Нежилое помещение на 1-м этаже многоквартирного дома является муниципальной собственностью, что подтверждает свидетельство о государственной регистрации права. Данное помещение собственник (уполномоченный орган местного самоуправления) передал в пользование ОАО по договору аренды нежилого помещения. Собранием собственников помещений в многоквартирном доме был заключен договор на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома с ООО. После чего многоквартирный дом был передан в непосредственное управление собственникам помещений многоквартирного дома. ООО требует внесения собственником (муниципальным образованием) платы за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, в котором расположено муниципальное нежилое помещение. По мнению уполномоченного органа местного самоуправления, осуществляющего права собственника муниципального имущества, у муниципального образования отсутствует обязанность нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома. Правомерна ли позиция представителя собственника муниципального имущества, а также можно ли взыскать вышеуказанную плату с арендатора муниципального имущества?

Ответ: Расходы по содержанию общего имущества дома обязаны нести его собственники. Заключение собственником с третьим лицом договора, определяющего несение расходов по содержанию общего имущества, не возлагает исполнение указанной обязанности собственника на третье лицо.

Обоснование: В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 249 ГК РФ установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии со ст. 39 Жилищного кодекса РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Частью 1 ст. 158 ЖК РФ установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Состав общего имущества определяется в соответствии с разд. I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 N 16646/10 изложена правовая позиция, в соответствии с которой в силу закона расходы по содержанию общего имущества дома обязаны нести его собственники. Заключение собственником с третьим лицом договора, определяющего несение расходов по содержанию общего имущества, не возлагает исполнение указанной обязанности собственника на третье лицо и не дает оснований считать, что указанное лицо неосновательно обогащается за счет организации, осуществляющей содержание общего имущества.

Статья 695 ГК РФ устанавливает, что ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.

Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Однако следует обратить внимание на то, что п. 3 ст. 215 ГК РФ установлено, что имущество, находящееся в муниципальной собственности, закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с ГК РФ (ст. ст. 294, 296). В силу закона муниципальное имущество может быть передано предприятиям и учреждениям на праве хозяйственного ведения или оперативного управления соответственно.

Средства местного бюджета и иное муниципальное имущество, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляют муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования (п. 3 ст. 215 ГК РФ).

Подпунктом 6 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" предусмотрено, что содержание муниципального жилищного фонда отнесено к вопросам местного значения городского округа.

Согласно п. 2 ст. 125 ГК РФ от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в п. 1 рассматриваемой статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

Исходя из приведенных положений следует, что в рассматриваемом случае имущество составляло муниципальную казну, поскольку не было закреплено за муниципальными предприятиями и учреждениями в порядке, предусмотренном ст. ст. 294, 296 ГК РФ.

Так, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 01.11.2012 по делу N А27-6574/2012 указано, что несение расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома в силу прямого указания закона является обязанностью собственника помещений в нем, в связи с чем неосновательное обогащение в виде сбережения денежных средств, подлежащих оплате за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, может возникнуть именно у него. Оснований для взыскания платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома с арендатора и ссудополучателя не имеется.

Аналогичные выводы изложены в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15222/11, в котором в том числе указано, что собственник имущества не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не порождает обязательств общества перед третьими лицами.

Из приведенного обоснования следует, что расходы по содержанию общего имущества дома обязаны нести его собственники. Заключение собственником с третьим лицом договора, определяющего несение расходов по содержанию общего имущества, не возлагает исполнение указанной обязанности собственника на третье лицо.

Таким образом, в рассматриваемом случае позиция представителя собственника муниципального имущества неправомерна, размер платы за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома подлежит взысканию с муниципального образования, оснований для оплаты указанных расходов арендатором муниципального имущества не имеется.

Е. А.Горохова

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

27.02.2013