Организация приобретает здание с целью дальнейшей продажи, принимает его к учету на счете 41 "Товары" и не включает в налоговую базу по налогу на имущество. Решение о продаже здания оформляется приказом директора. Во исполнение указанного решения был заключен договор на 11 месяцев со сторонней организацией, оказывающей услуги по поиску покупателя недвижимости. В указанный период для целей эффективного использования имущества организация заключает договор краткосрочной аренды помещений в здании. По истечении 11 месяцев недвижимое имущество не было продано. В помещениях произошла авария, и организация приняла решение о проведении реконструкции здания. Договоры аренды были расторгнуты, и оформлены договоры с подрядными организациями на проведение реконструкции. По мнению организации, до завершения указанных капитальных вложений стоимость здания также не является объектом налогообложения по налогу на имущество

Правомерна ли позиция организации?

Ответ: Сдача недвижимого имущества, приобретенного с целью дальнейшей продажи, в аренду в период предпродажной подготовки влечет риск признания данного имущества объектом обложения налогом на имущество организаций.

Исключение стоимости объекта недвижимости из налоговой базы по налогу на имущество на период проведения реконструкции неправомерно.

Обоснование: 1. Одним из критериев признания имущества в качестве объекта основных средств является условие о том, что организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта (пп. "в" п. 4 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н (далее - ПБУ 6/01)).

Документальное подтверждение факта осуществления предпродажной подготовки в ряде случаев принималось судами в качестве правомерного обоснования учета имущества на счете 41 "Товары". Вместе с тем решающим аргументом судов для вынесения решения в пользу налогоплательщиков послужил факт дальнейшей продажи спорного имущества (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 16.04.2010 по делу N А56-26848/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 13.08.2010 по делу N А32-9533/2009-70/87).

Если же судами было установлено, что организация изначально планировала использовать имущество в собственной деятельности, решение судов было иным. В качестве подтверждения таких намерений судом расценивалось в том числе то обстоятельство, что до продажи имущество сдавалось организацией в аренду.

Например, причиной налогового спора, рассмотренного в Постановлении ФАС Поволжского округа от 06.06.2012 по делу N А55-18871/2011, послужило то обстоятельство, что налогоплательщик не включил в налоговую базу по налогу на имущество объект основного средства - подземную автостоянку - по причине учета его на счете 41 "Товары".

Как указал суд, признавая позицию налогоплательщика неправомерной, поскольку объект недвижимости в установленном порядке был сформирован в качестве объекта основных средств и фактически использовался налогоплательщиком в целях получения дохода, а именно парковочные места автостоянки сдавались налогоплательщиком в аренду, налогоплательщик был обязан учитывать данный объект недвижимого имущества на счете 01 "Основные средства" и исчислять налог на имущество.

Таким образом, доначисление налогоплательщику налога на имущество было признано судом правомерным.

Аналогичный вывод был сделан в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 16.07.2009 по делу N А56-27248/2008. Суд отклонил ссылки налогоплательщика на невыполнение установленного пп. "в" п. 4 ПБУ 6/01 условия, установив, что объект недвижимости использовался в его хозяйственной деятельности - помещения торгово-развлекательного комплекса сдавались в аренду.

Аргументы налогоплательщика, указывавшего на то, что квартиры, предназначенные для перепродажи, не подпадают под понятие "основные средства", не были приняты во внимание судом и в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 18.05.2009 N Ф04-2807/2009(61116111-А03-15) по делу N А03-11511/2008. Установив, что спорные квартиры сдавались организацией внаем, суд указал, что помещение, принадлежавшее организации на праве собственности, переданное во временное пользование по договору аренды другому лицу, должно учитываться на балансе арендодателя в качестве объекта основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета на счете 01 "Основные средства".

Учитывая арбитражную практику, ссылка организации на пп. "в" п. 4 ПБУ 6/01 и условия договоров аренды о возможности одностороннего досрочного расторжения договоров может быть не принята судом во внимание.

2. Бухгалтерское законодательство не предусматривает возможности вывода актива из состава основных средств в том случае, если он временно не используется.

Согласно п. 20 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н, по степени использования основные средства подразделяются на находящиеся:

- в эксплуатации;

- в запасе (резерве);

- в ремонте;

- в стадии достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации и частичной ликвидации;

- на консервации.

Следовательно, основные средства, находящиеся в ремонте или на реконструкции, продолжают учитываться в составе основных средств. При этом не имеет значения срок проведения ремонтных работ или длительность реконструкции.

Выбытие объекта основных средств имеет место в случаях, предусмотренных п. 29 ПБУ 6/01:

- продажи;

- прекращения использования вследствие морального или физического износа;

- ликвидации при аварии, стихийном бедствии и иной чрезвычайной ситуации;

- передачи в виде вклада в уставный (складочный) капитал другой организации, паевой фонд;

- передачи по договору мены, дарения;

- внесения в счет вклада по договору о совместной деятельности;

- выявления недостачи или порчи активов при их инвентаризации;

- частичной ликвидации при выполнении работ по реконструкции;

- в иных случаях.

Таким образом, временная неспособность актива приносить организации экономические выгоды не является основанием для его вывода из состава основных средств.

Следовательно, если в здании, которое использовалось в коммерческих целях и изначально подлежало учету на счете 01, произошла авария, вследствие чего использование здания без проведения ремонта (реконструкции) стало невозможно, это не освобождает организацию от обязанности по уплате налога на имущество.

Н. Л.Мамонова

Первый Дом Консалтинга "Что делать Консалт"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

02.04.2013