Между КУМИ и организацией был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. В данном договоре сторонами было закреплено, что арендодатель имеет право изменить размер арендной платы в одностороннем порядке в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка
С какого момента может быть применена новая кадастровая стоимость земельного участка в целях определения арендной платы по договору аренды, если она утверждена нормативным актом, - с момента вступления в силу такого акта (момента его официального опубликования) или с момента внесения сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости?
Ответ: Обращаем внимание, что в судебной практике не сложилось единообразного подхода к решению данной проблемы. С одной стороны, судебная практика пошла по пути, что с целью определения размера арендной платы новая кадастровая стоимость применяется с момента вступления в силу акта, ее утвердившего. В соответствии с другой позицией - с момента внесения сведений в государственный кадастр недвижимости.
Однако принятие ВАС РФ Определения от 26.12.2013 N ВАС-15534/13 дает основания полагать, что в скором времени сложится единообразный подход к рассматриваемой ситуации, а именно - новая кадастровая стоимость земельного участка для определения размера арендной платы по договору аренды будет применяться с момента внесения ее в государственный кадастр недвижимости.
Обоснование: В ст. 606 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 24.11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Согласно ч. 1 ст. 24.17 Закона N 135-ФЗ в течение десяти рабочих дней с даты принятия отчета об определении кадастровой стоимости заказчик работ по определению кадастровой стоимости утверждает результаты определения кадастровой стоимости.
На основании ч. 2 ст. 24.17 Закона N 135-ФЗ в течение пяти дней с даты утверждения результатов определения кадастровой стоимости сведения о кадастровой стоимости и один экземпляр отчета об определении кадастровой стоимости направляются заказчиком работ по определению кадастровой стоимости в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
В силу ч. 1 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ в течение десяти рабочих дней с даты утверждения результатов определения кадастровой стоимости заказчик работ по определению кадастровой стоимости опубликовывает информацию об утвержденных результатах определения кадастровой стоимости, в том числе о кадастровой стоимости, дате проведения последней государственной кадастровой оценки, и иную информацию, определенную федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления кадастрового учета и кадастровой деятельности.
В ч. 3 ст. 24.20 Закона N 135-ФЗ установлено, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.
В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Таким образом, конечным этапом изменения кадастровой стоимости земельного участка является внесение соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости. Также Закон N 135-ФЗ прямо предусматривает, что сведения о кадастровой стоимости используются для определенных законодательством РФ целей с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости. Соответственно, с целью определения размера арендной платы по договору аренды новая кадастровая стоимость применяется непосредственно с момента внесения ее в государственный кадастр недвижимости.
Для обоснования данной позиции приведем пример из судебной практики.
Так, в Определении ВАС РФ N ВАС-15534/13 разъяснено, что вступление в силу акта, устанавливающего новую кадастровую стоимость, порождает обязанность органа кадастрового учета по внесению сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости после получения их в установленном законодательством порядке. Новая кадастровая стоимость земельного участка, являющегося предметом спорного договора аренды, может быть применена для целей определения размера арендной платы не с момента вступления в силу постановления, утвердившего показатели кадастровой стоимости земельных участков, а с момента внесения сведений о кадастровой стоимости земельных участков в государственный кадастр недвижимости.
Однако в судебной практике имеется и противоположная позиция, согласно которой новая кадастровая стоимость для целей определения размера арендной платы применяется с момента вступления в силу акта, которым она была установлена.
Так, в Постановлении ФАС Уральского округа от 06.06.2013 N Ф09-3309/13 указывается, что установленная нормативным актом новая кадастровая стоимость земельных участков подлежит применению с момента официального опубликования данного правового акта.
Аналогичная позиция выражена и в Постановлении ФАС Уральского округа от 08.10.2013 N Ф09-10609/13: применяется новая кадастровая стоимость земельных участков в целях определения размера арендной платы с момента официального опубликования правового акта, которым она была установлена.
Таким образом, в судебной практике не сложилось однозначного подхода к рассматриваемой проблеме, что необходимо учитывать сторонам по договору аренды. Исходя из одной позиции новая кадастровая стоимость подлежит применению с момента вступления в силу (официального опубликования) правового акта, которым она установлена.
Согласно другой позиции - с момента внесения сведений о ней в государственный кадастр недвижимости, так как именно внесение сведений в данный кадастр является завершающим этапом установления новой кадастровой стоимости недвижимости, а принятие акта и его вступление в силу - промежуточным.
В связи с принятием Определения ВАС РФ N ВАС-15534/13, которым решения нижестоящих судов были отправлены для пересмотра в Президиум ВАС РФ, можно полагать, что в скором времени в судебной практике выработается единообразный подход к рассматриваемой ситуации, согласно которому новая кадастровая стоимость с целью определения арендной платы будет применяться с момента внесения сведений в государственный кадастр недвижимости.
Ю. Ю.Терехина
Центр методологии бухгалтерского учета
и налогообложения
16.05.2014