ООО "У" и ОАО "Б" заключили договоры перенайма земельных участков, согласно которым ООО "У" передает права и обязанности ОАО "Б" по договорам аренды, ранее заключенным ООО "У" с администрацией муниципального района, на земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения. Участники ООО "У" полагают, что данные договоры являются для ООО "У" крупной сделкой, но заключены без одобрения общего собрания участников общества, и требуют признать их недействительными

Правомерно ли данное требование?

Ответ: Требование участников ООО "У" о признании договоров перенайма земельных участков недействительными в силу того, что данные договоры для ООО "У" являются крупной сделкой, неправомерно.

Обоснование: Статья 420 Гражданского кодекса РФ в п. 1 закрепляет, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В п. 1 ст. 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

В п. 2 вышеприведенной статьи оговорено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В п. 1 ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон N 14-ФЗ) указано, что крупной сделкой является сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, а также сделки, совершение которых обязательно для общества в соответствии с федеральными законами и (или) иными правовыми актами Российской Федерации и расчеты по которым производятся по ценам, определенным в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, или по ценам и тарифам, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В п. 2 данной статьи отмечено, что стоимость отчуждаемого обществом в результате крупной сделки имущества определяется на основании данных его бухгалтерского учета, а стоимость приобретаемого обществом имущества - на основании цены предложения.

Обратим внимание: в п. 3 ст. 46 Закона N 14-ФЗ оговорено, что решение об одобрении крупной сделки принимается общим собранием участников общества.

Пункт 4 вышеприведенной статьи закрепляет, что в случае образования в обществе совета директоров (наблюдательного совета) общества принятие решений об одобрении крупных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет от двадцати пяти до пятидесяти процентов стоимости имущества общества, может быть отнесено уставом общества к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) общества.

В п. 40 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" сделан вывод, что договор аренды имущества подлежит проверке на предмет отнесения его к крупным сделкам. Такой подход применим также и к договорам аренды земельных участков и к договорам передачи прав и обязанностей по ним.

Это положение отражено в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.07.2012 N 2820/12. Суд указал, что сделки по перенайму и отчуждению имущества являются взаимосвязанными, поскольку совершены единовременно, с одним лицом и преследовали единую хозяйственную цель - передать права и обязанности арендатора земель сельскохозяйственного назначения, а также имеющиеся на них сельскохозяйственные культуры. Таким образом, сделки являются взаимосвязанными и должны быть оценены с точки зрения соблюдения процедуры их одобрения как единая сделка. Суд признал сделки по отчуждению имущества крупными, взаимосвязанные сделки с учетом договоров перенайма также являются крупными.

Учитывая изложенное, следует заключить: если сделка перенайма связана с передачей другого имущества организации, то есть имеются взаимосвязанные сделки, в результате которых передается имущество организации, стоимость которого составляет 25% и более стоимости имущества организации (если сделки не относятся к сделкам, совершаемым в процессе обычной хозяйственной деятельности), могут быть применены правила ст. 46 Закона N 14-ФЗ. Во всех остальных случаях сделка перенайма не может рассматриваться как крупная.

Ю. К.Борисов

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

02.04.2013