Организация и муниципальное унитарное предприятие в октябре 2012 г. заключили договор аренды недвижимого имущества, согласно которому общество арендует двухэтажное здание, находящееся в муниципальной собственности. Срок действия договора - пять лет. Договором между сторонами предусмотрен размер арендной платы, а также определена возможность его изменения арендодателем не чаще одного раза в год. Иных условий, влияющих на возможность изменения размера арендной платы, договор не содержит

Вправе ли муниципальное унитарное предприятие в январе 2013 г. со ссылкой на ст. 451 Гражданского кодекса РФ увеличить размер арендной платы, в связи с тем что законодательный орган муниципального образования в декабре 2012 г. принял постановление об увеличении размера базовой ставки арендной платы при аренде муниципального имущества?

Ответ: Принятие законодательным органом муниципального образования постановления об увеличении размера базовой ставки аренды муниципального имущества не является существенным изменением обстоятельств, позволяющим муниципальному унитарному предприятию увеличить размер арендной платы со ссылкой на ст. 451 Гражданского кодекса РФ.

Обоснование: В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

На основании п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ).

Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 450 и п. 1 ст. 452 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной стороны договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Статья 451 ГК РФ предусматривает возможность изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, которыми признаются изменения настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ).

Следует отметить, что увеличение постановлением законодательного органа муниципального образования ставок арендной платы не является существенным изменением обстоятельств, являющихся условием для изменения спорного договора на основании ст. 451 ГК РФ.

Как отметил ФАС Поволжского округа в Постановлении от 24.01.2011 по делу N А12-11798/2010, изменение экономической обстановки и увеличение базовой ставки арендной платы муниципального имущества не могли рассматриваться как существенное изменение обстоятельств, являвшееся основанием для внесения изменения в договор аренды.

ФАС Центрального округа в Постановлении от 21.12.2011 по делу N А14-5762/2011 указал, что, поскольку положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие органом государственной власти решения само по себе не может повлечь пересмотр способа определения арендной платы, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

На основании изложенного муниципальное унитарное предприятие, являющееся арендодателем, в связи с принятием законодательным органом муниципального образования постановления об увеличении размера базовой ставки арендной платы при аренде муниципального имущества не имеет правовых оснований увеличить размер арендной платы со ссылкой на ст. 451 ГК РФ.

М. Ю.Мордасов

Юридическая компания "Юново"

16.02.2013