Предмет договора найма жилого помещения: проблемы теории и судебной практики

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ: ПРОБЛЕМЫ ТЕОРИИ И СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

О. Б. НОВИКОВА

Новикова О. Б., старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин ФГОУ ВПО "Волгоградская академия государственной службы", соискатель.

Одним из традиционных способов реализации права граждан на жилище остается наем жилого помещения. Действующее законодательство предусматривает виды договора найма жилого помещения: социальный и коммерческий наем. В Гражданском и Жилищном кодексах Российской Федерации закреплен разный подход законодателя к определению жилого помещения как объекта договора найма (ст. 673 ГК РФ) и как предмета договора социального найма (ст. 62 ЖК РФ). Это разночтение является результатом спора в науке гражданского права о понятии объекта правоотношения и соотношении его с предметом правоотношения <1>. Согласно ст. 130 ГК РФ одним из объектов гражданских прав является недвижимая вещь, в том числе жилое помещение. В общих положениях о договоре одним из существенных условий называется предмет договора. В соответствии со ст. 554 ГК РФ жилое помещение именуется предметом договора купли-продажи. В ст. 673 ГК РФ жилое помещение определено как объект договора найма. Такая непоследовательность законодателя основана на философском определении понятий "объект" и "предмет", в соответствии с которым не в строгом смысле предмет и объект отождествляются, противопоставление этих понятий является относительным. Основное структурное отличие предмета и объекта заключается в том, что в предмет входят лишь главные наиболее существенные свойства и признаки объекта <2>. -------------------------------- <1> Халфина Р. О. Учение о правоотношении. М., 1974. С. 212 - 217. <2> Философский энциклопедический словарь / Гл. ред. Л. Ф. Ильичев, П. Н. Федосеев, С. М. Ковалев, В. Г. Панов. М.: Советская энциклопедия, 1983. С. 525.

В юридической литературе высказаны различные точки зрения о предмете и объекте договора найма жилого помещения. Так, Л. Ю. Грудцына полагает, что объектом договора найма является конкретное жилое помещение, а предметом - предоставление права владения и пользования этим помещением <3>. Указанная точка зрения противоречит ст. 62 ЖК РФ, в которой предметом договора названо само жилое помещение. Автор диссертации придерживается точки зрения, что объектом вещных правоотношений является вещь, а обязательственных в соответствии со ст. 307 ГК РФ - поведение людей (действие или бездействие), применительно к договору найма жилого помещения это предоставление права владения и пользования жилым помещением. Предметом же договора найма жилого помещения выступает само жилое помещение. Приведенная точка зрения имеет сторонников в юридической литературе, например А. Б. Карлин <4>, Е. В. Попова <5> жилое помещение определяют как предмет договора найма. В ст. 673 ГК РФ, по существу, определен предмет договора, а не объект. В связи с этим предлагаем уточнить название ст. 673 ГК РФ, изменив его на "Предмет договора найма жилого помещения". -------------------------------- <3> Грудцына Л. Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. Н. М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 162. <4> Гражданское право: Учебник для вузов / Под ред. проф. В. В. Залесского, проф. М. М. Рассолова. М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2003. С. 455. <5> Попова Е. В. Договор найма жилого помещения: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. Волгоград, 2004. С. 9.

Понятие жилого помещения определено в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ: жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Таким образом, в новом Жилищном кодексе закреплены следующие признаки жилых помещений: - изолированность; - принадлежность к недвижимому имуществу; - пригодность для постоянного проживания граждан (соответствие установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Можно согласиться с мнением В. Н. Литовкина, который отмечает, что все указанные признаки относятся к потребительским требованиям к жилищу и практически повторяют прежнее жилищное законодательство, кроме указания на принадлежность к недвижимому имуществу <6>. Так, изолированность как универсальное качество жилого помещения впервые было установлено в ст. 300 ГК РСФСР 1964 г., а затем перешло в ст. 52 ЖК РСФСР. Соответствие предмета данного договора санитарным и техническим требованиям было предусмотрено в ст. 40 ЖК РСФСР. -------------------------------- <6> Литовкин В. Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: ТК Велби, Изд-во "Проспект", 2005. С. 41.

Изолированность жилья определяется наличием у него входа (выхода) либо в помещения общего пользования - лестницы, коридоры (например, для квартиры или части квартиры), либо на улицу (например, для дома или части дома). А. Иванов полагает, что вопрос об изолированности жилых помещений решен в ЖК РФ неудачно с учетом наличия смежно-изолированных помещений в коммунальных квартирах <7>. Думается, мнение указанного автора объясняется более узким толкованием термина "изолированность", чем традиционный подход, изложенный выше. -------------------------------- <7> Иванов А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. N 6. С. 88.

Указание на принадлежность к недвижимому имуществу является новеллой. Понятие недвижимых вещей закреплено в ст. 130 ГК РФ и в ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <8>. Отличительной особенностью жилого помещения как недвижимости является действительно прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, что не обязательно для других объектов недвижимости. -------------------------------- <8> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2001. N 11. Ст. 997; N 16. Ст. 1533; 2002. N 15. Ст. 1377; 2003. N 24. Ст. 2244; 2004. N 27. Ст. 2711; N 30. Ст. 3081; N 35. Ст. 3607; N 45. Ст. 4377; 2005. N 1. Ст. 15, 22, 40; N 50. Ст. 5244; 2006. N 1. Ст. 17; N 17. Ст. 1782.

Порядок признания помещения жилым и требования, которым оно должно удовлетворять, установлены Правительством РФ в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу <9>. В разд. II указанного Положения закреплены технические требования к размерам и другим характеристикам жилого помещения, инженерным системам, концентрации вредных веществ в воздухе, допустимому уровню дозы облучения. Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в названном Положении требованиям. Комиссия создается федеральным органом исполнительной власти в установленном им порядке для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации. Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации. Орган местного самоуправления создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда, а также частного жилищного фонда. -------------------------------- <9> Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702.

Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан. Санитарные требования к жилым помещениям установлены также в санитарно-эпидемиологических правилах и нормативах (СанПиН 2.1.2.1002-00) <10>. -------------------------------- <10> Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.1.2.1002-00 "Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям" (утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000 г.) // Бюллетень нормативных и методических документов Госсанэпиднадзора. 2001. N 2.

С. Е. Журавлев полагает, что кроме названных признаков жилым помещениям присущ еще признак регистрации как объекта жилищного фонда <11>. Это мнение представляется убедительным, так как признание помещения жилым и постановка его на учет в качестве объекта жилищного фонда всегда предшествуют вступлению в силу договора найма жилого помещения. Но регистрация в качестве объекта жилищного фонда - формальный критерий, который не имеет отношения к потребительским свойствам помещения. Поэтому дополнять им ч. 2 ст. 15 ЖК РФ и тем самым нарушать единство критерия "потребительские свойства жилого помещения" считаем излишним. -------------------------------- <11> Журавлев С. Е. Жилой дом - объект права частной собственности // Жилищное право. 2001. N 4. С. 57.

Не вполне точно в ст. 16 ЖК РФ выделены виды жилых помещений: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. Часть жилого дома может быть и комнатой, в то же время часть жилого дома и комната выделены как разные виды объектов. Точно так же часть квартиры может быть комнатой. Недостатки такого определения видов жилых помещений отмечены А. Ивановым и Г. Ф. Шешко, полагающими, что классификация объектов жилищных отношений не обеспечивает их четкого разграничения, в результате чего некоторые объекты "накладываются" друг на друга <12>. Полагаем, что в качестве критерия классификации жилых помещений может быть использован такой их признак, как изолированность и особенности его проявления в конкретном жилом помещении (наличие выхода на улицу или в общий подъезд, в общий коридор в квартире). Потребительское значение имеет наличие в жилом помещении помещений вспомогательного использования. С учетом особенностей проявления признака изолированности жилого помещения, а также наличия в нем помещений вспомогательного использования предлагаем следующую классификацию: 1) жилой дом; 2) квартира; 3) комната, часть жилого дома или квартиры. -------------------------------- <12> Иванов А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. N 6. С. 89, 99; Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под общ. ред. Председателя Верховного Суда Российской Федерации В. М. Жуйкова. М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ, 2006. С. 52.

В соответствии с ч. 1 ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). При этом в качестве предмета договора не названа комната. Можно сделать вывод, что законодатель отказался от идеи создания новых коммунальных квартир с момента вступления в силу ЖК РФ. Однако такой вывод вступает в противоречие с ч. 6 ст. 57 и ч. 4 ст. 59 ЖК РФ, согласно которым вселение в освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире при отсутствии граждан, обеспеченных общей площадью жилой площади менее нормы предоставления, осуществляется на основании договора социального найма. Таким образом, предметом договора социального найма может быть жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры, а при дальнейшем изменении договора к занимаемому жилому помещению может быть присоединена комната. Предметом договора коммерческого найма выступает жилое помещение любого вида. Различаются требования к предмету договора социального и коммерческого найма. Требования к жилому помещению, предоставленному по договору социального найма, в ст. 62 ЖК РФ о предмете договора социального найма не закреплены. Жилое помещение, являющееся предметом договора социального найма, должно обладать общими признаками жилых помещений (изолированность, принадлежность к недвижимому имуществу, пригодность для постоянного проживания), а также соответствовать норме предоставления жилого помещения. В соответствии с ч. 1 ст. 50 ЖК РФ нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения. Термин "норма предоставления" использован в законодательстве вместо употреблявшихся в предшествующем жилищном законодательстве понятий "норма жилой площади", "социальная норма жилой площади". Ранее в соответствии со ст. 38 ЖК РСФСР норма жилой площади при предоставлении жилья была установлена в размере 12 кв. м на одного человека. За отдельными категориями граждан признавалось право на дополнительную жилую площадь (ст. 39 ЖК РСФСР). В новом Жилищном кодексе РФ размер нормы предоставления не определен, этот вопрос отнесен к компетенции органов местного самоуправления. В Волгограде этот размер равен не менее 12 и не более 18 кв. м общей площади на одного человека <13>. Федеральными законами или законами субъектов РФ для отдельных категорий граждан могут быть установлены иные нормы предоставления и предусмотрено право на дополнительную жилую площадь. -------------------------------- <13> Пункт 1.2 Постановления Волгоградского Горсовета народных депутатов от 15 июня 2005 г. N 19/342 "Об утверждении учетной нормы площади жилого помещения и нормы предоставления жилого помещения по договору социального найма в Волгограде" // Городские вести. 2005. 25 июня.

Жилое помещение, предоставленное по договору коммерческого найма, согласно ст. 673 ГК РФ должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания, размер его не нормирован. Ю. К. Толстой полагает, что требование об изолированности не должно быть обязательным применительно к найму помещений, находящихся в собственности граждан <14>. С указанной точки зрения требования нормы ст. 673 ГК РФ об изолированности препятствуют возможному найму жилого помещения для малообеспеченных граждан, имеющих возможность платить только за часть комнаты. Полагаем, что требование изолированности жилого помещения должно быть сохранено, так как изолированность жилого помещения создает возможность для сохранения тайны личной жизни, определяет границы территории, неприкосновенность которой охраняется законом. -------------------------------- <14> Толстой Ю. К. Жилищное право: Учебное пособие. М.: ПостФактум, 1996. С. 71.

Название документа