Вправе ли индивидуальный предприниматель арендовать нежилое помещение, которое находится в общей долевой собственности его и его супруги?

Ответ: Индивидуальный предприниматель не вправе арендовать нежилое помещение, которое находится в общей долевой собственности его и его супруги. Если доля супруги индивидуального предпринимателя будет выделена в натуре, возможна аренда выделенной части имущества.

Обоснование: В силу п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209 ГК РФ). В частности, собственник имеет право отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. В силу п. 2 ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевой собственности) или без определения таких долей (совместной собственности).

Однако само по себе то обстоятельство, что лицу принадлежит доля в праве общей собственности на имущество, не позволяет ему распоряжаться таким имуществом либо его частью по своему усмотрению. Участник долевой собственности в силу п. п. 1, 2 ст. 209, п. 2 ст. 246 ГК РФ может распорядиться только принадлежащей ему долей в праве с соблюдением правил ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки доли при ее возмездном отчуждении.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Передача в аренду части имущества, находящегося в общей долевой собственности, без согласия всех ее участников противоречит этой норме, поэтому такой договор аренды в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой (Постановления ФАС Московского округа от 13.05.2010 N КГ-А41/4240-10, ФАС Уральского округа от 06.05.2010 N Ф09-2476/10-С6).

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. По общему правилу право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ). Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

По смыслу этих норм арендодатель и арендатор - это разные лица. В силу п. 1 ст. 308 ГК РФ договор аренды имущества, находящегося в долевой собственности, может быть заключен с множественностью лиц на стороне арендодателя. Однако в рассматриваемой ситуации один из участников долевой собственности - индивидуальный предприниматель передает имущество самому себе, что противоречит существу арендных отношений. В силу ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице.

Кроме того, согласно ст. 248 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Следовательно, арендная плата, которую арендатор - индивидуальный предприниматель обязан своевременно вносить за пользование нежилым помещением согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ, будет поступать в состав общего имущества участников долевой собственности и распределяться между ними. Фактически это означает, что часть арендной платы, которую индивидуальный предприниматель вносит как арендатор, будет распределяться ему как арендодателю. Полагаем, что это также противоречит смыслу арендного обязательства.

Кроме того, на основании п. 1 ст. 607 ГК РФ объектами аренды могут быть только непотребляемые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, например земельные участки, другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства. В договоре аренды нужно указать данные, которые позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если такие данные в договоре отсутствуют, условие об объекте аренды считается несогласованным, а соответствующий договор - незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Доля в праве общей собственности на жилое помещение, принадлежащая супруге предпринимателя, не может быть объектом аренды, поскольку не соответствует требованиям п. 1 ст. 607 ГК РФ. В договоре аренды невозможно будет индивидуализировать объект арендных правоотношений, то есть указать, какая конкретно часть (доля) нежилого помещения передается в аренду. Эти выводы подтверждаются в арбитражной практике (например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.07.2008 N Ф03-А73/08-1/2177). В Постановлении от 12.08.2009 по делу N А08-1354/08-29 ФАС Центрального округа пояснил, что доли в общей долевой собственности по отдельности не могут участвовать в гражданском обороте, в том числе посредством заключения сделок по сдаче их в аренду. ВАС РФ согласился с таким выводом и отказался передать это Постановление в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора (Определение от 26.11.2009 N ВАС-16094/09).

При этом согласно п. п. 2, 3 ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. После этого он может передать свою долю в имуществе по договору аренды, что соответствует требованиям ст. 607 ГК РФ.

Таким образом, если жилое помещение находится в общей долевой собственности индивидуального предпринимателя и его супруги, он не вправе арендовать это помещение. Если доля супруги индивидуального предпринимателя будет выделена в натуре, возможна аренда выделенной части имущества.

С. В.Тимошкова

Группа компаний

"Аналитический Центр"

С. В.Соболева

Группа компаний

"Аналитический Центр"

25.03.2013