Торговое право - институт гражданского (предпринимательского) права

ТОРГОВОЕ ПРАВО - ИНСТИТУТ ГРАЖДАНСКОГО (ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОГО) ПРАВА

В. Ф. ПОПОНДОПУЛО

Попондопуло В. Ф., доктор юридических наук, профессор, заведующий кафедрой коммерческого права Санкт-Петербургского государственного университета.

Тема данной статьи навеяна активизацией обсуждения вопросов о том, что такое предпринимательское право и торговое право, следует ли их кодифицировать, как обеспечить необходимый нормативно-правовой режим предпринимательства, соответствующий его природе. 10 ноября 2006 г. по инициативе кафедры коммерческого права Санкт-Петербургского государственного университета была проведена научно-практическая конференция на тему "Актуальные проблемы правового регулирования товарного рынка". В конференции приняли участие ученые-юристы из многих вузов России, а также из Украины, судьи Конституционного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ. На конференции обсуждались различные вопросы заявленной темы, включая существующие наработки (схемы, проекты) Предпринимательского кодекса РФ и Торгового кодекса РФ. Основой данной статьи явился доклад, которым была открыта конференция.

Природа предпринимательского и торгового права

Предпринимательское и торговое право, на мой взгляд, представляют собой соответственно подотрасль и институт гражданского права, являющегося, как известно, отраслью права. (В России распространены термины "предпринимательское право" <1> и "коммерческое право" <2>. В Украине аналогом указанных понятий выступает термин "хозяйственное право" <3>. Далее используется термин "предпринимательство" и производные от него.) -------------------------------- <1> См., например: Предпринимательское право Российской Федерации. Учебник / Под ред. Е. П. Губина, П. Г. Лахно. М., 2005. <2> См., например: Попондопуло В. Ф. Коммерческое (предпринимательское) право. Учебник. 2-е изд. М., 2006. <3> См.: Хозяйственный кодекс Украины. Харьков, 2003.

Чтобы определить место торгового права в системе гражданского права, необходимо сначала определиться с понятием предпринимательского права, установить природу отношений, регулируемых им, и присущие указанным отношениям методы правового регулирования. Российский законодатель в определении того, что является предпринимательским правом, исходит не из объективного (содержательного) критерия выделения предпринимательских отношений (не рассматривает их в качестве самостоятельного предмета правового регулирования), он исходит из субъектного (личного) признака. Предпринимательские отношения - это отношения, регулируемые гражданским правом, участниками которых являются специальные субъекты гражданского права - лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность. На таких лиц и отношения с их участием, регулируемые гражданским правом, распространяется особый правовой режим. Понятие предпринимательской деятельности также определено в ГК РФ. При этом уже из легального определения предпринимательской деятельности видно, что продажа товаров - лишь один из видов предпринимательской деятельности и возможных источников извлечения прибыли. Предпринимательская деятельность - это самостоятельная, осуществляемая на свой риск, деятельность, направленная на систематическое извлечение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в качестве предпринимателей в установленном законом порядке (статья 2 ГК РФ). Что же касается всех норм предпринимательского права, то они составляют более широкий массив. Наряду с нормами права, составляющими институт торгового права, предпринимательское право включает в себя также нормы аграрного, строительного, транспортного, банковского, страхового права и других институтов гражданского права. Таким образом, предпринимательское право - это подотрасль гражданского права, наряду с такими его подотраслями, как вещное, обязательственное, наследственное, семейное, международное частное право <4>. Торговое право - это лишь один из институтов предпринимательского права. -------------------------------- <4> См.: Суханов Е. А. Система частного права // Вестник МГУ. Сер. 11. Право. 1994. N 4. С. 30.

На мой взгляд, предпринимательское право - это совокупность общих и специальных норм гражданского права, регулирующих имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием (предпринимательские отношения), основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников (статья 2 ГК РФ) <5>. -------------------------------- <5> См.: Попондопуло В. Ф. Коммерческое (предпринимательское) право. С. 26.

Характеризуя понятие торгового и предпринимательского права, интересно обратить внимание на их историческую трактовку и трактовку в литературе по зарубежному и международному частному праву. Так, в одном из авторитетных источников отмечается, что сфера отношений, регулируемых торговым правом (в данном случае имеется в виду широкое понимание торгового права как права предпринимательского. - В. П.), изначально ограничивалась только сферой обращения. Однако постепенно, с развитием капиталистических отношений, сфера действия торгового права расширялась, его нормами стали регулироваться любые отношения, участники которых преследовали извлечение прибыли. Торговое право стало охватывать "все то, что можно назвать предпринимательской деятельностью, т. е. деятельностью предпринимателей, направленной на извлечение прибыли" <6>. -------------------------------- <6> См.: Гражданское и торговое право капиталистических государств. Учебник. В 2 частях / Под ред. Р. Л. Нарышкиной. Ч. 1. М., 1983. С. 12.

Торговое право зарубежных стран также рассматривается как раздел частного права: как предпринимательское право (в широком смысле) или как собственно торговое право (в узком смысле). Так, Е. А. Васильев определяет торговое право зарубежных стран как совокупность норм частного права, регулирующих хозяйственную деятельность, осуществляемую в качестве промысла с целью извлечения прибыли. Таким образом, нормы гражданского и торгового права соотносятся как нормы общие и специальные. Наблюдается их взаимовлияние и в странах с дуалистической системой, характеризуемой в основном наличием двух кодексов - гражданского и торгового <7>. -------------------------------- <7> См.: Гражданское и торговое право капиталистических государств / Под ред. Е. А. Васильева. М., 1993. С. 16 - 20.

Г. Е. Авилов также отмечает, что торговое право зарубежных стран, даже будучи отделенным от гражданского, регулирует отношения именно частноправового характера, основанные на равенстве участников, а не их административном или ином властном подчинении. Основные институты торгового права зарубежных стран являются классическими гражданско-правовыми институтами: лица, сделки и представительство, обеспечение обязательств, купля-продажа, заем, аренда, другие виды договоров и пр. <8> -------------------------------- <8> См.: Основные институты гражданского права зарубежных стран / Под ред. В. В. Залесского. М., 2000. С. 1.

Аналогичный вывод о природе предпринимательского права следует из норм Гражданского кодекса Украины, который не исключает предпринимательские отношения из предмета гражданско-правового регулирования (статья 1). (С учетом отмеченного весьма странно выглядит, например, положение статьи 4 ХК Украины, в соответствии с которым не являются предметом его регулирования "имущественные и личные неимущественные отношения, регулируемые Гражданским кодексом Украины". В то же время мы видим, что и в обоих Кодексах есть немало дублирующих друг друга норм, например, статья 909 ГК Украины ("Договор перевозки груза") и статья 307 ХК Украины ("Договор перевозки груза"). - Прим. авт.) В Украине о цивилистической природе предпринимательского права пишет, в частности, Н. С. Кузнецова <9>. -------------------------------- <9> См.: Кузнецова Н. С. Предпринимательское законодательство в Украине и в странах Европы (частноправовые аспекты) // Проблемы гармонизации законодательства Украины и стран Европы / Под ред. Е. Б. Кубко, В. В. Цветкова. К., 2003. С. 319 - 339.

Соотношение предпринимательского права, включая торговое право, и гражданского права в разных странах может иметь особенности, предопределяемые принадлежностью стран к той или иной системе права <10>, но, несмотря на некоторые особенности национального характера, предпринимательское право и торговое право остаются структурными элементами частного права. -------------------------------- <10> См. подробнее: Коммерческое право зарубежных стран. Учебник / Под ред. В. Ф. Попондопуло. СПб., 2005. С. 15 - 17.

Международное предпринимательское и торговое право также являются разделами частного права - международного частного права. Их можно определить как совокупность общих и специальных норм гражданского права, регулирующих имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения с участием иностранцев, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в частности, в форме купли-продажи товаров (международное торговое право в узком смысле), основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности. (При этом я исхожу из того, что международное частное право является подотраслью гражданского права, оформленной в виде специального раздела ГК РФ. Та часть международного частного права, которая регулирует международный коммерческий оборот, составляет международное предпринимательское право. Международное предпринимательское право - это та часть гражданского права, которая относится, с одной стороны, к международному частному праву, поскольку характеризуется наличием иностранного элемента, а с другой - к предпринимательскому праву, поскольку содержание международного частного права шире понятия международного коммерческого права. Международное предпринимательское право имеет одним из своих институтов международное торговое право, т. е. право международной купли-продажи товаров. - Прим. авт. <11>) -------------------------------- <11> См. подробнее: Международное торговое право / Под ред. В. Ф. Попондопуло. М., 2005. С. 8 - 20.

В статье 2 Федерального закона "Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности" <12> дано определение внешнеторговой деятельности как деятельности по осуществлению сделок в области внешней торговли товарами, услугами, информацией и интеллектуальной собственностью. При этом внешняя торговля товарами, т. е. импорт и экспорт товаров, составляющая предмет регулирования международного торгового права, - лишь один из видов внешнеторговой деятельности, наряду с такими ее видами, как внешняя торговля услугами, информацией и интеллектуальной собственностью, составляющими предметы регулирования других институтов международного предпринимательского права. -------------------------------- <12> Собрание законодательства РФ. 2003. N 50. Ст. 4850.

По поводу природы предпринимательского и торгового права существуют и другие точки зрения. Так, предпринимательское право определяется как самостоятельная отрасль права <13>; комплексная отрасль права <14>. Торговое право определяется через термин "коммерческое право" как совокупность гражданско-правовых норм, регулирующих отношения только оптовой торговли <15>. -------------------------------- <13> См., например: Лаптев В. В. Предпринимательское право: понятие и субъекты. М., 1997; Хозяйственное право. Учебник / Под ред. В. К. Мамутова. Киев, 2002. <14> См., например: Предпринимательское право Российской Федерации / Отв. ред. Е. П. Губин, П. Г. Лахно. М., 2003. <15> См.: Пугинский Б. И. Коммерческое право. М., 2000. По существу, Б. И. Пугинский ограничивает коммерческое (предпринимательское) право одним из его институтов - торговым правом, именуя его коммерческим правом. Такой подход вполне уместен, если не придавать значения терминологии, которая, как известно, всегда условна.

Термин "торговое право" использует Л. В. Андреева. По ее мнению, торговое право представляет собой "относительно обособленную часть предпринимательского права, регулирующую отношения, складывающиеся при закупках и реализации товаров промышленными предприятиями и оптово-посредническими организациями..." <16>. Автор не включает в предмет торгового права отношения розничной торговли, объясняя это тем, что "розничная торговля регулируется гражданским правом... гражданин как экономически слабая сторона в сделке нуждается в особых правовых средствах защиты, которые предусмотрены в гражданском законодательстве". Возникает вопрос, разве другие договоры купли-продажи не регулируются ГК РФ и в них нет более слабой стороны? -------------------------------- <16> См.: Андреева Л. В. О концепции современного коммерческого (торгового) права России / Актуальные проблемы правоведения. 2002. N 2. С. 119.

Л. В. Андреева включает в предмет торгового права также отношения "...по государственному регулированию оборота товаров". На мой взгляд, это недопустимо, так как эти отношения по своей природе относятся к предмету публичного права. Дело в том, что деятельность по реализации товаров как вид предпринимательской деятельности опосредуется разными по природе отношениями: 1) торговыми отношениями, связанными с осуществлением деятельности по реализации товаров, составляющими предмет гражданско-правового регулирования (торгового права), и 2) отношениями, связанными с государственным регулированием деятельности по реализации товаров, составляющими предмет публично-правового регулирования. Отношения между предпринимателями и органами государственной власти, основанные на власти и подчинении, хотя бы и имеющие имущественное содержание (например, налоговые отношения), не относятся к предпринимательским, в данном случае торговым, отношениям и не включены в предмет гражданского права (пункт 3 статьи 2 ГК РФ, пункт 2 статьи 1 ГК Украины). На мой взгляд, с принятием ГК РФ, закрепившего принцип единства частноправового регулирования независимо от участников регулируемых отношений, отпали всякие основания для характеристики предпринимательского права, включая торговое право, как самостоятельной либо комплексной отрасли права.

Природа предпринимательского и торгового законодательства

Нормативные правовые акты, в которых выражены особенности правового регулирования отношений, возникающих между предпринимателями или с их участием в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности, составляют предпринимательское законодательство. Иначе говоря, предпринимательское законодательство - это совокупность комплексных нормативных актов (т. е. актов, содержащих нормы разных отраслей права - частного и публичного), регулирующих предпринимательскую деятельность в части как ее осуществления, так и публичной организации <17>. С этой точки зрения торговое законодательство можно определить как совокупность комплексных нормативных актов (т. е. нормативных актов, содержащих нормы разных отраслей права - частного и публичного), регулирующих деятельность по реализации товаров. Как правильно отмечает К. К. Лебедев, торговое законодательство не может не носить комплексный характер, так как торговая деятельность порождает не только горизонтальные (гражданско-правовые), но и вертикальные (административно-правовые) отношения, связанные, например, с лицензированием отдельных видов торговой деятельности, установлением контроля за соблюдением специальных требований к торгующим организациям, налогообложением и т. д. <18> -------------------------------- <17> См.: Попондопуло В. Ф. Коммерческое (предпринимательское) право. С. 60. <18> Лебедев К. К. О коммерческом (торговом) праве, проекте Торгового кодекса РФ, договоре оптовой купли-продажи и других торговых договорах // Правоведение. 2000. N 4. С. 252.

В юридической науке активно обсуждается проблема кодификации предпринимательского законодательства. Так, в ТПП РФ разработана концепция проекта Предпринимательского кодекса РФ <19>; в МГУ обсуждалась концепция Торгового кодекса РФ (ноябрь 2006 г.). Сторонники принятия Предпринимательского кодекса и Торгового кодекса предлагают объединить в нем нормы частного и публичного права и тем самым обеспечить стыковку публичных и частных отношений, складывающихся в сфере предпринимательства, в частности в торговле. При этом одни ведут речь о едином отраслевом кодексе (сторонники предпринимательского права как самостоятельной отрасли права), другие - о кодексе как комплексном нормативном правовом акте. -------------------------------- <19> См., например: Концепция проекта Предпринимательского кодекса Российской Федерации. Торгово-промышленная палата Российской Федерации. М., 2006.

Мне уже не раз приходилось писать о том, что принятие Предпринимательского кодекса или Торгового кодекса допустимо при условии сохранения возможности субсидиарного применения норм ГК к отношениям, регулируемым таким кодексом. Однако такой кодекс ничем, кроме названия, не будет отличаться от обычного специального закона. В юридической литературе обращалось внимание на то, что наряду с отраслевыми кодексами возможно формирование комплексных кодексов, регулирующих разными методами разнородные отношения, возникающие в связи с определенным видом деятельности <20>. Комплексный характер имеют, например, Земельный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Кодекс торгового мореплавания и ряд других. В таких кодексах, являющихся по существу обычными законами, регулируется определенный вид (сфера) деятельности, в процессе осуществления которой возникают отношения разного рода (гражданские, административные и др.). С таким же успехом можно было бы назвать кодексами Законы о банковской деятельности, страховой деятельности, биржевой деятельности и другие (как это, между прочим, и сделано в проекте Предпринимательского кодекса, где главы так и названы: Банковский кодекс, Страховой кодекс, Строительный кодекс, Биржевой кодекс и т. п.). -------------------------------- <20> См.: Иоффе О. С. Понятие права и его типы // Гражданское законодательство Республики Казахстан / Под ред. А. Г. Диденко. Вып. 12. Алматы, 2001. С. 56 - 57.

На мой взгляд, пока лучше работать над совершенствованием действующих законов, чем изобретать новые акты, над унификацией действующего предпринимательского законодательства. Хорошим примером является, например, принятие Федерального закона "О защите конкуренции", которым заменены два ранее действовавших Федеральных закона "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" и "О защите конкуренции на рынке финансовых услуг". Таким образом, принятие Предпринимательского кодекса или Торгового кодекса допустимо при условии сохранения возможности субсидиарного применения норм ГК к отношениям, регулируемым им. Однако это нецелесообразно, так как стыковка частных и публичных отношений, складывающихся в сфере предпринимательства, вполне обеспечивается и в настоящее время специальными законами, принятыми в развитие ГК и регламентирующими статус различных коммерческих организаций, различные виды (сферы) предпринимательской деятельности, включая деятельность в сфере реализации товаров. Если же собрать нормы всех этих законов в один кодекс, получим более сложную систему предпринимательского законодательства. Наряду с ГК и Предпринимательским кодексом по-прежнему будут действовать многие специальные законы. А это означает, что процесс правоприменения еще более усложнится: придется устанавливать соотношение не только ГК и специальных законов в сфере предпринимательства (как в настоящее время), но и каждого из них - с Предпринимательским кодексом как специальным законом, связывающим ГК и другие специальные законы в сфере предпринимательства. Если же речь идет о Предпринимательском кодексе, исключающем возможность субсидиарного применения норм ГК, то его принятие недопустимо (и вряд ли возможно в рыночных условиях). Это приведет к разрушению принципа единства правового регулирования имущественных и связанных с ними личных неимущественных отношений, основанных на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников (статья 2 ГК), со всеми вытекающими отсюда последствиями, хорошо известными нам из советского прошлого, когда были двойные стандарты для потребительского и хозяйственного оборота. Хозяйственный кодекс Украины, который выдается за пример торжества хозяйственно-правовой кодификации, вряд ли может претендовать на действительно кодифицированный акт, поскольку не содержит по преимуществу нормы одной отраслевой принадлежности, которые можно было бы подразделить на нормы Общей и Особенной части, без чего не может быть кодифицированного акта. ХК Украины - это по существу обычный специальный закон, регулирующий комплекс разнородных отношений и допускающий применение к этим отношениям норм ГК Украины и других общих законов. В ХК Украины имеются нормы, прямо обеспечивающие его привязку к ГК Украины. Так, согласно пункту 6 статьи 265 ХК Украины ("Договор поставки") "к отношениям поставки, не урегулированным настоящим Кодексом, применяются соответствующие положения Гражданского кодекса Украины о договоре купли-продажи". Применительно к другим отношениям имущественно-стоимостного характера таких прямых бланкетных отсылок на ГК Украины нет. Но, как справедливо замечает К. К. Лебедев, это вовсе не препятствует применению положений ГК Украины к соответствующим отношениям. Включение в ГК Украины легальных дефиниций договоров поставки, контрактации, энергоснабжения, перевозки груза и других договоров обеспечивает распространение на отношения, вытекающие из этих договоров общих положений о договорах, а также иных общих положений украинского гражданского права, включая предусмотренные в статье 3 ГК Украины общие начала гражданского законодательства <21>. -------------------------------- <21> См.: Коммерческое право зарубежных стран / Под ред. В. Ф. Попондопуло. С. 282 - 283.

Характеризуя торговое и предпринимательское законодательство, интересно обратить внимание на их трактовку в литературе по зарубежному и международному частному праву. Предпринимательское и торговое законодательство зарубежных стран отличается особенностями в зависимости от принадлежности к системе континентального права или системе общего права. В странах системы континентального права основой такого законодательства являются кодифицированные акты частного права. При этом в одних странах (Германии, Франции, Чехии, Японии и др.) принята дуалистическая система частного права: в них действуют и гражданские, и торговые кодексы. В других странах принята монистическая система: действуют единые гражданские кодексы (например, Италия, Нидерланды) или система законов (например, Швейцария, Китай, Эстония). Во всех странах континентальной системы права важнейшие разделы предпринимательского права находят выражение в специальных законах, т. е. за рамками кодексов (например, в законах о товариществах, о конкуренции, о страховании и иных). В системе общего права основным источником права выступает судебный прецедент. Однако в сфере правового регулирования предпринимательства значительное место занимает законодательство. В странах с прецедентной системой права наблюдается тенденция возрастания роли законов, однако кодификация норм частного права здесь не имеет такой глубокой традиции, как в системе континентального права <22>. -------------------------------- <22> См.: Коммерческое право зарубежных стран / Под ред. В. Ф. Попондопуло. С. 20 - 30.

Все это подтверждает положение о том, что выбор того или иного варианта систематизации законодательства, включая предпринимательское и торговое, зависит от воли законодателя, формирующего эту систему, с учетом конкретной экономической и политической ситуацией в стране и ее традицией, стремящегося обеспечить наиболее эффективное регулирование общественных отношений в данной сфере. Всякий законодательный акт имеет свою сферу регулирования, а не предмет регулирования. Предмет правового регулирования - определенные общественные отношения - это характеристика отрасли права, а не законодательства. Таким образом, предпринимательские отношения, которые служат причиной своеобразия норм, составляют предмет правового регулирования определенной отрасли права - гражданского (предпринимательского) права. В сфере предпринимательства складываются не только предпринимательские отношения, но и отношения по публичной организации предпринимательства - предмет правового регулирования публичного права. Предпринимательское законодательство, которое строится в соответствии с практическими интересами, учитывает объективно существующие связи между предпринимательскими отношениями (частными отношениями) и отношениями по публичной организации предпринимательства (публичные отношения) и комплексно регулирует их, т. е. предпринимательское законодательство регулирует всю сферу предпринимательства. В этом предназначение законодателя и служебная роль принимаемых им нормативных правовых актов. Необходимо четко различать правовые формы: 1) осуществление и 2) публичную организацию предпринимательской деятельности. Предпринимательская деятельность осуществляется предпринимателями по своему усмотрению посредством совершения торговых сделок (договоров в сфере предпринимательства). Российское законодательство не содержит определения понятия торговой сделки. В доктрине, с учетом опыта развитых законодательств, различают два подхода к выделению торговой сделки: объективный и субъективный. На основе объективного критерия выделения торговых сделок они выделяются в системе гражданских сделок по цели. Так, во Французском торговом кодексе содержится отдельный перечень торговых сделок, однако, поскольку в условиях действия принципа свободы договора дать исчерпывающий их перечень невозможно, то в качестве общего критерия выделения торговой сделки указывается "приобретение товара с целью дальнейшего его отчуждения в том же виде или после переработки". В соответствии с таким подходом сделка является торговой независимо от того, кто ее совершает - предприниматель или лицо, не являющееся таковым. Более того, статус предпринимателя при таком подходе определяется торговым характером совершаемых лицом сделок: "коммерсантом является лицо, которое совершает торговые сделки в процессе осуществления своей обычной деятельности". На основе субъективного критерия выделения торговых сделок они выделяются в системе гражданских сделок по их субъекту. Торговой является гражданско-правовая сделка, совершенная предпринимателем. В этом случае юридическое значение имеет выделение не сделок (хотя они могут выделяться примерным перечнем), а лиц, являющихся предпринимателями, сделки с участием которых и являются торговыми. По Германскому торговому уложению "осуществляемые коммерсантом юридические сделки в случае сомнения считаются относящимися к ведению его торгового промысла". Российское право исторически исходило из субъективного критерия выделения торговых сделок, т. е. относило к ним все сделки, "заключенные лицом, подлежащим внесению в торговый реестр, и относящиеся к его торговому предприятию" <23>. В настоящее время также договор в сфере предпринимательства следует определить как соглашение между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. -------------------------------- <23> См.: Шершеневич Г. Ф. Учебник торгового права. М., 1994. С. 48; Гордон В. М. Система советского торгового права. Харьков, 1924. С. 84.

Поскольку торговая сделка является разновидностью гражданско-правовых сделок, то одна и та же сделка (например, купля-продажа автомобиля) может квалифицироваться как торговая (когда обе стороны сделки представлены предпринимателями), как неторговая (когда ни одна из сторон не выступает в качестве предпринимателя), а также как торговая для одной стороны (стороны, выступающей в качестве предпринимателя) и неторговая для другой стороны сделки (стороны, не выступающей в качестве предпринимателя). Соответственно, в отношении сторон сделки, выступающих в качестве предпринимателей, должны применяться правила специального предпринимательского законодательства (и субсидиарно - общие правила), а в отношении сторон сделки, не выступающих в качестве предпринимателей - только общие правила гражданского законодательства. Таким образом, признаками договора в сфере предпринимательства являются: - состав субъектов, т. е. это договор, в котором хотя бы одной из сторон является предприниматель. Например, в розничной купле-продаже продавцом является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу (пункт 1 статьи 492 ГК). Поэтому нельзя согласиться с Л. В. Андреевой, исключившей розничную торговлю из предмета торгового права <24>. С другой стороны, нет необходимости в специальном выделении оптовой (предпринимательской) купли-продажи как предлагает Б. И. Пугинский <25>, так как любой договор становится предпринимательским, если он совершается предпринимателем в ходе осуществления им предпринимательской деятельности; -------------------------------- <24> См.: Андреева Л. В. Указ. соч. С. 119. <25> См.: Пугинский Б. И. Коммерческое право России. С. 98.

- предпринимательские цели, т. е. договор должен быть совершен в процессе осуществления предпринимательской деятельности. Если договор совершается в целях, не связанных с предпринимательством, например, благотворительная сделка предпринимателя, он не является предпринимательским; - возмездный характер договора. Торговый характер сделок предполагает их возмездность. ГК закрепляет презумпцию возмездности договора безотносительно к тому, является ли он торговым или не является таковым (пункт 3 статьи 423 РФ, пункт 5 статьи 626 ГК Украины). Если предприниматель совершает безвозмездную сделку, например, безвозмездно передает имущество в пользование, такая сделка не является торговой, поскольку она не преследует цели извлечения прибыли. Поскольку торговые сделки и возникающие на их основе обязательства являются в своем родовом отношении гражданско-правовыми сделками и обязательствами, то и их система соответствует системе гражданско-правовых сделок и обязательств. Так, в числе односторонних, двусторонних и многосторонних сделок немало сделок предпринимательских (хозяйственных). Например, действие предпринимателя, направленное на отказ от акцепта счета на поставленный некачественный товар (односторонняя сделка); абсолютное большинство двусторонних сделок может совершаться предпринимателями (исключение составляют случаи, предусмотренные законом, например, дарение); примером многосторонней сделки в сфере предпринимательства является договор простого товарищества, заключенный в целях извлечения прибыли (статья 1041 ГК). В правовые формы публичной организации предпринимательской деятельности облекаются действия государственных органов по регулированию и контролю в сфере предпринимательства. Публичная организация общества, включая экономику, осуществляется различными государственными органами, создание и деятельность которых определяются потребностями общества в организации определенной его сферы. Как известно, "юридически признанная свобода существует в государстве в форме закона" <26>, поэтому и предпринимательство, основанное на принципе свободы, вводится законодателем в рамки закона, гарантирующего права и интересы других лиц: общества в целом, его членов (предпринимателей-конкурентов, потребителей, работников и т. п.). Например, в целях обеспечения конкуренции действует антимонопольное законодательство, функционируют антимонопольные органы; в целях обеспечения защиты прав потребителей действует законодательство о защите прав потребителей и функционируют соответствующие государственные органы; в целях обеспечения защиты прав работников действует трудовое законодательство; в целях формирования бюджетов - налоговое законодательство и т. д. Механизм обеспечения прав и интересов общества, выраженный в нормативных предписаниях, ограничениях и запретах, а также в процедурах их реализации, есть не что иное, как компетенция власти в отношении предпринимателя <27>. Предъявляемые государством требования должны содержаться в ясных формулировках правовых актов, принятых государственным органом в пределах своей компетенции. В зависимости от характера их компетенции государственные органы подразделяются на органы общей компетенции и органы специальной компетенции. Такое подразделение следует рассматривать как одну из гарантий гражданского общества и свободы предпринимательства, в частности. -------------------------------- <26> Маркс К., Энгельс Ф. Соч. Т. 1. С. 62. <27> Попондопуло В. Ф. Правовой режим предпринимательства. СПб., 1994. С. 33 - 34; Тихомиров Ю. А. Публичное право. М., 1995. С. 55.

Органы общей компетенции выделяются тем, что они занимаются организацией всех сфер жизни общества, а не какой-либо одной из них. В той или иной мере, присущими им методами, органы общей компетенции осуществляют властные функции и в сфере предпринимательства. На федеральном уровне к органам общей компетенции относятся Президент РФ, Федеральное собрание, Правительство РФ, федеральные суды (Конституционный Суд РФ, суды общей юрисдикции, арбитражные суды). Правовое положение указанных органов и их компетенция определены Конституцией РФ и соответствующими федеральными конституционными законами. Органы специальной компетенции выделяются тем, что они занимаются организацией какой-либо одной или нескольких взаимосвязанных сфер жизни общества, например, социальной сферой, экономикой, культурой, обороной, экологией и т. д. На федеральном уровне к органам специальной компетенции относятся: Счетная палата РФ, Прокуратура РФ, Центральный банк РФ, федеральные органы исполнительной власти (министерства, службы, агентства) и некоторые другие. Их правовое положение и компетенция определены федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства. Государственные органы являются субъектами права и выступают в двоякого рода отношениях: публичных и частных. Этим определяются особенности их правового положения. С одной стороны, государственные органы - это субъекты публичного права. Для осуществления своей основной деятельности они наделяются компетенцией, т. е. определенными функциями власти. Осуществляя властные функции, государственные органы в пределах своей компетенции: 1) издают нормативные правовые акты (законы, указы, постановления, инструкции и т. п.) и 2) облекают принимаемые решения в форму индивидуально-правовых актов (распоряжений, приказов, решений и т. п.). С другой стороны, государственные органы - это субъекты гражданского (частного) права. Для осуществления экономической деятельности, направленной на обеспечение нормального осуществления основной деятельности, они наделяются правами юридического лица, т. е. гражданской правосубъектностью, что обеспечивает им участие в гражданских правоотношениях. Государственные органы, являясь юридическими лицами, создаются в организационно-правовых формах некоммерческих организаций (учреждения, государственной корпорации), обладают специальной правосубъектностью, могут вступать в договорные отношения (например, строительного подряда на ремонт здания, приобретения мебели, оргтехники и т. п.). В таких случаях государственные органы действуют не как властные органы, а как рядовые участники экономического оборота. При этом участие в экономическом обороте является для них побочным вспомогательным видом деятельности, осуществляемым по мере необходимости <28>. -------------------------------- <28> Собчак А. А. Правовое регулирование хозяйственной деятельности. Л., 1981. С. 62.

Публичная организация предпринимательства - это властная деятельность, осуществляемая в рамках закона. Подчинение властной воле достигается различными методами, сочетание которых является одним из важнейших качественных показателей управления обществом. Дело в том, что способы и средства воздействия на общество (включая экономику) детерминированы объективными условиями жизни общества: состоянием производительных сил, характером производственных отношений, политической обстановкой, конкретными историческими условиями, традициями, культурой. Классификация методов публичной организации общества может быть проведена по различным критериям. Большое практическое значение имеет выделение методов прямого и косвенного воздействия на общество, разновидностями которых являются административные и экономические методы воздействия на экономические процессы в обществе <29>. В демократическом обществе методы экономического воздействия являются преобладающими, а методы административного воздействия - исключительными. -------------------------------- <29> Бахрах Д. Н. Административное право. Учебник. М., 1993. С. 181.

Государственное регулирование предпринимательства осуществляется в целях обеспечения общих (публичных) интересов: обеспечения безопасности общества от возможных неблагоприятных последствий ведения предпринимательства; обеспечения стабильных макроэкономических процессов; обеспечения конкуренции и защиты прав потребителей и т. п. Для реализации этих целей государство использует определенные средства регулирования: государственную регистрацию в сфере предпринимательства; лицензирование предпринимательской деятельности; антимонопольное регулирование; государственную поддержку малого предпринимательства; государственное регулирование цен на товары; техническое регулирование; налоговое и таможенное регулирование и др.

Обеспечение необходимого нормативно-правового режима предпринимательства

Вопрос в том, как, учитывая различную природу предпринимательской деятельности (частная сфера жизни общества) и деятельности государственных органов по ее организации (публичная сфера жизни общества), обеспечить надлежащее качество предпринимательского законодательства? Под нормативно-правовым режимом предпринимательства следует понимать соответствие предпринимательского законодательства природе предпринимательской деятельности и опосредующих ее общественных отношений. Предпринимательство относится к той сфере жизни общества, где определяющей является свобода (свобода предпринимательства). Соответственно, предпринимательское законодательство должно устанавливать лишь необходимые требования, оставляя достаточно широкий простор для свободной деятельности предпринимателей. В той мере, в какой предпринимательское законодательство создает юридические возможности для экономической свободы в сфере предпринимательства и насколько строго определяет компетенцию органов государственного регулирования и контроля в этой сфере, оно способствует созданию цивилизованного рынка. Практическое значение теоретических положений о нормативно-правовых режимах предпринимательской и управленческой деятельности заключается в том, что они могут быть использованы и должны использоваться в процессе разработки соответствующего нормативного правового акта. Это означает, что в нормативных актах предпринимательского законодательства должен быть принципиально закреплен основной принцип свободы экономической деятельности и лишь затем определены необходимые ограничения этой деятельности в виде норм о тарифном, техническом, антимонопольном и других видах государственного регулирования и контроля. Правильное определение нормативно-правового режима позволяет установить общее направление развития предпринимательского законодательства и наиболее адекватно отразить объективно существующую систему предпринимательского права, выработать концепцию того или иного проектируемого нормативного правового акта, использовать соответствующий юридический инструментарий (правовые средства, конструкции, механизмы). Определение того, какое начало регулирования (общедозволительное или разрешительное) должно использоваться при разработке нормативного правового акта, и есть первый шаг при переводе социально-экономических требований на юридический язык. Именно это определяет стратегию правового регулирования в обществе, в частности в сфере предпринимательства. Наиболее рельефно нормативно-правовой режим деятельности проявляет себя в структуре предпринимательского законодательства, благодаря которой можно увидеть, какое соотношение нормативных правовых актов в наибольшей степени обеспечивает необходимый режим регулирования. Так, ясно, что в системе "законы - подзаконные акты" преимущество в регулировании предпринимательства должно быть отдано законам как более стабильным актам. При этом реальное верховенство законов должно находить выражение не только в формальном превалировании их над подзаконными актами, но и в самом их содержании, что предполагает преобладание в них норм прямого действия, а также охват всех важнейших вопросов в сфере предпринимательства именно законами - Конституцией РФ, ГК РФ, текущими федеральными законами. Динамика общественной жизни, связанная в частности с реформами в сфере предпринимательства, должна учитываться в текущих законах. В подзаконных нормативных правовых актах должны решаться только вопросы организационного характера, направленные на обеспечение исполнения федеральных законов. Проблемой формирования современного предпринимательского законодательства является также обеспечение необходимого уровня унификации предпринимательского законодательства. По существу возникает вопрос о том, насколько дифференцированным должно быть предпринимательское законодательство? С теоретической точки зрения это вопрос о соотношении общих и специальных нормативных правовых актов. Общие нормативные правовые акты закрепляют общие правила поведения без учета тех или иных особенностей сферы правового регулирования. Специальные нормативные правовые акты отражают особенности соответствующей сферы правового регулирования. Например, Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" является общим актом в соотношении с Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций", который является специальным. Практическое значение деления нормативных правовых актов на общие и специальные, как известно, заключается в том, что нормам специальных актов отдается приоритет в процессе правоприменения. Нормы общих актов применяются лишь тогда, когда отношение не урегулировано либо не в полной мере урегулировано нормами специальных актов. Между общим и специальным законодательством имеется неразрывная связь. Специальное законодательство базируется на общем и зависимо от него, поскольку использует конструкции и категории общих актов как данные. В этом смысле без общих нормативных правовых актов невозможно существование и тем более применение специальных актов. Общее законодательство тем хорошо, что оно более стабильно, так как отражает систему объективного права непосредственно и содержит базовые нормы, отражающие неизменную долгосрочную политику общества. Специальное законодательство подвижно, поскольку связано с объективной системой права опосредованно через общее законодательство, содержит более конкретные нормы, отражающие экономическую политику данного периода развития общества. Высокая динамичность предпринимательского законодательства как раз и является объяснением того, что оно развивается главным образом за пределами ГК РФ, в текущих федеральных законах, которые подвергаются частым изменениям под влиянием изменяющейся экономической ситуации в обществе. Таким образом, специальное законодательство является одновременно и благом (поскольку учитывает текущие потребности экономического развития), и вредом правового регулирования (поскольку его изменчивость создает нестабильность правил поведения на рынке, неприемлемую для предпринимателей). Возникает вопрос, до какой степени приемлема дифференциация (специализация) законодательства, чтобы она учитывала потребности экономического развития и не подрывала стабильность предпринимательской деятельности? На мой взгляд, в настоящее время первостепенное значение имеет не столько дифференциация законодательства (хотя это и необходимое условие его эффективности, поскольку учитываются особенности сферы правового регулирования), сколько его унификация. Чрезмерная дифференциация законодательства, принятие бесконечного количества специальных актов в определенной сфере правового регулирования практически всегда свидетельствует о значительном (возможно излишнем, вредном) усилении регулирующей роли государства, его вмешательстве в ту или иную сферу жизни общества (частную жизнь), сужении инициативы и самостоятельности участников рынка. Унификация же законодательства ведет к укрупнению нормативных правовых актов (принимаемых главным образом в форме федеральных законов), упрощению структуры законодательства и тем самым - к установлению общих и стабильных требований, предъявляемых к участникам экономической жизни <30>. -------------------------------- <30> См.: Попондопуло В. Ф. Проблемы совершенствования предпринимательского законодательства // Предпринимательское право. 2004. N 1. С. 18 - 23.

Завершая статью, подчеркнем, что природа предпринимательских отношений (предмет правового регулирования) предопределяет природу правовых норм (метод правового регулирования), регулирующих эти отношения - предпринимательское право как частное право. Взаимодействие норм предпринимательского права и норм публичного права, регулирующих общественные отношения сферы предпринимательства, выражается в предпринимательском законодательстве и направлено на обеспечение комплексного правового регулирования соответствующей сферы общественной жизни. Вопрос о соотношении административного и гражданско-правового методов регулирования является чрезвычайно актуальным в условиях формирующегося российского предпринимательского законодательства. Чрезмерное усиление административного регулирования создает неоправданные препятствия и барьеры для входа на рынок и конкуренции. Исключение административного регулирования и переход на частноправовые методы не позволяет обеспечить защиту общих (публичных) интересов и создает основу для злоупотребления монопольными (частными) интересами тех или иных групп субъектов рынка. В то же время, поскольку предметом правового регулирования выступает комплекс отношений рыночного плана, то преобладающим должен выступать, конечно, гражданско-правовой метод регулирования; сначала свободная экономическая деятельность частных лиц, регулируемая частным правом, а затем - публично-правовая регламентация соответствующих отношений. Основой предпринимательского законодательства, его "содержательной" частью должно являться частное право. При этом частноправовое регулирование предпринимательских отношений вовсе не исключают их государственного регулирования с целью соблюдения публичного порядка и защиты общественных интересов. Частное право должно органично сочетаться с нормами публичного права, устанавливающего определенные ограничения для предпринимательской деятельности, к числу которых следует отнести процедуры государственной регистрации, лицензирования отдельных видов деятельности, квотирование, установление таможенных правил и т. д. <31> -------------------------------- <31> См. также: Кузнецова Н. С. Предпринимательское законодательство в Украине и в странах Европы (частноправовые аспекты). С. 322; Зеккер Ф. Ю. Свобода посредством конкуренции. Конкуренция посредством регулирования. Реформа немецкого энергетического права в свете опыта энергетического права США / Перевод с немецкого Х. Р. Шамсиева // Энергетическое право. 2006. N 1. С. 16 - 17, 21; Редькин И. В. Проблемы государственно-правового регулирования электроэнергетики в период реформы // Актуальные вопросы правового регулирования и правоприменения в электроэнергетике. СПб., 2003. С. 24 - 25.

Название документа "Обзор судебной практики по делам об использовании земельных участков" (Грачева И. Л.) ("Арбитражные споры", 2007, N 1) Текст документа

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ ОБ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

И. Л. ГРАЧЕВА

Грачева И. Л., судья Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа.

Более четырех лет назад вступили в действие так долго ожидаемый судебными органами и хозяйствующими субъектами Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и глава 17 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), нормы которой регулируют право собственности и другие вещные права на землю. Земельный кодекс изменил или отменил во многом устаревшие нормативно-правовые земельные акты 90-х годов. Однако никаким законом невозможно сразу разрешить все имеющиеся в конкретной сфере правоотношений вопросы и проблемы. Порядок применения некоторых положений Земельного кодекса корректируется по результатам судебной практики. Многие положения Земельного кодекса стали более понятными благодаря разъяснениям, данным Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации (далее - ВАС РФ) в Постановлении Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Но ряд вопросов до настоящего времени вызывает трудности для понимания и землепользователей, и органов государственной власти и местного самоуправления, осуществляющих распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности, и судов. В настоящем обзоре приведены некоторые проблемы, которые приходилось разрешать Федеральному арбитражному суду Северо-Западного округа (далее - ФАС СЗО) при рассмотрении земельных споров в 2005 и 2006 гг.

- Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса и пункту 2 статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право использования соответствующей части земельного участка, занятой данным зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. В том случае, когда покупатель приобретает здание, строение, сооружение на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, он согласно разъяснению, данному в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на праве аренды, независимо оттого, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Однако в практике часто встречаются случаи, когда новый покупатель, несмотря на наличие договора аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, заключенного между собственником земли и прежним собственником недвижимости, не вносит арендную плату собственнику земельного участка, ссылаясь на уплату земельного налога. При рассмотрении споров по искам собственников земельных участков о взыскании либо арендной платы, либо неосновательного обогащения, рассчитанного в размере арендной платы, ФАС СЗО указывал на необходимость удовлетворения таких требований, поскольку новый собственник недвижимости не является плательщиком земельного налога, так как к нему перешло право пользования земельным участком на условиях аренды.

Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Сосновый Бор" Ленинградской области (далее - КУМИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гатчинская нефтяная компания" (далее - ООО "ГНК") о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком под принадлежащей ответчику автозаправочной станцией в период с 02.12.2001 по 02.07.2004. Суд первой инстанции в иске отказал, сославшись на то, что ответчик в спорный период платил земельный налог. Тринадцатый арбитражный апелляционный суд решение отменил, взыскал с ООО "ГНК" в пользу КУМИ плату за пользование землей за период с 02.12.2001 по 16.04.2004 (дата приобретения ответчиком земельного участка в собственность), в остальной части иска отказал. Апелляционный суд, отменяя решение, исходил из того, что, поскольку предыдущий собственник автозаправочной станции пользовался земельным участком на основании договора аренды от 08.12.1994, то в силу статьи 552 ГК РФ к ответчику перешло право пользования земельным участком на тех же условиях. Суд указал, что ответчик должен вносить плату за пользование землей, исходя из ставок арендной платы. Кассационная инстанция оставила без изменения Постановление апелляционного суда (дело N А56-49850/04).

- Вызывает споры вопрос о том, подлежит ли взысканию неустойка за несвоевременное внесение арендной платы с нового собственника объекта недвижимости, к которому перешло право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости на праве аренды в том случае, если договор аренды земельного участка между собственником земельного участка и покупателем недвижимости не оформлен в установленном порядке и не внесены изменения в договор, заключенный с прежним арендатором. Арбитражные суды Северо-Западного округа отказывают во взыскании неустойки в связи со следующим: до переоформления прав арендатора в установленном законом порядке на нового собственника объекта недвижимости последний должен платить за землю в размере арендной платы, но предусмотренная заключенным между собственником земельного участка и предыдущим собственником объекта недвижимости договором аренды неустойка за ненадлежащее исполнение обязательств взысканию с нового собственника недвижимости не подлежит, поскольку переход права пользования земельным участком на условиях аренды не означает автоматической замены лица в обязательстве по договору аренды.

При рассмотрении кассационной жалобы Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, которым КУГИ было отказано во взыскании с закрытого акционерного общества "Ультра Стар" (далее - Общество) пеней за несвоевременное внесение арендной платы по договору аренды земельного участка от 18.06.2002, ФАС СЗО указал на следующие обстоятельства. Договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора был заключен истцом с предыдущим собственником нежилого помещения, приобретенного в дальнейшем ответчиком. Общество должно платить за пользование земельным участком в размере арендной платы, поскольку к нему перешло право пользования земельным участком на условиях аренды. Однако требование о взыскании неустойки удовлетворению не подлежит. В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. В силу статьи 331 того же Кодекса соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме. Договор аренды земельного участка между КУГИ и Обществом отсутствует. Стороной по договору от 18.06.2002 ответчик не является. Передача прав и обязанностей по договору с прежним арендатором к Обществу в установленном земельным и гражданским законодательством порядке не произведена. Законом неустойка за нарушение обязательства по оплате за землепользование не определена (дело N А56-16958/2005).

Федеральный арбитражный суд Московского округа придерживается другой позиции и взыскивает неустойку, ссылаясь на то, что в связи с переходом права собственности на объект недвижимости к новому собственнику переходят права и обязанности по договору аренды земельного участка, заключенному между собственником земельного участка и предыдущим собственником недвижимости, в том же объеме и на тех же условиях, что и у предыдущего собственника (дела N КГ-А40/4885-03, N КГ-А40/13150-05, N КГ-А40/1308-05).

- В том случае, когда собственники объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной собственности, не владеют земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования и с ними не заключены договоры аренды, являются правомерными требования соответствующих государственных или муниципальных органов о взыскании с таких лиц неосновательного обогащения в размере арендной платы. В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ землепользование в Российской Федерации платное; формами платы являются земельный налог и арендная плата. Согласно законодательству Российской Федерации о налогах и сборах плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного владения. Все остальные лица должны оплачивать за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в размере арендной платы, устанавливаемой соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ).

Арбитражный суд Республики Карелия взыскал по иску администрации города Петрозаводска (далее - Администрация) с Петрозаводского городского потребительского общества (далее - Общество) неосновательное обогащение за фактическое пользование без правоустанавливающих документов земельным участком в городе Петрозаводске, на котором у ответчика находится на праве собственности нежилое здание, и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с марта 2002 по март 2003 г. Апелляционная и кассационная инстанции оставили данное решение без изменения. Кассационная инстанция сослалась на следующие обстоятельства. В соответствии со статьей 1 Закона Российской Федерации "О плате за землю" (действовавшей на момент рассмотрения спора) использование земли в Российской Федерации является платным. Однако Общество в спорный период плату за землепользование не вносило, сберегая таким образом денежные средства, которые оно должно было уплатить за использование земельного участка. В силу статей 1102, 1105 ГК РФ лицо, неосновательно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. Поскольку факт использования ответчиком земельного участка, расположенного под объектом недвижимости, установлен и не оспаривается ответчиком, арбитражный суд обоснованно удовлетворил иск Администрации, указав на то, что Общество неосновательно сберегло денежные средства, которые подлежали бы уплате, если бы договор аренды был заключен. Довод подателя жалобы о том, что им уплачивался земельный налог, в связи с чем неосновательное обогащение отсутствует, правомерно отклонен судом, поскольку ответчик не относился ни к одной из категорий плательщиков земельного налога, перечисленных в статье 1 Закона Российской Федерации "О плате за землю". До приобретения участка в собственность в установленном порядке в силу положений ЗК РФ ответчик не может использовать участок на иных условиях, кроме как на условиях аренды, в связи с чем размер неосновательного обогащения рассчитан правильно (дело N А26-1629/2005-17).

При рассмотрении следующего дела ФАС СЗО отменил решение Арбитражного суда Республики Карелия и Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда в части взыскания пеней с общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Акант-Сервис" в пользу Администрации города Петрозаводска по договору аренды земельного участка и оставил в силе принятые по делу судебные акты в части взыскания с ответчика платы за пользование земельным участком, на котором находится принадлежащий ответчику объект недвижимости. Суд кассационной инстанции признал заключенный между ответчиками договор аренды земельного участка ничтожной сделкой как не соответствующей статье 607 ГК РФ и поэтому отказал во взыскании пеней по ничтожному договору. Однако кассационный суд указал, что поскольку землепользование в Российской Федерации является платным, ответчик не принадлежит к категории плательщиков земельного налога, и между сторонами имелась договоренность о предоставлении земельного участка на условиях аренды, следовательно, ответчик должен производить фактическую оплату пользования землей в размере арендной платы, исчисленной на основании нормативных актов о базовых ставках арендной платы, действовавших на соответствующей территории в спорный период и утвержденных органом местного самоуправления в пределах его полномочий (дело N А26-2471/2005-17).

Такой же вывод сделан арбитражными судами при рассмотрении другого дела. Возражая против удовлетворения требования администрации города Петрозаводска о взыскании неосновательного обогащения вследствие пользования без правовых оснований земельным участком, закрытое акционерное общество "Балтийский банк" сослалось на то, что поскольку земельный участок, занятый зданием, часть которого принадлежит ответчику, является неделимым, у него отсутствует обязанность по оплате за землю. Суд кассационной инстанции, отклоняя этот довод, указал, что названное обстоятельство в силу статьи 1 Закона Российской Федерации "О плате за землю", подпункта 7 пункта 1 статьи 1, статьи 65 ЗК РФ не освобождает ответчика, не являющегося ни собственником земельного участка, ни субъектом права постоянного (бессрочного) пользования, от обязанности оплачивать землепользование (дело N А26-1316/2005-17).

- В соответствии с пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации. Однако отсутствие государственной регистрации подписанного сторонами договора аренды не освобождает лиц, фактически использующих земельные участки, от платы за их пользование в размере арендной платы, рассчитанной на основании нормативных актов о базовых ставках арендной платы на территории субъектов Российской Федерации или муниципальных образований.

Именно к такому выводу пришли суды первой и кассационной инстанций при рассмотрении дела N А05-18431/05-16.

ФАС СЗО изменил решение Арбитражного суда Архангельской области от 19.08.2005 в части размера задолженности по договору аренды земельного участка, взысканной судом с открытого акционерного общества "Вельскмелиорация" в пользу Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Вельский район". Суд первой инстанции удовлетворил иск частично, отказав во взыскании платы за пользование земельным участком за период, предшествовавший дате государственной регистрации договора аренды земли. Суд посчитал, что обязанность по оплате за пользование землей возникла у ответчика только с момента государственной регистрации договора аренды. Кассационная инстанция указала, что суд, правильно установив фактические обстоятельства дела, неверно применил нормы материального права. Плата за пользование земельным участком подлежит взысканию с ответчика за весь период пользования землей, в том числе и предшествовавший регистрации договора, в силу статьи 65 ЗК РФ, статьи 21 Закона Российской Федерации "О плате за землю" в размере, установленном решениями собрания депутатов муниципального образования "Вельский район" в соответствующий период пользования (дело N А05-6938/2005-16).

- Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. В силу названной нормы размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, должен соответствовать обязательным для сторон договора правилам и порядку определения арендной платы за землю согласно нормативно-правовым актам федерального и местного уровня. При изменении этого порядка, влекущего изменение размера арендной платы, арендатор обязан вносить арендную плату в размере, установленном такими актами.

Арбитражный суд Архангельской области по иску администрации муниципального образования "Няндомский район" взыскал с закрытого акционерного общества "Профибанк" (далее - банк) задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 20.05.1997, заключенному на 10 лет. В кассационной жалобе банк просил отменить принятый по делу судебный акт, ссылаясь на несоответствие расчета долга условиям договора аренды. Кассационная инстанция оставила решение без изменения, а жалобу без удовлетворения, исходя из следующих обстоятельств. Пунктом 4.3 договора от 20.05.1997 предусмотрено, что основанием для перерасчета годовых арендных платежей является изменение законодательства, а также подзаконных нормативных актов. Арендная плата за предоставленный ответчику земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и расположенный в г. Няндома, определена в соответствии со статьей 65 ЗК РФ и статьей 21 Закона Российской Федерации "О плате за землю" на основании решений Собрания депутатов муниципального образования "Няндомский район" от 21.05.1998 N 86, от 21.11.2002 N 116 и от 18.09.2003 N 184. Поскольку ответчик в установленном названными нормативными актами порядке арендную плату не вносил, суд правомерно взыскал с него задолженность. Суд кассационной инстанции отклонил довод банка о том, что изменение арендной платы возможно только путем подписания дополнительного соглашения к договору, как противоречащий условиям договора (дело N А05-18431/05-16).

При рассмотрении кассационной жалобы предпринимателя Золотухиной О. Е. на решение Арбитражного суда Архангельской области, которым с ответчика в пользу администрации муниципального образования "Северодвинск" (далее - Администрация) взыскан долг по договору аренды земельного участка, суд кассационной инстанции пришел к выводу о правомерности удовлетворения иска. Заключенным сторонами договором аренды от 18.03.1998 определен размер арендной платы на 1997 и 1998 гг. и предусмотрено, что в дальнейшем базовая ставка арендной платы устанавливается органами местного самоуправления не позднее 31 декабря текущего года и опубликовывается в местной печати; расчет к договору оформляется ежегодно в срок до 15 февраля. Базовые ставки арендной платы на 2002 - 2005 гг. были определены в соответствующих постановлениях мэра города Северодвинска. Расчет долга произведен Администрацией на основании данных постановлений мэра. Арендатор должен был знать о введении новых базовых ставок арендной платы на очередной период и как добросовестный участник гражданских правоотношений, действующий разумно, в случае возникновения у него затруднений при определении размера арендной платы на соответствующий год мог обратиться в Администрацию с просьбой предоставить новый расчет арендной платы (дело N А05-9475/2005-16).

- В пункте 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимоение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. В этой связи в судебной практике часто возникает вопрос, необходимо ли осуществлять государственную регистрацию фактического изменения размера арендной платы. Подход к этой проблеме должен быть дифференцированным. В том случае, когда размер арендной платы установлен сторонами путем согласования (порядка) его определения, в том числе на основании нормативно-правовых актов федерального и местного уровня, устанавливающих размер арендной платы за земельные участки в централизованном порядке, государственной регистрации изменения арендной платы, осуществленного в связи изменением таких актов, не требуется.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области удовлетворил требования администрации Аннинской волости муниципального образования "Ломоносовский район" о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Крона" долга по договору аренды земельного участка от 19.05.2000. Суд установил, что договор, заключенный сторонами на 49 лет, зарегистрирован учреждением юстиции в установленном порядке. По условиям договора арендатор обязан ежеквартально перечислять арендодателю арендную плату, рассчитанную по ставкам земельного налога, устанавливаемым решениями Правительства Российской Федерации, правительства Ленинградской области, главы муниципального образования "Ломоносовский район" Ленинградской области. Стороны договорились, что размер арендной платы определяется путем умножения базовой ставки земельного налога на коэффициент, установленный в зависимости от места положения участка и вида деятельности арендатора, с последовательным применением поправочных коэффициентов, установленных федеральным законодательством. В соответствии с условиями договора арендодатель вправе внести изменения в договор аренды в части, касающейся размера арендной платы, в одностороннем порядке без подписания сторонами какого-либо соглашения в случае изменения нормативно-правовых актов, регулирующих базовые ставки арендной платы как федерального, так и местного уровня. В связи с увеличением базовой ставки земельного налога вследствие применения поправочных коэффициентов за соответствующий год арендодатель направил арендатору уведомления от 27.04.2002, от 14.03.2003 и от 11.03.2004, в которых сообщил об увеличении арендной платы согласно приведенному в уведомлениях расчету. Ответчик получил данные уведомления. Суд посчитал правильным расчет арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и расположенный в Ломоносовском районе, поскольку он произведен на основании Постановления мэра Ломоносовского района Ленинградской области от 13.10.1995 N 454, Постановления главы муниципального образования "Ломоносовский район" Ленинградской области от 18.12.2001 N 574 с изменениями, внесенными Постановлением главы муниципального образования "Ломоносовский район" Ленинградской области от 10.01.2002 N 4, и Постановления Правительства Ленинградской области от 27.02.2003 N 35. Расчет произведен путем умножения ставки земельного налога, установленной местными органами власти, на коэффициенты, которые определены соответствующими законами Российской Федерации в предыдущие годы, и коэффициент, определенный соответствующим федеральным законом на текущий год. Довод подателя жалобы о том, что изменения арендной платы не действительны для сторон при отсутствии их государственной регистрации, суд отклонил, указав, что данный довод противоречит условиям договора аренды и положениям действующего законодательства. Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, должен соответствовать обязательным для сторон договора правилам и порядку определения платы за землю согласно нормативно-правовым актам федерального и местного уровня. При изменении этого порядка, влекущего изменение размера арендной платы, арендатор обязан вносить арендную плату в ином размере с момента получения информации о произошедших изменениях. Данное правило подтверждается условиями пункта 11.2 договора, которым стороны предусмотрели, что арендная плата в сумме, указанной в приложении 3 и индексированной в соответствии с пунктом 11.1 договора, вносится арендатором с момента официального опубликования в печати нового нормативного акта. Кроме того, согласно пункту 11.3 договора изменения, связанные с индексацией арендной платы, не вносятся в текст договора. Кассационная инстанция оставила решение без изменения (дело N А56-27085/04).

- Согласно принципу платности использования земли, закрепленному Земельным кодексом, любое землепользование осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Закон Российской Федерации "Об образовании" освобождает образовательные учреждения от уплаты всех видов налогов, в том числе платы за землю в части непредпринимательской деятельности, предусмотренной уставом образовательных учреждений. Однако землепользователь - образовательное учреждение - должен представить доказательства того, что он не использует земельный участок для предпринимательской деятельности.

Арбитражный суд Тверской области взыскал с негосударственного образовательного учреждения начального профессионального образования "Тверская объединенная техническая школа Тверского областного совета общероссийской общественной организации РОСТО (ДОСААФ)" (далее - Школа) в пользу Администрации г. Тверь (далее - Администрация) задолженность по заключенному сторонами 17.01.1996 договору аренды земельного участка. На момент заключения договора по соглашению сторон и в соответствии с пунктом 10 решения Тверской городской Думы от 23.04.1996 N 38 "Об утверждении льгот по взиманию арендной платы за пользование земельными участками в г. Тверь" Школа была освобождена от внесения арендной платы. В последующем, с 01.01.2003, вступило в силу решение Тверской городской Думы от 25.09.2002 N 111 "О внесении изменений в решение Тверской городской Думы от 23.04.1996 N 38", в соответствии с которым пункт 10 решения от 23.04.1996 N 38 был признан утратившим силу. Таким образом, с 01.01.2003 арендатор утратил право на льготу по освобождению от арендной платы. Администрация в соответствии с порядком, установленным договором, направила арендатору расчеты арендной платы на 2003 и 2004 гг., являющиеся приложениями к договору. Поскольку Школа не произвела оплату аренды, Администрация обратилась с иском в суд. Суд первой инстанции посчитал обоснованными доводы истца о возникновении у ответчика обязанности по внесению с 01.01.2003 арендных платежей в заявленной сумме и удовлетворил иск. Кассационная инстанция оставила решение без изменения, указав на следующее. Согласно статье 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Земельным кодексом (пункт 3 статьи 65) и Законом Российской Федерации "О плате за землю" (статья 21) предусмотрено, что при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. В связи с этим органы исполнительной власти - арендодатели государственных и муниципальных земель - могут устанавливать любые размеры ставок арендной платы, в том числе и нулевые, и определять случаи их применения. То обстоятельство, что арендатору была предоставлена льгота, на основании которой он полностью освобождался от внесения арендной платы за пользование арендуемым земельным участком, не придает договору аренды статус договора безвозмездного пользования. Льгота по освобождению от арендной платы была предоставлена ответчику только на определенный период. Ссылка Школы на пункт 10 статьи 12 Закона Российской Федерации "О плате за землю" не принята во внимание, поскольку касается вопросов освобождения от уплаты земельного налога, а не арендной платы, а Закон Российской Федерации "Об образовании" освобождает образовательные учреждения от уплаты всех видов налогов, в том числе платы за землю, только в части непредпринимательской деятельности, предусмотренной уставом этих образовательных учреждений. Использование земельного участка для непредпринимательской деятельности ответчик не доказал (дело N А66-2235/2005).

Аналогичные выводы сделаны арбитражными судами всех трех инстанций при рассмотрении дела N А42-2235/2005.

- В случаях, предусмотренных земельным и гражданским законодательством, право пользования землей должно быть оформлено в установленном порядке. За самовольное занятие земельного участка или использование его без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов, а в случае необходимости без документов, разрешающих хозяйственную деятельность, предусмотрена административная ответственность в соответствии со статьей 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ). Под использованием земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов следует понимать пользование земельным участком, осуществляемое с разрешения собственника или лица им уполномоченного, но сопряженное с невыполнением предусмотренной законом обязанности по оформлению правоустанавливающих документов на землю. В соответствии с частью первой статьи 2.1 КоАП РФ административным правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездействие) физического или юридического лица, за которое данным Кодексом или законами субъектов Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность. В силу статьи 1.5 того же Кодекса лицо подлежит административной ответственности только за те административные правонарушения, в отношении которых установлена его вина. При рассмотрении споров, связанных с оспариванием решений административных органов о привлечении юридических лиц или предпринимателей к административной ответственности за правонарушение, предусмотренное статьей 7.1 КоАП РФ, следует установить: определена ли законом обязанность лица оформить правоустанавливающие документы на землю; виновно ли такое лицо в совершении правонарушения, то есть имелась ли у него возможность для оформления таких документов.

Предприниматель Ерофеев А. Г. обратился в Арбитражный суд Мурманской области с заявлением о признании незаконным и отмене Постановления Североморского межрайонного территориального отдела Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Мурманской области (далее - Роснедвижимость) от 21.09.2005 о привлечении заявителя к административной ответственности, предусмотренной статьей 7.1 КоАП РФ за использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю. Решением первой инстанции от 10.10.2005 в удовлетворении заявления отказано. Суд исходил из следующего. Ерофеев А. Г. использует земельный участок для эксплуатации здания магазина на основании Постановления администрации закрытого административно-территориального образования г. Североморск (далее - Администрация) от 29.03.2002 N 157-3 и подписанного с Администрацией договора от 29.03.2002 аренды данного земельного участка сроком действия 10 лет. Предприниматель привлечен к административной ответственности в связи с тем, что на момент проведения инспектором Роснедвижимости проверки правил землепользования не была осуществлена государственная регистрация договора аренды. Подписав с Администрацией договор аренды земельного участка на срок более одного года, предприниматель не зарегистрировал договор аренды в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и не предпринял необходимые меры для надлежащего оформления своего права пользования земельным участком, поэтому в его действиях имеется вина как необходимый элемент состава административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 КоАП РФ. Суд кассационной инстанции отменил решение и удовлетворил требования предпринимателя, посчитав, что суд неправильно истолковал и применил нормы материального права. Предприниматель использует земельный участок на основании договора аренды с Администрацией и вносит арендную плату. В силу статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества может быть осуществлена по заявлению любой из сторон по договору. Ни договором от 29.03.2002, ни действующим законодательством обязанность по регистрации договора не возложена на арендатора. Кассационная инстанция указала, что при таких обстоятельствах вина предпринимателя в совершении административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 КоАП РФ, отсутствует, а следовательно в силу статьи 24.5 того же Кодекса привлечение его к административной ответственности является незаконным (дело N А42-9996/2005).

Суд кассационной инстанции отменил решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.12.2005, которым отказано предпринимателю Малышевой В. В. в удовлетворении требований о признании незаконным и отмене Постановления о привлечении ее к административной ответственности по статье 7.1 КоАП РФ за использование земельного участка площадью 153 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, поселок Понтонный, в районе железнодорожной станции Понтонный, без правоустанавливающих документов на землю. В подтверждение своего права на использование земельного участка предприниматель представил договор срочного пользования земельным участком от 23.08.2004 N 253/2004им, заключенный с открытым акционерным обществом "Российские железные дороги" (далее - ОАО "РЖД"). Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления, признал, что договор от 23.08.2004 является ничтожной сделкой, так как ОАО "РЖД" не вправе распоряжаться земельными участками, находящимися в государственной собственности, в том числе и участками, находящимися в полосе отвода железной дороги, соответственно у предпринимателя отсутствуют надлежащие документы на пользование земельным участком, что образует состав вменяемого заявителю административного правонарушения. Кассационная инстанция посчитала, что решение суда первой инстанции принято с нарушением статей 2.1, 7.1 и 24.5 КоАП РФ. Юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению. В силу статьи 24.5 КоАП отсутствие вины, а значит состава административного правонарушения, исключает возможность привлечения лица к административной ответственности. Заявитель пользовался земельным участком на основании договора срочного пользования от 23.08.2004, заключенного с ОАО "РЖД", вносил плату за пользование. Ранее отношения по использованию данного земельного участка для размещения принадлежащего предпринимателю торгового павильона были урегулированы договором срочного пользования, заключенным с федеральным государственным унитарным предприятием "Октябрьская железная дорога", правопреемником которого является ОАО "РЖД". Суд кассационной инстанции указал, что в рамках дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности спор о наличии или отсутствии у ОАО "РЖД" права на предоставление в пользование участков, находящихся в полосе отвода железной дороги, рассмотрению не подлежит. Данный спор носит гражданско-правовой характер и его следует рассматривать в порядке искового производства. Указанные обстоятельства ставят под сомнение выводы административного органа об отсутствии у предпринимателя законных оснований для использования земельного участка. В соответствии с частью четвертой статьи 1.5 КоАП неустранимые сомнения в виновности лица, привлекаемого к административной ответственности, толкуются в пользу этого лица. Поскольку при таких обстоятельствах вина заявителя в совершении административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 КоАП, не доказана, суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил требования предпринимателя (дело N А56-9073/2005).

Суд кассационной инстанции отказал в удовлетворении кассационной жалобы закрытого акционерного общества "СП "КАРЭТ" (далее - Общество) на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.08.2005 и Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2006. Кассационная инстанция указала, что суды пришли к обоснованному выводу о правомерности привлечения Общества к административной ответственности по статье 7.1 КоАП РФ. Суды установили, что Общество с 1998 г. использует земельный участок под принадлежащими ему объектами недвижимости без оформленных в установленном порядке документов. В 2000 г. арбитражный суд отказал Обществу в признании за ним права бессрочного (постоянного) пользования земельным участком. Однако только в 2003 г. заявитель обратился в администрацию муниципального образования с заявлением о представлении участка в аренду. На протяжении нескольких лет Общество не предпринимало должных мер по оформлению надлежащих документов для заключения договора аренды. При таких обстоятельствах арбитражный суд пришел к выводу о том, что в силу части 2 статьи 2.1 КоАП РФ Общество виновно в совершении административного правонарушения. Поскольку в действиях Общества присутствует вина как необходимый элемент состава административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 КоАП, и наличие события административного правонарушения документально подтверждено, суд обоснованно признал обжалуемое Постановление административного органа законным (дело N А56-27993/2005).

- При рассмотрении земельных споров вызывает трудность вопрос о том, каков правовой статус земельных участков, на которых расположены жилые дома. Согласно пункту 2 статьи 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. До введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) пункт 2 упомянутой статьи действовал в редакции, по смыслу которой земельный участок, занятый жилым домом, также предоставлялся в качестве общего имущества в общую долевую собственность собственников помещений в доме (с учетом применения терминов и понятий, используемых в действующем в тот период законодательстве). В соответствии с пунктом 1 статьи 36 нового ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, принадлежит собственникам помещений в этом доме. Границы и размер земельного участка определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства. В действовавшем до принятия ЖК РФ Федеральном законе "О товариществах собственников жилья" было предусмотрено, что земельный участок как часть кондоминиума находится в общей долевой собственности домовладельцев (статьи 1, 7, 8 названного Закона). Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что у земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, должны быть установлены границы и проведен кадастровый учет. Если границы земельного участка установлены и был произведен кадастровый учет до введения в действие ЖК РФ, то этот земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента вступления в действие нового ЖК РФ. В случае, когда границы земельного участка не установлены, то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное общим собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об установлении границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме с момента проведения государственного кадастрового учета земельного участка. Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не предусмотрена государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. В части второй статьи 23 названного Закона указано, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

При рассмотрении кассационной жалобы товарищества собственников жилья "ЖСК-1250" (далее - ТСЖ) на решение суда первой инстанции и Постановление апелляционного суда, которыми удовлетворен иск Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) о взыскании с предпринимателя Кеншинбаевой Г. Т. неосновательного обогащения за пользование земельным участком и выселении ответчика с этого участка, установлены следующие обстоятельства. Предприниматель использовал под размещение торгового павильона часть земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом по адресу: Санкт-Петербург, Красногвардейский район, пр. Косыгина, д. 26, корп. 1, на основании договора аренды, заключенного с ТСЖ. КУГИ обратился с вышеуказанными требованиями в арбитражный суд, ссылаясь на то, что земельный участок, на котором находится многоквартирный жилой дом, является государственной собственностью, а следовательно, предприниматель неосновательно пользуется частью этого участка. Арбитражный суд согласился с доводами истца, а также указал, что ответчик не представил доказательств нахождения земельного участка в общей долевой собственности собственников помещений, а именно наличие государственной регистрации такого права. Кассационная инстанция посчитала неправильным вывод суда о том, что отсутствие государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме подтверждает правомерность требований КУГИ. Согласно материалам дела распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре администрации Санкт-Петербурга в 1998 г. утверждены границы земельного участка под названным жилым домом. В Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга 28.07.1998 проведена государственная регистрация единого комплекса недвижимого имущества по указанному адресу с присвоением ему кадастрового номера. Таким образом, в силу действовавшего на тот момент Федерального закона "О товариществах собственников жилья" спорный земельный участок вошел в состав кондоминиума. В соответствии со статьями 1 и 7 названного Закона, еще действовавшего на момент размещения павильона Кеншинбаевой Г. Т., кондоминиум представляет собой единый комплекс недвижимого имущества, включающий в числе прочего общего имущества земельный участок в установленных границах. Согласно статье 36 ЖК РФ, вступившего в силу с 01.03.2005, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Земельный участок под названным домом сформирован до введения в действие ЖК РФ, в отношении него проведен кадастровый учет, а следовательно, в силу статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (часть вторая статьи 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Статьей 29 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", статьей 137 ЖК РФ товариществу собственников жилья в случае, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, предоставлено право передавать в пользование иным лицам часть общего имущества, заключать сделки. Поскольку обжалуемые судебные акты приняты без учета положений названных Законов, кассационная инстанция отменила их и направила дело на новое рассмотрение (дело N А56-8947/2005).

- При рассмотрении споров по искам органов государственной власти, местного самоуправления о взыскании платы за пользование земельным участком с собственников нежилых помещений, расположенных в жилых домах, необходимо установить, находится ли земельный участок под жилым домом в государственной, муниципальной собственности либо он предоставлен в общую долевую собственность домовладельцам в порядке, предусмотренном земельным законодательством Российской Федерации.

Рассмотрев требование Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Техника" (далее - Общество) задолженности по арендной плате за 2005 г. на основании договора от 16.05.2000 аренды земельного участка, предоставленного для использования совместно с другими собственниками здания, сооружения, его части, жилых и нежилых помещений в нем, арбитражный суд первой инстанции отказал в иске по следующим основаниям. Обществу принадлежат на праве собственности нежилые помещения в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, Лесной пр., д. 18, лит. А. В соответствии с пунктом 2 статьи 36 ЗК РФ и пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ с момента государственной регистрации единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума) - жилого дома и земельного участка - земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений в доме, в том числе Общества, договор аренды прекратился в соответствии со статьей 417 ГК РФ, а следовательно, у истца отсутствует право требования к ответчику взыскания арендной платы в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кассационная инстанция отменила решение и направила дело на новое рассмотрение, указав, что суд не исследовал ряд вопросов, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора. Согласно пункту 2 статьи 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент регистрации кондоминиума по упомянутому выше адресу, земельные участки, входящие в состав кондоминиума, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены Федеральным законом "О товариществах собственников жилья". В соответствии со статьей 11 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", действовавшего на момент регистрации кондоминиума по названному адресу, земельные участки, входящие в состав кондоминиума, подлежали передаче в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно, а сверхнормативная территория могла быть приобретена в собственность или получена в аренду в качестве самостоятельной единицы кондоминиума, наравне с помещениями, домовладельцами или товариществом. Передача в собственность бесплатно нормативной части земельных участков и продажа или передача в аренду сверхнормативной части земельных участков осуществляются государственными органами исполнительной власти или органами местного самоуправления в соответствии с законодательством. Таким образом, для оформления земельно-правовых отношений по передаче земельного участка домовладельцам на том или ином праве (в собственность или в аренду) необходимо было издание соответствующего ненормативного акта уполномоченным органом. Между тем доказательств оформления передачи земельного участка по указанному адресу в общую долевую собственность домовладельцев Общество не представило, а одного только факта регистрации кондоминиума в силу действовавшего на тот момент законодательства недостаточно для утверждения о возникновении у домовладельцев с момента такой регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, входящий в состав кондоминиума. Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, занятый многоквартирным домом, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (до 01.03.2005) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. По смыслу названной правовой нормы находящимися в общей долевой собственности собственников помещений в доме могут считаться земельные участки, сформированные ранее и прошедшие государственный кадастровый учет. Поскольку, по общему правилу, закон не имеет обратной силы, в случае непредставления доказательств оформления земельных правоотношений до 01.03.2005 земельный участок, соответствующий названным признакам, может быть признан находящимся в общей долевой собственности домовладельцев не ранее чем с даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Требования же о взыскании арендной платы заявлены КУГИ за период с января 2005 г. Кроме того, вопрос о том, можно ли отнести названный земельный участок к участкам, которые сформированы до введения в действие ЖК РФ и в отношении которых проведен государственный кадастровый учет, нуждается в дополнительной проверке. В силу положений Федерального закона "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель. Проведение государственного кадастрового учета земельных участков включает в себя изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка, удостоверенная в установленном порядке кадастровая карта (план) земельного участка выдается заявителю в результате проведения государственного кадастрового учета. Ответчик в подтверждение того, что спорный земельный участок прошел государственный кадастровый учет, ссылается на уведомление Комитета по земельным ресурсам по городу Санкт-Петербургу (далее - КЗРиЗ) о государственной регистрации кондоминиума и паспорт домовладения. Между тем, сведения о внесении земельного участка с соответствующим кадастровым номером, указанном в паспорте домовладения, в Единый государственный реестр земель и о прекращении существования земельного участка с другим кадастровым номером, в отношении которого заключен договор аренды с ответчиком, в материалах дела отсутствуют, кадастровая карта (план) земельного участка, сформированного в январе 2004 г., не представлена. Ошибочным также является вывод суда о прекращении договора аренды на основании статьи 417 ГК РФ, согласно которой обязательство прекращается полностью или частично, если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично. Уведомление КЗРиЗ о государственной регистрации кондоминиума в качестве такого акта рассматриваться не может; имелись ли иные основания для прекращения обязательства арендатора, суд не проверял (дело N А56-60993/2005).

В рамках данной статьи обсуждено лишь несколько вопросов, возникающих при рассмотрении земельных споров. Вместе с тем анализ дел, рассмотренных судами Северо-Западного округа, позволяет сделать вывод о единообразии в применении норм земельного законодательства по вышеприведенным проблемам.

Название документа