Жилое помещение как объект гражданских прав

ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ

О. А. ГОНЧАРОВА

Одним из специфических объектов гражданских правоотношений является жилое помещение <1>. -------------------------------- <1> Ст. 1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество; ст. 15 Жилищного кодекса РФ. Далее - ЖК РФ.

В гражданском праве эта категория имеет самостоятельное значение. Например, в конституционном праве употребляется термин жилище <2>, который обозначает "всякое помещение, предназначенное или приспособленное для постоянного или временного проживания людей". Теоретически <3> этим понятием охватываются: жилые комнаты, места общего пользования (коридор, ванная, туалет, балкон, веранда), подвал, чердак, кухня, пристройки, надворные постройки хозяйственного назначения, комнаты в гостинице, санатории, доме отдыха, отдельная палата в больнице, палатка, охотничий или садовый домик. К жилищу в правовом отношении также приравниваются: транспортные средства, находящиеся в частной собственности или только во владении и пользовании граждан; личные гаражи независимо от места их расположения; отдельное купе в поезде или отдельная каюта на корабле. Режим жилища имеют земельные участки, прилегающие к дому и четко отделенные от окружающей местности. Под понятие жилище подпадают служебные помещения, временно приспособленные для жилья. -------------------------------- <2> Ст. 25 Конституции РФ. <3> См.: Научно-практический комментарий к Конституции РФ / Под ред. Б. Н. Топорнина. М.: Юрист, 1997. С. 215 - 216.

Основное назначение указанной правовой категории в конституционном праве - обеспечение прав человека на личную жилую площадь независимо от ее юридического статуса (частная или публичная собственность) и правового режима (собственность или иное вещное право). Данное право исторически <4> гарантировано конституциями всех цивилизованных стран мира <5> как неотъемлемое право человека и гражданина, в том числе на международном уровне <6>, и представляет собой неотъемлемое право человека и гражданина; врожденное и догосударственное, главнейшее материальное условие жизни человека <7>. -------------------------------- <4> Впервые неприкосновенность жилища была провозглашена в 1215 г. в Англии в Великой хартии вольностей. <5> См.: ст. 1 Декларации прав человека и гражданина Французской республики 1789 г. и преамбула Конституции Французской республики 1958 г.; ст. 2 Конституции Итальянской республики 1947 г.; ст. 10 Конституции Испании 1978 г.; Ст. 1 Основного закона Федеративной Республики Германии 1949 г. и т. д. // Конституции зарубежных стран. М.: Юрлитинформ, 2000. <6> См.: ст. 25 Всеобщей декларации прав человека (принята и провозглашена резолюцией 217 (III) Генеральной Ассамблеи ООН от 10.12.1948 // РГ. 05.04.1995; ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах от 16.12.1966 (Пакт вступил в силу 03.01.1976, в т. ч. для России) // Ведомости ВС СССР 28.04.1976 N 17. Ст. 291; Ст. 26 Конвенции СНГ о правах и основных свободах человека от 26.05.1995 (Конвенция вступила в силу 11.08.1998, Россия ратифицировала Конвенцию 04.11.1995 ФЗ N 163-ФЗ) // СЗ РФ. 1999. N 13. Ст. 1489. <7> См.: П. И. Седугин. Жилищное право. М.: Норма, 2004. С. XI.

Это объясняет причины самого широкого толкования данного термина во многих правопорядках <8> мира. -------------------------------- <8> Например: толкование IV поправки к Конституции США.

В применении к ст. 139 УК РФ <9> под жилищем понимается индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилой фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящее в жилой фонд, но предназначенное для временного проживания (в ред. Федерального закона РФ от 20.03.2001 N 26-ФЗ // СЗ РФ. N 13. Ст. 1140). -------------------------------- <9> СЗ РФ от 17.06.1996. N 25. Ст. 2954.

Термин жилище используется и в гражданском законодательстве (ст. 1 - 3 ЖК РФ) для характеристики правоотношений, сходных с конституционными. Однако для обозначения объекта гражданских (жилищных) прав используется термин жилое помещение, который определяется как изолированное помещение, относящееся к категории недвижимого имущества и пригодное для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования) (п. 2 ст. 15 ЖК РФ)). Из данного определения следует, во-первых, что на жилые помещения распространяется правовой режим недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ) <10>. На практике это означает, что: а) отчуждение и приобретение жилых помещений и прав на них осуществляется исключительно в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации сделок с ними (ст. 131, 164, 223 ГК РФ), доступной для ознакомления третьими лицами; б) приобретение прав на жилое помещение осуществляется только способами и на основаниях, предусмотренными для недвижимого имущества (ст. 17 Закона о государственной регистрации) <11>, что подтверждает и ст. 10 ЖК РФ; в) споры о праве собственности и иных вещных правах на жилое помещение рассматриваются с определенными процессуальными особенностями - не в месте нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ) или в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК РФ), а по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 ГПК РФ). -------------------------------- <10> См. также абз. 3 ст. 1 Федерального закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594. Далее - Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. <11> Приобретение права собственности на жилое помещение в порядке, предусмотренном для движимых бесхозяйных вещей (ст. 225 ГК РФ); вещей, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК РФ); находки (ст. 227 ГК РФ); на безнадзорных животных (ст. 230 ГК РФ) и клад (ст. 233 ГК РФ) невозможно.

В теории гражданского права России жилое помещение рассматривается как вещь, недвижимая по закону в силу того, что оно представляет собой объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба назначению невозможно либо функционирование которого возможно только в соединении с каким-либо земельным участком. По мнению С. А. Степанова <12>, жилое помещение относится не к базовому (основополагающему) перечню объектов недвижимости (земельный участок, участок недр, обособленные водные объекты, объекты, прочно связанные с землей) и не к производственному (незакрытому) перечню недвижимостей в виде объектов, прочно связанных с землей, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно (леса, многолетние насаждения, здания и сооружения), а к иному имуществу, отнесенному законом к недвижимости наряду с предприятиями, кондоминиумами, воздушными и морскими судами, судами внутреннего плавания и космическими объектами. В любом случае оно подлежит особого рода учету - государственной регистрации права. -------------------------------- <12> См.: С. А. Степанов. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. С. 25.

Во-вторых, из определения жилого помещения, данного в п. 2 ст. 15 ЖК РФ, следует, что жилое помещение - изолированная конструкция (помещение), которая в гражданском обороте может выступать в нескольких видах: 1) жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании; 2) квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении; 3) комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Гражданское законодательство советского периода <13> не предусматривало подобной характеристики жилого помещения, равно и ее классификации. Это обуславливало отсутствие в гражданском обороте таких объектов, как комната, и ограниченный оборот жилых домов и квартир. -------------------------------- <13> Ст. 5 ЖК РСФСР 1983; ст. ст. 95, 106 ГК РСФСР 1964.

В действующем законодательстве подобного рода ограничения для включения структурно обособленных помещений (квартира и комната) в гражданский оборот сняты. В-третьих, из определения жилого помещения (п. 2 ст. 15 ЖК РФ) следует, что оно должно быть пригодным для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)). Это традиционная <14> характеристика жилого помещения, которая устанавливает критерии его пригодности для постоянного проживания физических лиц. Они закреплены в санитарных и технических правилах и нормах. Санитарные правила регулируются ФЗ РФ от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" <15>, Постановлением Правительства РФ от 24.07.2000 N 554, утв. Положение о санитарно-эпидемиологическом нормировании <16>, а также Санитарно-эпидемиологическими требованиями к жилым зданиям и помещениям, утвержденными Главным государственным санитарным врачом РФ 15.12.2000 (СанПиН 2.1.2.1002-00), Методическими указаниями по осуществлению государственного санитарного надзора за устройством и содержанием жилых зданий, утв. Главным санитарным врачом 24.02.1981 N 2295-81. За их нарушение предусмотрена и уголовная ответственность <17>. Технические нормы и правила устанавливаются ФЗ РФ от 27.12.2002 "О техническом регулировании" <18> и разработанным в соответствии с Законом РФ от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" <19> Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроя России) "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" <20> от 27.09.2003 N 170. -------------------------------- <14> Ст. ст. 7, 8 ЖК РСФСР 1983 // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. N 26. Ст. 883. <15> СЗ РФ. 1999. N 14. Ст. 1650. <16> СЗ РФ. 2000. N 31. Ст. 3295. <17> См.: ст. 236 УК РФ. <18> СЗ РФ. 2002. N 52. Ч. I. Ст. 5140. <19> РГ. N 15. 23.01.1993. Утратил силу с 01.03.2005. <20> РГ. N 214. 23.10.2003.

Несоответствие указанным правилам и нормам является основанием признания жилого помещения непригодным для проживания <21> в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" <22>. -------------------------------- <21> См.: п. 4 ст. 15 ЖК РФ. <22> СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702.

Жилое помещение необходимо отличать также от нежилого помещения. Теоретически - по целям использования <23>. Статья 17 ЖК РФ устанавливает, что жилые помещения предназначены для проживания. Размещение в них промышленных производств не допускается <24>. Таким образом подчеркивается непромышленный характер его эксплуатации. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности <25>, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства РФ, а также в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" <26>. -------------------------------- <23> См.: Большой юридический словарь. М.: Инфра-М, 1998. С. 503. <24> ЖК РСФСР 1983 г. в ст. 7 также исключал из категории жилых помещения, используемые для нужд промышленного характера. <25> См.: Федеральный закон РФ от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" // СЗ РФ. 1994. N 35. Ст. 3649; Приказ МЧС РФ от 18.06.2003 N 313 "Об утверждении Правил пожарной безопасности в РФ" (ППБ 01-03) // РГ. N 129. 04.07.2003. <26> СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546.

Жилое помещение может быть использовано проживающими в нем на законных основаниях гражданами (наряду с проживанием) для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требований, которым должно отвечать жилое помещение. Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется исключительно на условиях (ст. 22 ЖК РФ) и в порядке (ст. 23, 24 ЖК РФ) жилищного законодательства РФ с учетом требований законодательства о градостроительной деятельности <27>. -------------------------------- <27> См.: Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ // РГ. 30.12.2004.

Для осуществления перевода жилых помещений в нежилые ЖК РФ установил три исключения. Невозможно жилое помещение перевести в категорию нежилого в случаях, когда: а) доступ к такому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению; б) такое помещение является частью жилого помещения или используется собственником данного помещения либо иным гражданином в качестве места постоянного проживания; в) право собственности на данное помещение обременено правами каких-либо лиц (физических или юридических), например помещение является предметом залога. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми <28>. -------------------------------- <28> См.: Комментарий к новому ЖК РФ под ред. М. Ю. Тихомирова. М.: изд. Тихомирова М. Ю., 2005. С. 54 - 55.

Новеллой ЖК РФ (п. 1 ст. 22) является норма, допускающая перевод нежилого помещения в жилое, поскольку до определенного времени законодательство (ст. 9 ЖК РСФСР 1983 г., п. 3 ст. 288 ГК РФ) предусматривало правила, которые касались только перевода жилых помещений в нежилые. Такой перевод не допускается: а) если такое помещение не отвечает установленным требованиям и отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям; б) если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц (например в силу договоров ипотеки, аренды, доверительного управления и т. п.). Порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое является единым, осуществляется органом местного самоуправления по требованию собственника или уполномоченного им лица (заявителя) при наличии установленных в законе документов и в установленные сроки (ст. 23 ЖК РФ). Данное правило конкретизируется в законодательстве субъектов РФ и нормах органов местного самоуправления <29>. Так, в городе Оренбурге прием и подготовку документов о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые осуществляет Управление жилищной политики администрации г. Оренбурга. Компетенция органов местного самоуправления устанавливается Федеральным законом РФ N 131-ФЗ от 06.10.2003 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" <30>. -------------------------------- <29> См., например: Постановление Оренбургского городского Совета от 19.05.2005 N 118 "Об утверждении Положения "О переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые в городе Оренбурге" // Вечерний Оренбург. 02.06.2005. N 22. <30> См.: СЗ от 06.10.2003. N 40. Ст. 3822.

В случае необходимости обеспечить использование помещения в новых целях допускается его переустройство и (или) перепланировка и (или) проведение иных работ, завершение которых подтверждается актом приемочной комиссии. Жилые помещения - объект гражданского оборота (ст. 2, 10, 15 ЖК РФ; абз. 3 ст. 1 Закона государственной регистрации прав на недвижимое имущество), который подлежит измерению. Общая площадь жилого помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (п. 5 ст. 15 ЖК РФ). Правовая связь жилого помещения с земельным участком, на котором оно располагается, регламентируется гражданским (абз. 9 п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, ст. ст. 131, 164, 263, 271 - 274 ГК РФ), а также земельным (ст. 30 - 31, 35 - 36, 38 - 39 ЗК РФ) и градостроительным (ст. 4, 30, 37 - 40, 44, 51 и 62 Градостроительного кодекса РФ) законодательством РФ. В случае если помещение (жилой дом, другое строение, сооружение) создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо создано без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, оно квалифицируется как самовольная постройка (ст. 222 ГК РФ). Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Исключения составляют случаи, когда: а) право собственности на самовольную постройку признается судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку; б) право собственности на самовольную постройку признается судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае на лицо, за которым признано право собственности, возлагается обязанность компенсировать осуществившему постройку лицу расходы в размере, определенном судом. В признании права собственности за указанными лицами должно быть отказано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Жилое помещение - объект как обязательственных, так и гражданских (вещных) правоотношений. В обязательственных правоотношениях жилое помещение традиционно <31> является предметом договора найма и аренды (имущественного найма) <32>. В вещных правоотношениях правовой статус жилого помещения имеет свои особенности. -------------------------------- <31> См.: Гл. 35 ГК РФ (1996 г.); Гл. 28 ГК РСФСР (1964 г.). <32> См.: § 4 гл. 34 ГК РФ; гл. 27 ГК РСФСР.

Законодательно право частной собственности на жилое помещение в России в условиях пореформенного правотворчества было закреплено Законом РСФСР от 24.12.1990 "О собственности в РСФСР" <33>. Статья 10 вышеназванного Закона в числе объектов права собственности гражданина называет жилые дома, квартиры и дачи. -------------------------------- <33> См.: Ведомости съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. N 30. Ст. 416. Закон утратил силу с 01.01.1995 с принятием ФЗ РФ от 30.11.1994 N 52.

Однако это не значит, что до 1991 г. право собственности на жилые помещения законодательно не было установлено. Оно в полной мере признавалось гражданским законодательством дореволюционного периода <34>. -------------------------------- <34> См.: ст. ст. 384, 420, Свод законов. Т. X, ч. 1, изд. 1900 г.; Законы гражданские с разъяснениями правительствующего Сената и комментариями русских юристов / Сост. И. М. Тютрюмов. Кн. 2. М.: Статут, 2004. С. 7, 59.

Частично право собственности на жилые помещения (строения) признавало и советское государство <35> в целях снижения расходов на содержание муниципального жилья и формирования сектора экономики, связанного с трудовым землепользованием <36>. -------------------------------- <35> См.: Постановление СНК от 23.12.1921 и от 24.04.1924; Декрет ВЦИК и СНК от 21.08.1924; Разъяснения Коллегии НКЮ от 10.05.1924. <36> См.: Новицкая Т. Е. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. Серия "Памятники советского законодательства". М.: Зерцало, 2002. С. 76.

Документами, подтверждающими право собственности на передаваемое в частную собственность жилье, были в том числе нотариально удостоверенные (или засвидетельствованные коммунальными органами в период 1931 - 1936 гг.) договоры купли-продажи (в том числе с условием пожизненного содержания продавца), мены и дарения строений <37>. -------------------------------- <37> См.: п. ж § 8 части II Инструкции о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР. Утв. Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21.02.1968 N 83, согласована с отделом нотариата Верховного Суда РСФСР.

Естественно, признавать такого рода оборот жилых помещений рыночным нельзя, поскольку он был призван решать лишь социальные вопросы в жилье. Да и касался он малоценного и небольшого по объему жилищного фонда. Действующее в настоящее время гражданское законодательство (глава 18 ГК РФ; глава 5 ЖК РФ) позволяет гражданину - собственнику жилого помещения использовать его не только для личного проживания и проживания членов его семьи, но и иным образом распоряжаться им (например, сдавать для проживания третьим лицам). Такова в общих чертах характеристика жилого помещения как объекта гражданских прав.

Название документа