Понятие и пределы действия принципа внесения в сфере организации оборота недвижимости

1. Начало внесения является системообразующим принципом иммобилиарного регистрационного режима*(1). Очевидно, что любая попытка создать свод достоверных данных о правах на недвижимость может столкнуться с отпором, нежеланием участников оборота вносить свои права в реестр. Причин для этого может быть более чем достаточно - например, нежелание попасть в сферу фискального интереса государства (что, очевидно, неизбежно при организации государственного реестра). Для того чтобы преодолеть эти тенденции и устанавливается принцип обязательного внесения прав на недвижимое имущество в единый государственный реестр. Обязательность внесения подкрепляется следующим правовым последствием - невнесенные права не признаются возникшими. В законе это выражено следующим образом: "Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него" (п. 2 ст. 8 ГК РФ), "государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права" (ст. 2 Закона о регистрации). Несмотря на неудачность редакции этих норм*(2), мысль законодателя выражена недвусмысленно - нет регистрации, нет и права. Таким образом, момент возникновения права на недвижимую вещь приравнен не к изъявлению частной воли в виде заключения или исполнения договора (как это имеет место в сфере оборота движимости), а к волеизъявлению органа публичной властирегистрирующего органа, который принимает решение о внесении права в реестр. Очевидно, что только публичная власть может установить обязательность внесения права в реестр и определить последствия невнесения; попытки каким-либо частным образом установить системы регистрации заранее обречены на неуспех, так как они не поддерживаются авторитетом императивных законодательных предписаний*(3).

Однако неуклонное проведение принципа внесения (т.е. устранение правообразующего действия частной воли) не всегда является правильным, потребности оборота заставляют законодателя отступать от строгой зависимости возникновения права и внесения в реестр. Кроме того, как отмечалось в литературе, абсолютизация принципа внесения не всегда может быть согласована с общими принципами гражданского права*(4).

Между тем, очевидно, что отступление от начала обязательности внесения неизбежно создает некоторую "раздвоенность" в правах на недвижимость - существуют права "внесенные", а также права "невнесенные", но которые все же признаются возникшими. Подобный дуализм имеет два существенных последствия. Во-первых, лицо, чье право не зарегистрировано, не может совершать сделки с недвижимостью. Во-вторых (что важнее), для всех третьих лиц собственником недвижимости является не тот, кто обладает "невнесенным", возникшим по какому-либо основанию, правом, а тот, кто назван собственником в реестре. Таким образом, возникает известная проблема формальной и материальной правды в вопросе о принадлежности права на недвижимое имущество. Разрешение этой коллизии возможно исключительно лишь на основе действия принципа публичной достоверности реестровых записей - для третьего добросовестного лица собственником, управомоченным на отчуждение либо обременение недвижимости, должно быть поименованное в реестре лицо, но не тот, кто приобрел право вне реестра.

В действующем Законе о регистрации принцип публичной достоверности реализован не в полной мере, частично. "Публичность" реестра нашему закону известна - реестровые данные являются открытыми для третьих лиц. Проблемы со второй частью - "достоверностью". Закон предусматривает, что запись в реестре может быть оспорена в судебном порядке*(5). Но каких-либо особых ограничений этого оспаривания Закон о регистрации не предусмотрел. По всей видимости, одним из ограничений возможности спора против записи является истечение срока исковой давности. Другое ограничение - это добрая совесть приобретателя недвижимого имущества*(6). Известно, что суть недавних поправок в ст. 223 ГК как раз и сводилась к тому, чтобы ограничить возможность спора против записи в реестре*(7).

Существует еще одно важное ограничение принципа внесения, на которое нельзя не обратить внимание. Чрезмерная строгость по отношению к обязательности регистрационных процедур не может не вызвать известное сопротивление со стороны практики, которая старается способами договорной техники обойти сковывающие динамику оборота предписания закона о государственной регистрации договоров (в основном, это аренды недвижимости) и о внесении в реестр ограниченных вещных прав. Более того, очевидно, что и высшая судебная инстанция весьма либерально подходит к толкованию предписаний закона об обязательности государственной регистрации. К примеру, невооруженным глазом видно, что идеология информационного письма Президиума ВАС РФ N 59 от 16 февраля 2001 г., посвященного Закону о регистрации, заключается в посильной минимизации количества случаев, когда договор или право, возникшее из него, подлежали бы государственной регистрации. Эта позиция заслуживает безусловного одобрения и поддержки.

Кажется, следует вообще переосмыслить значение государственной регистрации прав на недвижимость, в частности, прав ограниченных. Их регистрация не может и не должна довлеть над оборотом, не должна быть препятствием для него. В наших условиях именно это мы и можем наблюдать. В частности, масштабное использование договоров аренды сроком менее года как раз и связано с тем, что участники оборота не желают обременять себя хлопотами и расходами по регистрации договоров аренды сроком более года, ведь закон связывает силу такого договора только с моментом регистрации. На наш взгляд, такая ситуация абсурдна - регистрация аренды создана для оборота, а не оборот для регистрации! Поиск решения этой проблемы лежит как раз в ограничении принципа обязательного внесения прав (договоров) на недвижимое имущество. В частности, было бы правильным признать, что ограниченные права на недвижимые вещи имеют силу в отношении участников соответствующих правоотношений и без регистрации; но в отношении третьих эти права имеют силу только при условии их внесения в реестр*(8). В конце концов, сама регистрация существует не для арендодателей и арендаторов, а для третьих лиц.

2. Остановимся подробнее на отдельных имеющихся отступлениях от принципа обязательного внесения прав.

Важнейшее исключение из принципа внесения составляет приобретение права собственности на недвижимое имущество в порядке наследственного преемства. Так, в соответствии с п. 4 ст. 1152 ГК РФ, "принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации". Несмотря на терминологическую осторожность Кодекса*(9), вывод из этой нормы вполне очевиден - право собственности на недвижимую вещь, полученную в порядке наследования, возникает вне связи с регистрацией права в реестре.

Насколько такое исключение соответствует главной цели регистрационного режима - созданию системы достоверных данных о правах на недвижимость? Мы полагаем, что при нынешнем состоянии законодательства о регистрационном режиме оно усложняет ее достижение. Как правильно заметил Е.Ю. Петров, смерть прежнего правообладателя исключает возможность двойного распоряжения, с которым и призван бороться реестр*(10). Но до тех пор, пока умерший числится в реестре в качестве собственника, распоряжения якобы от его имени может сделать тот, кому когда-то была выдана доверенность от имени умершего (хотя, понятно, что эта доверенность прекратилась и подобное распоряжение ничтожно). Отсутствие в нашем гражданском законодательстве полноценного принципа публичной достоверности реестровых данных ставит приобретателя по такой сделке в крайне невыгодное положение - он доверился данным книги, но, в результате, совершил ничтожную сделку. Понятно, что реституционные механизмы наделе не всегда могут удовлетворить такого приобретателя.

При составлении проекта Вотчинного устава вопрос о возникновении права собственности наследника был разрешен так же образом, как и по действующему праву. Составители Проекта мотивировали свое решение тем, что наследство не должно пребывать никому не принадлежащим; что наследственные долги оказались бы без соответственного актива - собственник был бы вынужден платить проценты по обязательствам умершего со дня открытия наследства, а получать доход от недвижимости - со дня внесения; что установление различных моментов для приобретения прав в составе наследственной массы противоречит идее универсального преемства*(11).

Однако проект ВУ содержал в себе правило о публичной достоверности вотчинных книг и о бесповоротности приобретенных по книге прав. Понятно, что в этом случае приобретатель недвижимой вещи, оказавшейся в составе наследственной массы, был должным образом защищен от претензий наследника. В нашем Законе о регистрации аналогичных правил нет.

Поэтому, на наш взгляд, в целом верный подход, заложенный в ст. 1152 ГК РФ, должен быть в достаточной степени обеспечен усвоением нашим правом правила о публичной достоверности реестровых данных.

Другой случай исключения из принципа внесения - это случай универсального правопреемства при реорганизации юридических лиц (ст. 58 ГК РФ). Надо ли говорить, что и в этом случае разрешение коллизии "книжного" собственника и "внекнижного" собственника в пользу последнего наносит серьезный вред прочности оборота?

Закон знает и иные исключения из принципа обязательного внесения - это возникновение права удержания недвижимой вещи; приобретение недвижимости в общую собственность супругов; приобретение права совместной собственности на недвижимость, принадлежащую одному из супругов в результате существенных вложений за счет другого супруга; возникновение права собственности члена кооператива, полностью выплатившего свой взнос*(12); приобретение членом семьи собственника права пользования жилым помещением*(13); права, возникшие до вступления в силу Закона о регистрации. Указанные исключения уже были предметом научных исследований и не составляют особой сложности. Мы же обратимся к тем случаям исключения из принципа внесения, которые еще не были освещены в литературе.

3. Отдельный, весьма сложный случай применения принципа внесения составляют законодательные предписания в отношении приобретательной давности.

Узукапия в сфере оборота недвижимости вообще приобретает причудливое значение. Понятно, что при наличии в реестре записи о действительном собственнике добросовестное владение чужой недвижимостью исключается. Узукапиент всегда имеет возможность справиться о том, кто является собственником той недвижимости, которой он владеет. Поэтому возможно следующее значение приобретательной давности применительно к недвижимости: приобретение по давности права собственности возможно лишь лицом, которое было неправильно внесено в реестр, т.е. есть давность в данном случае будет выступать средством разрешения коллизии материальный и формальной правды*(14) (ср. § 900 Германского гражданского уложения, далее - ГГУ). Такое значение давности может быть выведено и из норм действующего ГК РФ (ст. 234 Кодекса). Другое возможное значение давности - признание ее средством возврата в оборот недвижимости, которая не является бесхозяйной, но собственник которой не осуществляет хозяйственное воздействие на свою вещь. Однако для этого случая следует исключить из числа условий давности добрую совесть узукапиента. Возможно, в качестве специфического условия следует установить крайне длительный срок владения недвижимостью (к примеру, в ГГУ такой срок составляет 30 лет, любопытно, что германский законодатель избегает прямо называть такой способ приобретения приобретательной давностью, именуя его вызывным производством - § 927 ГГУ)*(15).

Абзац второй п. 1 ст. 234 ГК РФ гласит, что "право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации". Опять возникает знакомая дилемма - что происходит ранее - приобретение права на вещь (закон почему-то говорит о приобретении имущества, что неточно) и затем это право подлежит регистрации, либо право возникнет только после регистрации.

Ответ на вопрос тесно связан с принципами построения системы органов, осуществляющих регистрационный режим. Очевидно, что решение вопроса о приобретении права собственности по давности владения основано на суждении о конкретных фактах, исследовании фактических обстоятельств дела. Такими полномочиями обладает только суд. Поэтому регистрации права на недвижимость, которое возникло вследствие узукапии, должно предшествовать установление судом соответствующих фактов (открытость, добросовестность, непрерывность, истечение сроков владения). Если бы функция регистрации прав в России была бы возложена на суды (ипотечные суды), как это имеет место в Германии, Польше, бывших югославских республиках*(16), то установление фактов и регистрация могли бы иметь место в рамках одного производства. Применительно же к системе поземельных бюро (швейцарская модель), принятой и в России, это невозможно, требуется предварительное обращение в

суд - Судебная практика по поводу применения абз. 2 п. 1 ст. 234 ГК РФ сложилась следующим образом. В частности, Высший Арбитражный Суд РФ разъяснил, что "лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании за ним права собственности. Данный спор должен быть рассмотрен судом по существу. При удовлетворении исковых требований право собственности возникает на основании решения суда, которое, в свою очередь, является основанием для регистрации уполномоченным органом права собственности лица на недвижимое имущество"*(17). Таким образом, ВАС РФ все же отстаивает взгляд на приобретение по давности как на изъятие из принципа внесения.

Процессуальным законодательством (ст. 218 АПК, ст. 264 ГПК) предусмотрена возможность вынесения судебного решения по таким делам особого производства как установление факта владения имуществом. Представляется, что в рамках указанной процедуры возможно установление фактического состава, необходимого для возникновения права собственности по давности. Тем самым, законодатель подсказывает правильную (с точки зрения действующего закона) квалификацию ситуации - перед обращением в регистрирующий орган узукапиент должен получить судебное решение, подтверждающее наличие давностного состава; затем следует обращение с просьбой о регистрации и с момента внесения в реестр у узукапиента возникает право собственности.

Тем не менее, несмотря на логическую стройность такого решения, оно не учитывает требований практики. Как правило, вопрос о приобретении по давности может быть поднят только в ситуации, когда возникает спор между действительным собственником ("внекнижным") и лицом (узукапиентом), хотя бы и внесенным в реестр и полагающим себя собственником, но с точки материального права собственником не являющимся. В подавляющем большинстве случаев заявление о давности делается для того, чтобы обессилить притязания истца о возврате вещи и лишить его титула собственника и соответствующей легитимации. Однако у этой эксцепции нет никаких перспектив, если узукапиент сам не стал собственником, хотя бы и "внекнижным". Если мы не признаем за давностью исключения из принципа внесения, мы можем окончательно нивелировать значение приобретательной давности в сфере недвижимости, что, как нам представляется, нежелательно*(18).

Таким образом, абз. 2 п. 1 ст. 234 ГК РФ следует исключить, установив, что право собственности в силу давности возникает с момента окончания соответствующего срока. Регистрация права собственности, возникшего в результате давности, необходима лишь для того, чтобы бывший узукапиент смог распоряжаться вновь приобретенным правом.

5. Другой, не менее интересный случай исключения из принципа внесения, который остался совершенно без внимания исследователей регистрационного режима, - это правило п. 1 ст. 624 ГК РФ, в соответствии с которым право собственности на арендованное имущество, в отношении которого стороны условились о выкупе, переходит к арендатору по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Думается, что это исключение из принципа внесения появилось в законе случайно. В самом деле, какое значение может иметь признание за арендатором, внесшим выкупные платежи, права собственности до момента государственной регистрации? Если имеется в виду защита арендатора от распоряжений собственника и от третьих лиц, то арендатор вполне защищен от них возражениями, основанными на ст. 617 Кодекса, в частности, он вправе требовать признания права собственности путем иска и к новому приобретателю. Очевидно, что исключения из начала внесения в данном случае не требуется.

На наш взгляд, законодатель, формулируя ст. 624 ГК РФ, просто не учел, что в ст. 8 Кодекса имеется оговорка: "права на имущество, подлежащие регистрации, возникают с момента регистрации..., если иное не установлено законом". А п. 1 ст. 624 как раз и следует рассматривать как случай, установленный законом. Таким образом, получается следующая конструкция: арендатор вносит выкупные платежи, срок аренды истекает - и он приобретает право собственности на вещь без внесения в реестр, в котором собственником по-прежнему числится арендодатель. Опять получается "раздвоение" собственности...

Судебная практика по вопросу применения ст. 624 ГК РФ не особо обширна. Тем не менее, нам удалось обнаружить одно дело, которое демонстрирует понимание ст. 624 не de lege lata (которое только что было изложено нами), a de lege ferenda.

Общество с ограниченной ответственностью "Хольц-Лес" (далее - ООО "Хольц-Лес") обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Интерлескомплект" (далее - 000 "Интерлескомплект") и Службе судебных приставов-исполнителей Балтийского района города Калининграда об освобождении от ареста административного здания и зданий складов, а также о признании права собственности на это имущество.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что является владельцем спорного имущества на основании исполненного договора аренды с правом выкупа, заключенного с 000 "Интерлескомплект", однако по долгам последнего перед открытым акционерным обществом "Калининградвторцветмет" (далее - ОАО "Калининградвторцветмет") это имущество в процессе исполнительного производства было арестовано.

Решением суда первой инстанции спорное имущество освобождено от ареста как приобретенное 000 "Хольц-Лес" на законном основании и ему принадлежащее, а в иске о признании права собственности отказано. Постановлением апелляционной инстанции решение суда оставлено без изменений, а апелляционная жалоба ОАО "Калининградвторцветмет" - без удовлетворения.

Суд кассационной инстанции состоявшиеся судебные акты отменил и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию по следующим основаниям.

Как следовало из материалов дела, в рамках возбужденного судебным приставом-исполнителем Балтийского подразделения Службы судебных приставов исполнительного производства в пользу ОАО "Калининградвторцветмет" с 000 "Интерлескомплект" на имущество последнего наложен арест. Право собственности 000 "Интерлескомплект" на арестованное имущество подтверждено договором купли-продажи, в соответствии с которым это имущество приобретено 000 "Интерлескомплект" у городского потребительского общества "Торгово-коммерческий центр-2", а также соответствующей регистрацией перехода права собственности к покупателю.

000 "Хольц-Лес" обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении имущества от ареста, ссылаясь на договор аренды с правом выкупа, заключенный между ним как арендатором и 000 "Интерлескомплект", арендодателем, а также на исполнение обязательств по внесению выкупной платы и передаче имущества от арендодателя.

Как указала кассационная инстанция, указанные обстоятельства не подтверждают возникновение права собственности у ООО "Хольц-Лес".

В соответствии со ст. 551 ГК РФ, подлежащей применению и к правоотношениям при аренде недвижимого имущества с правом выкупа, переход права собственности подлежит государственной регистрации, а в силу п. 2 ст. 223 Кодекса право собственности в этом случае возникает с момента государственной регистрации. Согласно ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" единственным доказательством существования права собственности на объекты недвижимого имущества является государственная регистрация права в Едином государственном реестре. Судом установлено, что переход права собственности от 000 "Интерлескомплект" к 000 "Хольц-Лес" не зарегистрирован, а это правомерно расценено в качестве основания для отказа в иске о признании права собственности. Мотивы, по которым регистрация не произведена, юридического значения при решении вопроса о собственности не имеют*(19).

Несмотря на некорректное применение ст. 551 ГК РФ*(20), суд кассационной инстанции вполне правильно уловил юридическое значение исполнения обязательств по договору аренды с правом выкупа - оно лишь позволяет претендовать на возникновение права собственности не недвижимое имущество, но не имеет вещного эффекта.

Таким образом, мы можем сформулировать следующий вывод о значении ограничений принципа внесения: оно допустимо в двух случаях: во-первых, для защиты интересов оборота посредством задавнивания недвижимости (устранение коллизии между формальной и действительной собственностью; для возвращения неэксплуатируемой собственником недвижимости в оборот); во-вторых, для сохранения цельности юридической конструкции производного способа приобретения права собственности (например, наследственного преемства, правопреемства при реорганизации юридических лиц), но лишь при условии, что третьи добросовестные лица будут должным образом защищены при совершении отчуждений якобы от имени внесенного в книгу лица*(21). Все эти необходимые отступления не влияют на общее значение начала обязательного внесения, установленного для создания системы достоверных сведений о правах на недвижимое имущество.

Р.С. Бевзенко,

канд. юрид. наук

"Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России", N 5, сентябрь-октябрь 2005 г.