Изъятие (выкуп) земельного участка для государственных и муниципальных нужд: соотношение норм Гражданского и Земельного кодексов

ИЗЪЯТИЕ (ВЫКУП) ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД: СООТНОШЕНИЕ НОРМ ГРАЖДАНСКОГО И ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСОВ

А. И. ДИХТЯР, Е. С. КЛЕЙМЕНОВА

Дихтяр А. И., кандидат юридических наук, доцент, заведующий кафедрой гражданского права и процесса Орловского государственного технического университета.

Клейменова Е. С., помощник адвоката.

Изъятие земельного участка путем выкупа для государственных и муниципальных нужд регулируется в настоящее время нормами Земельного кодекса РФ (введен в действие с 30 октября 2001 г.), гл. 17 части первой Гражданского кодекса РФ (введена в действие с 28 апреля 2001 г.), Жилищного кодекса РФ (введен в действие с 1 марта 2005 г.) и другими нормативно-правовыми актами. При этом сложилась такая ситуация, когда определенная группа отношений, связанных с изъятием, регулируется нормами земельного, гражданского и жилищного права по-разному. В связи с этим теоретический и практический интерес представляет обсуждение актуальных вопросов соотношения норм различной отраслевой принадлежности, связанных с регулированием изъятия земельных участков и находящихся на них недвижимых объектов путем выкупа для государственных и муниципальных нужд, и разрешение существующих коллизий. Сложность и актуальность данной проблемы обусловлена наличием в кодифицированных законах положений об их приоритете перед другими законами (п. 2 ст. 3 ГК РФ, п. 1 ст. 2 ЗК РФ, п. 8 ст. 5 ЖК РФ и др.), без учета такого важного обстоятельства, что гражданское законодательство находится в исключительном ведении Российской Федерации, а земельное, водное, лесное, законодательство о недрах, об охране окружающей среды, жилищное законодательство находятся в совместном введении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Гражданский кодекс РФ закрепляет общие положения об объектах гражданских прав (гл. 6), праве собственности и других вещных правах (гл. 13), об обороте объектов гражданских прав (п. 1 - 3 ст. 129), основания и порядок прекращения права собственности (ст. 235 - 243). Пункт 2 ст. 235 Кодекса прямо не называет изъятие (выкуп) земельного участка для государственных и муниципальных нужд в качестве основания прекращения права собственности. Вещным правам на землю посвящена специальная гл. 17 Кодекса, которая содержит правовые нормы, предусматривающие изъятие земельного участка путем выкупа для государственных и муниципальных нужд в качестве основания прекращения вещных прав и порядок изъятия. Согласно п. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Таким образом, пределы участия этих объектов в гражданском обороте определяются не только гражданским, а также земельным и природно-ресурсным законодательством. ГК РФ допускает возможность и необходимость установления наряду с общими также и специальных законов. При этом п. 2 ст. 3 Кодекса устанавливает, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу. Правовое регулирование изъятия земельного участка путем выкупа для государственных и муниципальных нужд осуществляется ст. 9 - 11, 49, 55, 60, 63 и др. Земельного кодекса РФ. Пункт 2 ст. 2 ЗК РФ предусматривает, что нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу. В связи с наличием положений о приоритете норм различных кодифицированных законов основная проблема заключается в разграничении предметов и методов правового регулирования нормами гражданского и других отраслей права, разграничении правовых норм на общие и специальные и учете временного фактора вступления соответствующих правовых актов в силу. Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения). К отношениям по использованию и охране недр, вод, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых природных территорий и объектов, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации применяются соответственно законодательство о недрах, лесное, водное законодательство, законодательство о животном мире, об охране и использовании других природных ресурсов, об охране окружающей среды, об охране атмосферного воздуха, об особо охраняемых природных территориях и объектах, об охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации, специальные федеральные законы. К земельным отношениям нормы указанных отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством (п. 1 - 2 ст. 3 ЗК РФ). Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3 ЗК РФ). В действительности данная норма Земельного кодекса, с одной стороны, отражает и развивает положения ст. 129 ГК РФ, а также предусмотренные в законодательстве идеи и принципы о соотношении гражданского, земельного и иных отраслей российского законодательства, а с другой - ограничивает действие норм гражданского законодательства в области регулирования вещных отношений по поводу земли и сделок с земельными участками, придавая им статус субсидиарно применяемых институтов. При этом необходимо учитывать, что в ЗК РФ для оборота земельных участков сформулированы специальные правила, обусловленные своеобразием такого вида имущества, как земля. Вместе с тем законодатель, установив определенные особенности данного оборота, отсылает правоприменителя к нормам ГК РФ, регулирующим соответствующие правоотношения. Это касается и тех случаев, когда ЗК РФ не устанавливает специальной нормы. Таким образом, изъятие земельных участков путем выкупа регулируется нормами земельного и гражданского законодательства, исходя из взаимосвязанных соответствующих положений ГК РФ и ЗК РФ. Объекты изъятия. Когда возникает вопрос об имущественных правах на землю, то объектом таких прав выступает конкретный земельный участок или его часть. Анализ норм ЗК РФ (ст. 49, 55, 63) приводит к выводу, что объектом изъятия для государственных и муниципальных нужд является земельный участок. Статья 6 Кодекса предусматривает, что земельный участок - это часть поверхности земли (в том числе поверхностный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке. В свою очередь, гражданское право определяет землю как недвижимость, объект права собственности и иных имущественных прав. Гражданский кодекс в п. 1 ст. 130 закрепляет, что к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Недвижимость и ее составные компоненты являются формой выражения в праве юридически значимых признаков земли и связанных с нею природных, а также искусственно созданных объектов, с помощью которой осуществляется правовое регулирование отношений по поводу земли и сделок с землей. В гражданском законодательстве закрепляются общие положения, связанные с понятием недвижимости, которые в последующем конкретизируются и развиваются в земельном, горном, лесном, водном законодательстве и законодательстве о градостроительстве. Нормы, касающиеся непосредственно выкупа земельных участков, содержатся в ст. 279 - 282 Гражданского кодекса РФ. В Земельном кодексе РФ нормы, регулирующие аналогичные правоотношения, содержатся в ст. 9 - 11, 49, 55, 60 и 63. Таким образом, анализ показал, что относительно объекта изъятия присутствует коллизия между положениями ЗК РФ и ГК РФ, поскольку в отличие от Земельного кодекса п. 5 ст. 279 ГК РФ допускает с согласия собственника выкуп части земельного участка. Такой выкуп должен производиться с соблюдением предельных размеров земельных участков, которые устанавливаются земельным законодательством. Если изъятие части земельного участка предполагает уменьшение минимального размера земельного участка, установленного земельным законодательством, то ее нельзя изымать даже при наличии согласия его правообладателя. Ограничения в отношении изъятия отдельных категорий земель устанавливаются не гражданским, а земельным законодательством (п. 4 ст. 79, п. 3 ст. 83, п. 3 ст. 87, п. 2 ст. 93, п. 5 ст. 95, п. 3 ст. 96, п. 4 ст. 97, п. 3 ст. 99 ЗК РФ), что согласуется с положениями п. 3 ст. 129 ГК РФ. Кроме того, ст. 6 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" предусматривает, что в случае необходимости изменения целевого назначения земельного участка в связи с его изъятием, в том числе путем выкупа для государственных и муниципальных нужд, перевод этого участка из состава земель одной категории в другую осуществляется после его изъятия (выкупа) <1>. -------------------------------- <1> СЗ РФ. 2004. N 52.

Основания изъятия земельных участков. Основания изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд определяются не гражданским законодательством, а Земельным кодексом РФ. Земельные участки могут изыматься у юридических лиц и граждан, использующих участок на любом праве - собственности, пожизненного наследуемого владения, аренды, постоянного или срочного пользования. При этом, признавая необходимость изъятия земель, законодатель указывает на исключительность такого рода случаев. Статья 49 ЗК РФ предусматривает два возможных основания изъятия: выполнение международных обязательств РФ и необходимость размещения, при отсутствии других вариантов, объектов государственного или муниципального значения и приводит перечень таких объектов. Данный перечень объектов является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию. Тем не менее основаниями изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд могут быть и иные обстоятельства, предусмотренные федеральными законами или, по отношению к землям, находящимся в собственности субъектов РФ либо муниципальной собственности, законами субъектов Российской Федерации. Принятие решения об изъятии земельного участка. Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд путем выкупа осуществляется на основании акта, принятого органом публичной власти. Так, в соответствии с п. 2 ст. 279 ГК РФ решения об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд до принятия Федерального закона от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" <2> принимались федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. В отличие от ГК РФ Земельный кодекс РФ изначально предусматривал, что решение об изъятии земельного участка вправе принимать и органы местного самоуправления (ст. 11). Кроме того, положение п. 2 ст. 279 ГК, до внесения в нее изменений Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ, находилось в противоречии и с Федеральным законом от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" <3>, который изъятие земельных участков для муниципальных нужд относит к вопросам местного значения поселения, муниципального района, городского округа, осуществляемым органами местного самоуправления самостоятельно (подп. 20 п. 1 ст. 14, подп. 15 п. 1 ст. 15, подп. 26 п. 1 ст. 16, п. 3 ст. 17). Следовательно, земельное законодательство изначально расширило круг уполномоченных органов, установленный гражданским законодательством. -------------------------------- <2> СЗ РФ. 2006. N 52. <3> СЗ РФ. 2003. N 40.

Таким образом, в течение нескольких лет существовала коллизия между нормами ГК РФ и ЗК РФ относительно определения субъектов, уполномоченных принимать решения об изъятии путем выкупа земельного участка для государственных и муниципальных нужд. По поводу коллизии между ст. 49, 63 ЗК и п. 2 ст. 279 ГК Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 27 Постановления от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указал судам, что принудительное отчуждение может осуществляться в соответствии с решением федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов РФ (ст. 279 ГК РФ), органов местного самоуправления (ст. 11, 63 ЗК РФ) <4>. -------------------------------- <4> Вестник ВАС РФ. 2005. N 5.

Следовательно, полномочиями по принятию решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд обладают как федеральные органы исполнительной власти и органы исполнительной власти субъекта РФ, так и органы местного самоуправления. Такому выводу корреспондирует и положение абз. 2 п. 1 ст. 279 ГК РФ, который определяет, что в зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется либо самой Российской Федерацией, либо соответствующим субъектом Российской Федерации, либо муниципальным образованием. При устранении коллизии Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ законодатель исходил из приоритета норм Земельного кодекса и судебного толкования ВАС РФ от 24 марта 2005 г. Таким образом, приоритет в разрешении данной коллизии за нормами Земельного кодекса РФ как специального закона, вступившего в силу после вступления в силу главы 17 ГК РФ, и с учетом того, что порядок подготовки и принятия подобных решений определяется федеральным земельным законодательством (абз. 2 п. 2 ст. 279 ГК РФ). Установление порядка изъятия земельных участков, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд Земельный кодекс РФ относит к исключительным полномочиям Российской Федерации в области земельных отношений (подп. 4 п. 1 ст. 9 Кодекса). Субъекты права выкупа земельного участка. Земельный кодекс РФ прямо не называет субъектов выкупа земельного участка для государственных и муниципальных нужд, поскольку имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а равно по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3 ЗК РФ). Гражданское законодательство определяет, что в зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется соответственно Российской Федерацией, субъектом РФ или муниципальным образованием. Следует отметить, что до внесения изменений Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ имелось внутреннее противоречие между отдельными положениями ст. 279 ГК РФ. Правомочие по принятию решения об изъятии земельного участка относилось к ведению исполнительных органов власти Российской Федерации либо субъекта Федерации, а субъектами права выкупа выступали не только Российская Федерация, субъекты Федерации, но и муниципальные образования. Указанное противоречие преодолевалось судебным толкованием, содержащимся в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11. Субъекты, у которых могут изыматься земельные участки. Статья 279 ГК РФ определяет выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд у собственника. В случаях, когда земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного пользования, законодатель говорит о прекращении этих ограниченных вещных прав, но применительно к правилам о выкупе, предусмотренным ст. 279 - 282 настоящего Кодекса для собственников участка (ст. 283 ГК РФ). Но отсылка к указанным статьям ГК РФ не совсем корректна, поскольку законодательство, в том числе и ЗК РФ, закрепляет различные условия выкупа земельного участка у собственников и других правообладателей. В частности, по соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен изымаемого другой земельный участок, с зачетом его стоимости в выкупную цену (п. 3 ст. 281 ГК и подп. 1 п. 1 ст. 63 ЗК). Однако приведенные статьи не учитывают специфику прав постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, срочного безвозмездного пользования и аренды, поскольку правообладатели указанных прав собственниками не являются. Более того, согласно ст. 20, 21 ЗК РФ после введения в действие указанного Кодекса гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование и на праве пожизненного наследуемого владения не предоставляются. Юридическим лицам, не указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование также не предоставляются. По нашему мнению, применительно к данной категории лиц правомерно говорить о порядке прекращения прав владения и пользования, который должен четко определяться нормами ГК РФ, поскольку его регулирование относится к гражданскому законодательству (п. 3 ст. 55 ЗК РФ). Кроме того, необходимо учитывать, что Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ предусмотрены специальные основания принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, аренды земельным участком из состава земель сельскохозяйственного назначения, предоставленного федеральным унитарным предприятиям и федеральным государственным учреждениям, отличающиеся от порядка изъятия путем выкупа (ст. 3.2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ, в ред. Федерального закона N 232-ФЗ). Нормы ЗК РФ, в свою очередь, регламентируют изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд у их собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов (ст. 63). При этом землепользователями признаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве срочного пользования, землевладельцами - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения, арендаторами земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды либо по договору субаренды (ст. 5). Таким образом, Земельный кодекс в отличие от Гражданского кодекса расширяет круг лиц, у которых может быть изъят земельный участок путем выкупа для государственных и муниципальных нужд. Правила ст. 279 - 283 ГК РФ полностью распространяются на собственников земельных участков, а на землепользователей, землевладельцев и арендаторов частично. Гражданский и Земельный кодексы предусматривают выкуп как единственную форму изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Земельный кодекс РФ предусматривает и иные основания принудительного прекращения ограниченных вещных прав на земельный участок. Уведомление собственника земельного участка и других правообладателей об изъятии земельного участка. Статья 279 ГК РФ определяет, что собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. ЗК РФ расширяет круг лиц, которые должны быть уведомлены об изъятии земельного участка. Согласно п. 2 ст. 63 ЗК РФ не только собственники, но и землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков должны быть уведомлены об изъятии земли, в том числе путем выкупа, исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии, не позднее чем за один год до предстоящего изъятия. В соответствии с указанными нормами выкуп земельного участка до истечения года со дня получения такого уведомления допускается только с согласия указанных лиц. Гражданский кодекс предусматривает, что решение государственного органа об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок, т. е. в Федеральной регистрационной службе. К тому же собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты. В связи с этой процедурой возникает несколько вопросов. Во-первых, в течение какого срока должна быть осуществлена государственная регистрация? Во-вторых, подлежит ли госрегистрации постановление органа местного самоуправления об изъятии земельного участка путем выкупа? В-третьих, на кого возлагается обязанность уведомления собственника земельного участка, землепользователей, землевладельцев, арендаторов о государственной регистрации соответствующего постановления? Ответы на поставленные вопросы кодифицированные законы не содержат. Государственная регистрация регулируется специальным Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <5>. -------------------------------- <5> СЗ РФ. 1997. N 30; 2006. N 30.

Федеральный закон N 122-ФЗ не содержит положения, устанавливающего срок, в течение которого орган, принявший решение об изъятии земельного участка, должен представить постановление на регистрацию. Анализ положений Закона позволяет сделать вывод, что изъятие должно регистрироваться как ограничение (обременение) зарегистрированного вещного права конкретного правообладателя на соответствующий земельный участок и находящиеся на нем недвижимые объекты. Поскольку изъятие происходит в публичных интересах, государственная регистрация ограничения (обременения) осуществляется по инициативе органа власти, принявшего решение об изъятии земельного участка. Обязанность уведомления правообладателей объекта недвижимости законодатель возлагает на соответствующее учреждение Федеральной регистрационной службы. Уведомление должно быть осуществлено в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации постановления об изъятии (п. 2 ст. 13 Закона). Но законодатель не определяет порядок уведомления в случае смены правообладателя, например, в связи с наследованием, реорганизацией юридического лица. С моментом уведомления связаны определенные юридические последствия, например право на оспаривание постановления и возможность приостановления его госрегистрации, риск отнесения на правообладателя при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке. Следовательно, имеется пробел в законодательстве по этому вопросу. Полагаем, что государственной регистрации подлежит не только постановление государственного органа исполнительной власти об изъятии земельного участка, но и по аналогии постановление органа местного самоуправления, с учетом преодоления коллизии между нормами ГК РФ и ЗК РФ Постановлением Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 и Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ. Выкуп земельного участка может осуществляться как во внесудебном, так и в судебном порядке, если с собственником (владельцем) земельного участка не достигнуто соглашение о сроках, выкупной цене и других условиях выкупа либо заинтересованное лицо не согласно с изъятием земельного участка. Возникающие земельные споры рассматриваются в судебном порядке. ГК РФ и ЗК РФ предусматривают, что собственник земельного участка и владельцы должны быть дважды уведомлены о предстоящем изъятии: согласно п. 2 ст. 63 ЗК РФ и п. 3 ст. 279 ГК РФ о принятии решения (уведомляет орган, принявший такое решение) и о государственной регистрации решения в Федеральной регистрационной службе (п. 4 ст. 279 ГК РФ). С уведомлением законодатель связывает определенные правовые последствия (возможность обжалования решения и приостановления его госрегистрации, выкуп во внесудебном или судебном порядке и др.). Условия и порядок выкупа. Существенным условием изъятия (выкупа) земельных участков для государственных и муниципальных нужд Кодексы признают его выкупную цену. Однако законодатели неоднозначно подходят к решению данного вопроса. Порядок определения выкупной цены в Земельном кодексе РФ отсутствует, поскольку законодатель делает отсылку по данному вопросу к гражданскому законодательству. Так, ГК РФ в соответствии со ст. 281 устанавливает, что плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает в себя обязательство РФ, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. Выкупная цена включает прежде всего рыночную стоимость самого участка и всех объектов недвижимости. Кроме того, собственнику должны быть возмещены в полном объеме убытки, причиненные изъятием участка, а также убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Пункт 1 ст. 63 ЗК РФ предусматривает также, что изъятие, в том числе путем выкупа, осуществляется после: предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков; возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых участках; возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды. Следует отметить, что норма ст. 63 ЗК РФ, посвященная предоставлению по желанию лиц, у которых изымаются земельные участки, равноценных земельных участков, нуждается в корректировке, поскольку не учитывает специфику прав постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, срочного безвозмездного пользования, аренды. Принудительное отчуждение земельного участка для государственных и муниципальных нужд в соответствии с п. 2 ст. 55 ЗК РФ может быть проведено только при условии равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. При этом п. 28 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 уточняет, что под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу п. 2 ст. 281 ГК РФ и п. 4 ст. 63 ЗК РФ включается рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Собственнику земельного участка при изъятии его для государственных или муниципальных нужд должна быть возмещена рыночная стоимость земельного участка, если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный участок (п. 4 ст. 63 ЗК РФ). Рыночная стоимость земельного участка согласно ст. 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". ЗК РФ в п. 3 ст. 63 определяет, что расходы, понесенные собственниками, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков на осуществление застройки земельных участков зданиями капитального типа и проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земли после уведомления о предстоящем изъятии, в том числе путем выкупа, возмещению не подлежат. ГК РФ предусматривает, что собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на участке с момента государственной регистрации до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе земельного участка. Вместе с тем собственник продолжает нести обязанности по использованию земельного участка, состоящие в необходимости соблюдать целевое назначение участка, его принадлежность к определенной категории земель, не допускать ухудшения плодородия почв на землях определенной категории земель и других требований, предусмотренных ст. 42 ЗК РФ. Российские Кодексы не содержат положения, устанавливающего, на какой момент определяется рыночная стоимость изымаемого земельного участка. Указанный пробел следующим образом преодолен судебным толкованием Пленума ВАС РФ. В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, согласно п. 28 Постановления Пленума ВАС РФ "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Существуют особенности выкупа при изъятии земельных участков у правообладателей ограниченных вещных прав, а также в случае принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования федеральным унитарным предприятием и федеральным унитарным учреждением земельным участком из состава земель сельскохозяйственного назначения в границах населенных пунктов. Но эти особенности требуют специального рассмотрения. Резюме. Анализ правовых норм Гражданского и Земельного кодексов, касающихся изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд путем выкупа, позволяет сделать вывод о наличии публичных начал в ГК РФ и частноправовых - в Земельном кодексе. Проникновение гражданско-правовых норм в земельное законодательство имеет определенные основания. Частноправовые методы, проверенные многовековой практикой, призваны содействовать стабильности имущественных и иных общественных отношений, повышению ответственности собственников за природные ресурсы, а публично-правовые призваны обеспечивать эффективное и рациональное природопользование при условии выполнения социальных функций государства и соблюдении международно признанных принципов справедливости. С учетом противоречий между отдельными нормами Гражданского кодекса и Земельного кодекса, а также "внутренних" противоречий между отдельными нормами Кодексов оптимальным разрешением возникающих спорных ситуаций представляется согласованное применение норм гражданского и земельного законодательства, пока противоречия не устранены в законодательном порядке.

------------------------------------------------------------------

Название документа