства, огородничества, садоводства и индивидуального жилищного строительства, а также зданий и сооружений, расположенных на таких участках (так называемая дачная амнистия) <14>; -------------------------------- <14> См.: Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества".

продление срока бесплатной приватизации гражданами жилых помещений до 1 марта 2010 г. <15>; -------------------------------- <15> См.: Там же.

отмена требования об обязательном преобразовании жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в которых его членами полностью оплачены паевые взносы, в товарищества собственников жилья либо их ликвидации <16>; -------------------------------- <16> См.: Там же.

отмена ограничений по распоряжению унаследованным или подаренным имуществом только после уплаты собственником соответствующего налога <17>; -------------------------------- <17> Пункт 8 ст. 5 Закона РФ от 12 декабря 1991 г. N 2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" (в ред. от 30.12.2001) утратили силу с 1 января 2006 г.

установление порядка пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными ОАО "Российские железные дороги" <18>; -------------------------------- <18> См.: Постановление Правительства РФ от 29 апреля 2006 г. N 264 "О порядке пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными открытому акционерному обществу "Российские железные дороги".

введение требований к размеру собственных денежных средств застройщика, порядку расчета размера этих средств, а также нормативам оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика при участии в долевом строительстве <19>. -------------------------------- <19> Постановление Правительства РФ от 21 апреля 2006 г. N 233 "О требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика".

Одним из важнейших законодательных актов о недвижимости в 2006 г. стал Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества". Данный Закон упростил порядок оформления и регистрации имущественных прав граждан на недвижимость, в том числе на гаражи, садовые дома в кооперативах и садоводческих товариществах и соответствующие земельные участки. В соответствии с этим Законом, государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, для строительства (реконструкции) которого не требуется выдача разрешения, производится на основании декларации о таком объекте недвижимого имущества. Указанная декларация подтверждает факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества и содержит описание такого объекта. В декларацию включаются сведения об адресе объекта; виде объекта; назначении объекта; площади объекта; количестве этажей, в том числе подземных; годе создания объекта; о материалах наружных стен объекта недвижимого имущества; подключении объекта к сетям инженерно-технического обеспечения; кадастровом номере земельного участка, на котором расположен регистрируемый объект недвижимого имущества <20>. Для объектов индивидуального жилищного строительства предусмотрена особая форма технического паспорта, а для земельных участков - форма выписки из похозяйственной книги <21>. -------------------------------- <20> См.: Приказ Минэкономразвития РФ от 15 августа 2006 г. N 232 "Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества". <21> См.: Приказ Минэкономразвития РФ от 17 августа 2006 г. N 244 "Об утверждении формы технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядка его оформления организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества"; Приказ Росрегистрации от 29 августа 2006 г. N 146 "Об утверждении формы выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок".

Следует отметить, что наиболее интенсивно в анализируемый период осуществлялось совершенствование подзаконных нормативных правовых актов о недвижимости. В целях развития системы ипотечного кредитования и установления единой практики государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества Приказом Министерства юстиции РФ от 15 июня 2006 г. N 213 была утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества. Настоящая Инструкция регламентирует порядок государственной регистрации ипотеки земельных участков (кроме участков, на которых создаются объекты недвижимого имущества, в состав которых входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве), предприятий как имущественных комплексов, зданий, сооружений, жилых помещений, объектов незавершенного строительства, а также определяет порядок внесения, изменения и погашения регистрационной записи об ипотеке. В 2006 г. продолжилось дальнейшее совершенствование Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Постановление Правительства РФ от 22 ноября 2006 г. N 710 внесло изменения в порядок записей при регистрации прав на объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме. Определен порядок внесения записей при регистрации прав на недвижимое имущество, входящее в состав паевого инвестиционного фонда. Указаны особенности внесения записей в ЕГРП при регистрации залога недвижимого имущества, обеспечивающего требования, составляющие ипотечное покрытие, доля в праве общей собственности на которое удостоверяется ипотечным сертификатом участия. В связи с необходимостью защиты интересов физических и юридических лиц, принимающих участие в финансировании долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, предметом правового регулирования стала деятельность застройщиков по договорам участия в долевом строительстве. В развитие положений Постановления Правительства РФ от 27 октября 2005 г. N 645, установивших обязанность предоставления застройщиками ежеквартальной отчетности при осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, было принято Постановление Правительства РФ от 21 апреля 2006 г. N 233 "О требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика". Постановление Правительства РФ от 21 апреля 2006 г. N 233 закрепило, что минимальный размер собственных денежных средств застройщика должен составлять 7 процентов средств, привлеченных на основании договоров участия в долевом строительстве. Оценка финансовой устойчивости деятельности застройщика производится по следующим нормативам: - норматив обеспеченности обязательств, определяемый путем деления суммы активов застройщика на сумму обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве (должен составлять не менее 1); - норматив целевого использования средств, определяемый путем деления суммы активов застройщика, не связанных со строительством, на общую сумму его обязательств, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве (должен составлять не более 1); - норматив безубыточности, определяемый как количество лет из расчета 3-х последних лет работы застройщика, по итогам которых у застройщика отсутствовали убытки (должен составлять не менее 1). Размер собственных денежных средств застройщика, привлекающего денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, должен быть не менее размера, устанавливаемого Правительством РФ. В соответствии с Постановлением застройщик стал нести ответственность за несоблюдение требований, предъявляемых к размеру собственных денежных средств, а также установленных нормативов оценки финансовой устойчивости его деятельности <22>. -------------------------------- <22> Указанные нормативы и минимальный размер собственных денежных средств вступили в силу с 1 января 2007 г.

В анализируемый период продолжалась административная реформа органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество, органов кадастрового и технического учета объектов недвижимости. Осуществлялась нормотворческая работа по уточнению компетенции и закреплению полномочий органов кадастрового и технического учета объектов недвижимости <23>. Постановлением Правительства РФ от 11 апреля 2006 г. N 206 были внесены изменения в Правила проведения государственной кадастровой оценки земель. В частности, на Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости были возложены функции по проведению государственной кадастровой оценки земель. Ранее эти функции осуществлял Государственный комитет РФ по земельной политике. При этом Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости было лишено права утверждать результаты проведенной кадастровой оценки. -------------------------------- <23> См.: Приказ Минэкономразвития РФ от 21 февраля 2006 г. N 47 "Об утверждении Типового положения о территориальном органе Федерального агентства кадастра объектов недвижимости".

В 2006 г. были утверждены административные регламенты предоставления сведений государственного земельного кадастра и исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним <24>. Данные регламенты установили условия и процедуру предоставления сведений государственного земельного кадастра, осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, требования к размещению и оформлению помещений органов Роснедвижимости и Росрегистрации, основания отказа в предоставлении сведений земельного кадастра, основания приостановления или отказа в государственной регистрации, порядок обжалования действий должностных лиц Роснедвижимости и решений, принятых в ходе государственной регистрации прав органами и должностными лицами Росрегистрации. -------------------------------- <24> См.: Приказы Минэкономразвития от 13 июля 2006 N 186 и Минюста РФ от 14 сентября 2006 г. N 293.

Постановлением Правительства РФ от 15 ноября 2006 г. N 689 утверждено Положение о государственном земельном контроле, уточнен перечень государственных органов по проведению земельного контроля и их функции. В соответствии с данным Постановлением земельный контроль осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, Федеральной службой по надзору в сфере природопользования, Федеральной службой по ветеринарному и фитосанитарному надзору и их территориальными органами (ранее земельный контроль осуществлялся Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, Министерством природных ресурсов РФ, Министерством сельского хозяйства РФ, Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу). В 2006 г. в завершающий этап вступила Федеральная целевая программа "Создание автоматизированной системы государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости". Результатом реализации программы станет единая система государственного кадастрового учета всех объектов недвижимости (в настоящее время системы учета земельных участков и иной недвижимости разделены), что позволит упростить оформление и регистрацию имущественных прав граждан и организаций на недвижимость, а также ускорит оборот недвижимого имущества <25>. -------------------------------- <25> Законопроект о введении единой системы государственного кадастрового учета всех объектов недвижимости "О государственном кадастре недвижимости" в октябре 2006 г. был рассмотрен Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации в первом чтении.

Следует отметить, что, несмотря на продолжающееся совершенствование законодательства о недвижимости, отдельные аспекты государственного учета объектов недвижимости и порядок проведения государственной регистрации отдельных видов сделок с недвижимым имуществом остаются неурегулированными. Так, до настоящего времени не приняты указы Президента РФ, касающиеся установления перечней земельных участков, находящихся на приграничных территориях, которыми не могут обладать на праве собственности иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица (п. 3 ст. 15 ЗК РФ); утверждения перечня видов зданий, строений, сооружений, собственность на которые не дает иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам преимущественного права покупки или аренды земельного участка (п. 5 ст. 35 ЗК РФ). Отсутствуют постановления Правительства РФ, связанные с установлением нормативов предельно допустимых концентраций вредных веществ, вредных микроорганизмов и других загрязняющих почву биологических веществ (п. 5 ст. 13 ЗК РФ); регулирующие правила определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 4 ст. 22 ЗК РФ); порядок рассмотрения заявок и принятия решения о предоставлении гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством (п. 4 ст. 38 ЗК РФ); порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ (п. 3 ст. 65 ЗК РФ); порядок возмещения ущерба собственникам, землевладельцам, землепользователям, арендаторам земельных участков, эпизодически используемых под районы падения отдельных частей ракет (п. 3 ст. 92 ЗК РФ); порядок отнесения земель к землям особо охраняемых территорий, их использования и охраны (п. 3 ст. 94 ЗК РФ); об утверждении поправочных коэффициентов, учитывающих основной вид использования земель, при продаже земельных участков (п. 3 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"). С учетом изложенного теоретический и практический интерес представляет законопроектная работа, проведенная Федеральным Собранием Российской Федерации в 2005 - 2006 гг. <26>. Анализ законопроектов о недвижимости позволяет не только прогнозировать направления дальнейшего совершенствования правового регулирования оборота недвижимого имущества и оформления прав на него, формировать правосознание законодателей, политических и общественных деятелей различного уровня, но и учитывать содержащиеся в законопроектах положения, не противоречащие действующему законодательству, при подготовке отдельных подзаконных нормативных актов в данной сфере общественных отношений. -------------------------------- <26> Предметом анализа выступали проекты федеральных законов, внесенные в Государственную Думу субъектами права законодательной инициативы, но не принятые Федеральным Собранием Российской Федерации в качестве федеральных законов по состоянию на 1 января 2007 г.

Актуальными представляются следующие проекты федеральных законов: "Об особенностях участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендованного государственного и муниципального имущества", "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с осуществлением мер по защите земель сельскохозяйственного назначения". Целью проекта федерального закона "Об особенностях участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендованного государственного и муниципального имущества" является закрепление преимущественного права субъектов малого предпринимательства на выкуп помещений, арендуемых у государства. По мнению авторов законопроекта, организации, более трех лет арендующие одно и то же помещение, должны наделяться преимущественным правом выкупа данного помещения. Проект федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с осуществлением мер по защите земель сельскохозяйственного назначения" направлен на защиту интересов сельскохозяйственных производителей и повышение эффективности использования потенциала земель сельскохозяйственного назначения. В частности, предлагается ввести следующее положение: "Распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения путем его продажи, залога, аренды или совершения иных сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением права собственности и других вещных прав на него, допускается по истечении пяти лет со дня возникновения права собственности на этот земельный участок у лица, являющегося на момент совершения такой сделки его собственником". Необходимо уделить внимание проекту федерального закона N 150306-4 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <27>. -------------------------------- <27> Проект федерального закона принят в первом чтении. См.: Постановление ГД ФС РФ от 5 апреля 2006 г. N 2967-IV ГД.

Законопроект вносит изменения и дополнения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Проект направлен на устранение пробелов в законодательстве, выявленных при применении механизма привлечения денежных средств физических и юридических лиц для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Законопроект устанавливает, что помимо договора участия в долевом строительстве денежные средства могут привлекаться путем выпуска специальных облигаций, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами. Предусмотрено, что новая редакция ст. 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" будет регулировать порядок действий застройщика при уклонении или отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства. Планируется внести изменения в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", направленные на сокращение сроков государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве до 10 дней после регистрации первого договора участия в долевом строительстве. С целью упрощения порядка оформления гражданами своих прав на недвижимость, совершенствования процедуры государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество, обременений и сделок в Государственную Думу был внесен проект Федерального закона N 223240-4 "О внесении изменений и дополнений в статьи 16, 18, 25.1, 26, 27, 29 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Авторами предлагается введение нового нотариального действия, заключающегося в передаче нотариусом нотариально удостоверенного договора и документов, удостоверяющих его исполнение, регистрирующему органу для государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество и получении им документов, свидетельствующих о регистрации, при наличии на то волеизъявления сторон сделки. Представляется, что принятие данного законопроекта является затруднительным ввиду несоответствия реальных расходов на регистрацию прав и сделок с недвижимостью размерам нотариальных тарифов (государственной пошлины), а также в связи с невозможностью предоставления нотариусами гарантий отсутствия приостановлений и отказов в государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью. В заключение следует отметить, что правовое регулирование общественных отношений по поводу недвижимого имущества, регистрации прав и сделок с ним осуществляется совокупностью взаимосвязанных нормативных правовых актов и приобретает в последние годы комплексный характер. Вместе с тем законодательная политика и правоприменительная практика в Российской Федерации требуют повышения и детализации ответственности участников рынка недвижимости, усиления защиты имущественных прав граждан и организаций, дальнейшей ликвидации административных барьеров, связанных с оформлением и регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Название документа