Организации на праве собственности принадлежат земельный участок и введенное в эксплуатацию здание с жилыми помещениями (общежитие) на данном участке. Организация планирует произвести реконструкцию данного здания, преобразовав его в многоквартирный дом. Правомерно ли заключение данной организацией (застройщиком) с физическими лицами как участниками долевого строительства договора участия в долевом строительстве?

Ответ: В случае когда организация (застройщик) планирует на принадлежащем ей земельном участке произвести реконструкцию принадлежащего ей здания с жилыми помещениями (общежития), преобразовав его в иную жилую постройку (многоквартирный дом), привлечение застройщиком денежных средств путем заключения с физическими лицами договора участия в долевом строительстве правомерно (при условии, что застройщик и рассматриваемый договор отвечают всем требованиям, установленным Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ)), а данный договор должен быть зарегистрирован уполномоченным органом.

Обоснование: Пункт 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ гласит, что объект капитального строительства - это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Пункт 13 ст. 1 ГрК РФ определяет строительство как создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Пункт 14 ст. 1 ГрК РФ устанавливает, что реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Пункт 16 ст. 1 ГрК РФ закрепляет, что застройщик - это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Пункт 1 ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ гласит, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Пункт 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ устанавливает, что в рамках Закона N 214-ФЗ застройщиком может являться юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в том числе на праве собственности земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Пункт 2 ст. 2 Закона N 214-ФЗ определяет, что объект долевого строительства - это жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Часть 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ дает право застройщику привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Законом N 214-ФЗ и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", - договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

Часть 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ определяет договор участия в долевом строительстве как договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Часть 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ устанавливает обязательную письменную форму для договора участия в долевом строительстве, а также государственную регистрацию. Такой договор считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Законом N 214-ФЗ.

Анализируя данные нормы, сложно прийти к однозначному выводу о том, является ли рассматриваемый договор участия в долевом строительстве соответствующим закону. С одной стороны, Закон N 214-ФЗ прямо не устанавливает, что застройщик, осуществляющий реконструкцию жилого помещения, не вправе привлекать денежные средства физических лиц. С другой стороны, возникает некоторая путаница с понятиями "строительство" и "реконструкция", которые в силу ГрК РФ не тождественны между собой, в то время как привлечение денежных средств в рамках Закона N 214-ФЗ возможно только для строительства и не предусматривает аналогичного получения денег застройщиком для реконструкции. В то же время в результате такой реконструкторской деятельности застройщика прекращает существование один объект недвижимости (здание общежития) и появляется другой (многоквартирный дом), не существовавший ранее. Чтобы разобраться с данной проблемой, следует обратиться к судебной практике.

Рассматривая аналогичное дело, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 31.08.2011 N А72-2981/2011 признал, что термины "строительство" и "создание" являются равнозначными, а поэтому довод о том, что создание нового объекта может быть осуществлено не только способом его строительства, но и другими способами, в контексте ст. 4 Закона N 214-ФЗ является необоснованным. Суд также указал, что такой объект недвижимого имущества существует, на него зарегистрировано право собственности, а значит, объект не создается вновь, а изменяется путем реконструкции, а поэтому между застройщиком и инвестором возникают правоотношения, которые не подпадают под действие Закона N 214-ФЗ. В таком случае правомерен отказ застройщику в государственной регистрации договора, что делает невозможным привлечение денежных средств физических лиц для долевого строительства.

ФАС Поволжского округа в Постановлении от 22.11.2011 N А72-2981/2011 оставил Постановление суда апелляционной инстанции без изменений.

В то же время Президиум ВАС РФ в Постановлении от 22.05.2012 N 17395/11 отменил вышеуказанные судебные акты, указав, что результатом предстоящей реконструкции здания общежития должно было стать создание многоквартирного дома с жилыми помещениями, не существовавшими в объекте недвижимости до его реконструкции, а созданный в результате реконструкции многоквартирный дом подлежал вводу в эксплуатацию. В таком случае привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, создаваемом в результате реконструкции ранее существовавшего объекта недвижимости и еще не введенном в эксплуатацию в этом качестве, могло осуществляться только способами, перечисленными в ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ, в том числе на основании договоров участия в долевом строительстве. Судами не было установлено, что застройщик не отвечает требованиям Закона N 214-ФЗ. Спорный договор, по мнению Президиума ВАС РФ, по своему содержанию также отвечает требованиям Закона N 214-ФЗ, содержит все существенные условия, определенные этим Законом. Следовательно, оснований для отказа в его государственной регистрации у управления не имелось.

Таким образом, следует признать, что привлечение застройщиком денежных средств путем заключения с физическими лицами договора участия в долевом строительстве в данном случае правомерно (при условии, что застройщик и рассматриваемый договор отвечают всем требованиям, установленным Законом N 214-ФЗ, а такой договор содержит все существенные условия), а данный договор должен быть зарегистрирован уполномоченным органом.

Я. Г.Боровиков

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

29.03.2013