Лицо приобретает 1/4 доли в праве общей собственности на квартиру с использованием кредитных средств банка. Остальная доля квартиры (3/4) принадлежит покупателю на праве собственности. В ходе регистрации договора купли-продажи 1/4 доли квартиры покупатель и банк составили закладную в целях ее выдачи, указав в ней в качестве предмета залога не 3/4 доли в праве собственности на квартиру, принадлежащие заемщику, а всю квартиру. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отказал в выдаче закладной, ссылаясь на то, что предметом залога не может быть вся квартира, поскольку 1/4 доли еще не перешла к заемщику. Правомерен ли такой отказ?

Ответ: Отказ органа в выдаче закладной со ссылкой на то, что предметом залога не может быть вся квартира, поскольку 1/4 доли еще не перешла к заемщику, но при этом доли квартиры уже принадлежат покупателю, следует признать неправомерным.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 20 Федерального закона N 102-ФЗ государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Отсюда следует, что после регистрации договора купли-продажи 1/4 доли квартиры, приобретенной с использованием кредитных средств банка, в силу закона появляется залог на нее. Поскольку 3/4 доли и так принадлежали покупателю на праве собственности, он вправе распоряжаться ими и использовать в качестве залога. Таким образом, покупатель вправе указывать в закладной всю квартиру в качестве предмета залога. Отказ регистрирующего органа в выдаче закладной в данной ситуации неправомерен.

Аналогичной позиции придерживается и судебная практика (Постановление ФАС Поволжского округа от 18.04.2012 по делу N А55-16139/2011).

А. Б.Балкаров

ООО "КОМПЬЮТЕР ИНЖИНИРИНГ"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

21.03.2013