Будет ли подлежать обязательному нотариальному удостоверению договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома после вступления в силу Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"?

Ответ: Поскольку Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) нотариальное удостоверение договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома не установлено, такой договор может быть удостоверен по соглашению сторон (застройщика и участника долевого строительства). Учитывая, что в соответствии с нормами п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса РФ в действующей редакции регулирование нотариального удостоверения сделок осуществляется в аналогичном порядке, с вступлением в силу с 1 марта 2013 г. Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ) ранее действовавший порядок удостоверения сделок останется без изменений.

Обоснование: Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов, определены Законом N 214-ФЗ.

По договору участия в долевом строительстве:

- одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства;

- другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3 данной статьи).

Из положений п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) следует, что договоры являются основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве осуществляется в порядке, установленном ст. 25.1 Закона N 122-ФЗ.

На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с Законом N 122-ФЗ, представляются документы с описанием объекта долевого строительства. Данные документы составляются застройщиком и согласовываются с соответствующим участником долевого строительства. В документах указывается местоположение объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемая площадь объекта долевого строительства (п. 1 указанной статьи).

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) и документов, перечень которых приведен в п. 2 указанной статьи.

Согласно п. 1 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям ст. 160 ГК РФ, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

- в случаях, прямо предусмотренных законом;

- в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2 указанной статьи).

Законом N 302-ФЗ первая часть ГК РФ была дополнена ст. 8.1. Данные изменения вступают в силу с 1 марта 2013 г. (ч. 1 ст. 2 Закона N 302-ФЗ).

В силу п. 1 ст. 8.1 ГК РФ (в ред. Закона N 302-ФЗ) в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса (п. 3 указанной статьи).

Поскольку Законом N 214-ФЗ нотариальное удостоверение договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома не установлено, такая сделка может быть удостоверена по соглашению сторон (застройщика и участника долевого строительства).

Т. И.Сивошенкова

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

27.02.2013