Между индивидуальным предпринимателем и уполномоченным органом власти субъекта РФ подписан договор, по которому предпринимателю по результатам торгов предоставляется земельный участок в аренду (для проектирования и строительства объекта по результатам предварительного согласования места размещения объекта), с условием приобретения права на заключение договора аренды. Одним из пунктов договора аренды установлена обязанность арендатора, кроме внесения арендной платы, оплатить выкуп права на заключение договора аренды земельного участка на основании отчета независимого оценщика. По акту приема-передачи земельный участок передан индивидуальному предпринимателю. В тот же день он внес плату за право заключения договора аренды. Договор аренды прошел государственную регистрацию. Правомерны ли действия органа власти субъекта РФ по установлению платы за заключение договора? Нарушает ли данный договор права предпринимателя? Может ли предприниматель требовать возврата денег?

Ответ: Исходя из позиции ВАС РФ действия уполномоченного органа субъекта РФ в рассматриваемой ситуации правомерны. Права предпринимателя не нарушены, так как он добровольно согласился и выполнил условия договора. Требовать возврата денег предприниматель не может.

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В п. 2 ст. 421 ГК РФ установлено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Пунктом 4 ст. 421 ГК РФ определено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Также в ст. 310 ГК РФ указано, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статья 65 Земельного кодекса РФ предусматривает, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 3 ст. 65 ЗК РФ определено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В п. 2 ст. 614 ГК РФ определено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В соответствии с п. 3 ст. 30 ЗК РФ земельные участки для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов предоставляются в аренду.

Согласно п. 7 ст. 30 ЗК РФ решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 ЗК РФ, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Из анализа статей законодательства РФ в силу п. 4 ст. 421 и п. 1 ст. 422 ГК РФ условия договора должны соответствовать ст. 30 ЗК РФ, которая не предполагает такой формы платы за землю, как плата за предоставление права застройки земельного участка.

Однако при рассмотрении судебной практики можно заметить, что позиция судов по данному вопросу весьма неоднозначна.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 N 5081/12 по делу N А14-4198/2011 указано, что, заключая договор аренды, предприниматель согласился с тем, что цена по этому договору устанавливается из двух частей - единовременного платежа и периодической арендной платы. Правила ст. 614 ГК РФ не запрещают определять размер арендной платы подобным образом. Несмотря на составной характер платы по договору аренды обе ее части являются единой арендной платой за владение и пользование земельным участком. Без установления одновременно обеих частей цены упомянутый договор аренды не был бы сторонами заключен. В силу этого, с учетом правил ст. 167 ГК РФ, определяющей последствия недействительности сделки, предметом судебного разбирательства в данном деле могла являться недействительность всего договора аренды, а не недействительность лишь одного из его условий, определяющих одну из частей подлежащей внесению арендной платы.

При этом ранее суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что ЗК РФ не содержит норм, обязывающих лицо, которому земельный участок предоставлен в аренду под строительство в установленном законом порядке с предварительным согласованием места размещения объекта, произвести плату за право заключить договор аренды, и признали пункт договора аренды ничтожным. Но данные решения были отменены вышестоящей инстанцией.

Таким образом, в силу составного характера платы по договору аренды обе ее части являются единой арендной платой за владение и пользование земельным участком, поэтому признать ее незаконной нельзя. При возникновении подобных споров следует обращаться в суд с заявлением о недействительности договора в целом.

Е. А.Горохова

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

29.01.2013