Каков порядок исчисления налогов (НДС, налога на прибыль) при реализации объекта недвижимости (здания), если договор купли-продажи заключен в декабре 2012 г., а передача имущества покупателю по акту приемки-передачи и подача покупателем документов на государственную регистрацию прав на объект недвижимости осуществлены в январе 2013 г.?

Ответ: При реализации объекта недвижимости (здания) продавец определяет базу по НДС на более раннюю из дат: либо на дату получения предоплаты от покупателя (в случае ее наличия), либо на дату государственной регистрации перехода права собственности на данный объект недвижимости. При исчислении налога на прибыль рекомендуем доходы от реализации недвижимого имущества учитывать на дату передачи имущества по акту приемки-передачи.

Обоснование: В общем случае в силу п. 1 ст. 167 Налогового кодекса РФ моментом определения базы по НДС является наиболее ранняя из дат:

1) день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;

2) день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

Пунктом 3 указанной статьи НК РФ определена специальная норма, согласно которой, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности приравнивается к его отгрузке.

С учетом вышеназванных норм продавец недвижимости определяет базу по НДС на одну из более ранних дат: на день получения предоплаты от покупателя (при наличии таковой) либо на день государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ).

Минфин России в Письме от 07.02.2011 N 03-03-06/1/78 высказал аналогичную позицию. Кроме того, финансовое ведомство отметило, что на основании п. 14 ст. 167 НК РФ в случае если моментом определения налоговой базы является день оплаты (частичной оплаты), то на дату передачи права собственности на объект недвижимости также возникает момент определения налоговой базы.

В отношении налога на прибыль следует иметь в виду следующее.

До вступления изменений в гл. 25 НК РФ (п. 3 ст. 271 НК РФ), вступивших в силу с 1 января 2013 г., внесенных Федеральным законом от 29.11.2012 N 206-ФЗ "О внесении изменений в главы 21 и 25 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и статью 2 Федерального закона "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вопрос момента определения дохода от реализации недвижимого имущества для целей налогообложения прибыли оставался спорным.

По данному вопросу существовало несколько точек зрения.

Согласно разъяснениям финансовых органов (Письмо Минфина России от 07.02.2011 N 03-03-06/1/78) у организации - продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль организаций с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту приемки-передачи и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним вне зависимости от даты регистрации указанных прав.

Позже Минфин России в своем Письме от 07.09.2012 N 03-03-06/2/100 указывал, что у организации - продавца недвижимого имущества налоговая база по операции реализации недвижимого имущества определяется на дату исполнения обязательств продавца по передаче недвижимого имущества покупателю по передаточному акту вне зависимости от даты государственной регистрации перехода права собственности.

ФНС России в Письме от 20.12.2012 N ЕД-4-3/21729@ указывала, что доходы от продажи недвижимого имущества признаются для целей налогообложения прибыли на дату государственной регистрации прав собственности покупателя на этот объект, поскольку на указанную дату происходит переход права собственности к покупателю.

Арбитры также не были едины в своих мнениях относительно момента признания дохода от реализации недвижимости для целей налога на прибыль. В одном случае суд посчитал таким моментом фактическую передачу имущества (Постановление ФАС Поволжского округа от 22.09.2009 по делу N А65-20719/2008), в другом - дату государственной регистрации права на недвижимость (Постановление Президиума ВАС РФ от 08.11.2011 N 15726/10).

С учетом внесенных изменений в п. 3 ст. 271 НК РФ с 1 января 2013 г. датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи недвижимого имущества приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.

Однако в декабре 2012 г., когда организация заключала договор купли-продажи объекта недвижимости, указанная норма не действовала.

Вместе с тем во избежание споров с налоговыми органами учесть выручку от продажи указанного объекта недвижимости рекомендуем с учетом изменений, то есть на дату передачи имущества покупателю по акту приемки-передачи в январе 2013 г.

Л. В.Земскова

ООО "ИК Ю-Софт"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

12.02.2013