У организации в собственности один земельный участок категории "Земли населенных пунктов" с двумя видами разрешенного использования, для которых городскими властями установлены разные ставки земельного налога. Первый вид разрешенного использования - "Размещение склада и гаража" (ставка 1,5%), второй - "Размещение жилых строений и объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса" (ставка 0,3%). Вправе ли организация рассчитывать земельный налог по пониженной ставке в отношении части земельного участка, занятой жилыми строениями и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса?

Ответ: Согласно позиции Минфина России применение налогоплательщиком - единственным правообладателем разных ставок в отношении одного участка не предусмотрено Налоговым кодексом РФ.

Однако, по мнению ВАС РФ, организация может применять разные ставки налога в отношении одного земельного участка, если в отношении него установлены разные виды разрешенного использования земельного участка, соответствующие этим ставкам. Поэтому при возникновении спора с налоговым органом и разрешении его в суде велика вероятность принятия решения в пользу налогоплательщика.

Обоснование: Сумма земельного налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы (п. 1 ст. 396 НК РФ). Налоговая база по земельному налогу определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 1 ст. 391 НК РФ). Ставки налога различаются в зависимости от категории земель и (или) разрешенного использования земельного участка (ст. 394 НК РФ). Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (п. 4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316). Следовательно, кадастровая стоимость земельного участка также зависит от категории и вида разрешенного использования земельного участка (Письмо Минфина России от 12.08.2011 N 03-05-05-02/42).

Земельный участок из земель населенных пунктов может иметь несколько видов разрешенного использования. При этом если земельный участок имеет более чем один вид разрешенного использования в составе жилой застройки, его кадастровая стоимость устанавливается равной кадастровой стоимости того вида разрешенного использования в составе жилой застройки, для которого указанное значение является наибольшим (пп. 2.7.1 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 N 39). По мнению Минфина России, при исчислении земельного налога в этом случае применяется налоговая ставка, установленная в отношении того вида разрешенного использования земельного участка, которому соответствует установленная для данного земельного участка кадастровая стоимость (Письма Минфина России от 17.01.2013 N 03-05-05-02/02, от 10.10.2012 N 03-05-05-02/104, от 24.05.2011 N 03-05-04-02/50 (направлено Письмом ФНС России от 27.06.2011 N ЗН-4-11/10181@)).

Иными словами, в соответствии с официальной позицией единственный правообладатель не может в отношении одного земельного участка исчислять земельный налог с применением разных ставок пропорционально площади участков с разными видами разрешенного использования. Для применения разных ставок необходимо произвести раздел участка.

Однако с этим не согласился ВАС РФ. В Постановлении от 20.11.2012 N 7943/12 он подтвердил правильность выводов суда апелляционной инстанции в отношении правомерности применения налогоплательщиком пониженной ставки земельного налога к кадастровой стоимости земельного участка, рассчитываемой применительно к площади участка, занятой объектами жилищного фонда и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса. Суд указал, что такой порядок соответствует:

- п. 1 ст. 390 НК РФ, устанавливающему порядок определения налоговой базы в отношении каждого земельного участка;

- п. 2 ст. 391 НК РФ, согласно которому установление различных налоговых ставок является основанием для отдельного расчета налоговой базы;

- пп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ, устанавливающему пониженные ставки для отдельных категорий земельных участков.

Но для применения такого порядка недостаточно только фактического нахождения на земельных участках жилых строений и объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса. Необходимо наличие документов, подтверждающих соответствующий вид использования, даже если он не отображен в сведениях государственного земельного кадастра.

Таким образом, если в отношении земельного участка установлено несколько видов разрешенного использования, часть из которых подпадает под применение пониженных ставок земельного налога, то в отношении частей этого участка организация может исчислять земельный налог, применяя разные ставки, пропорционально площади. Однако такой порядок исчисления налога приведет к спору с налоговым органом, решать который придется в суде.

Если организация решит придерживаться официальной позиции, ей следует разделить земельный участок (п. 2 ст. 7, ст. ст. 11.4, 11.9 Земельного кодекса РФ, ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", ст. 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Тогда в отношении участка, для которого будет установлен вид разрешенного использования "Размещение жилых строений и объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса", организация, не рискуя, сможет применять пониженную ставку по земельному налогу.

Л. В.Ананьева

Издательство "Главная книга"

02.04.2013