Обоснованны ли требования уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ о необходимости соблюдения права преимущественной покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в случае если два хозяйствующих субъекта (коммерческие организации) заключили соглашение об отступном на такой земельный участок?

Ответ: В указанном случае требования уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ необоснованны.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Однако гражданское законодательство допускает переход права собственности на земли сельскохозяйственного назначения не только путем заключения договоров купли-продажи, но и других сделок, - например, дарения, передачи в качестве взноса в уставный капитал, передачи в качестве отступного взамен исполнения какого-либо обязательства.

Таким образом, исходя из буквального толкования положений Закона N 101-ФЗ преимущественное право возникает исключительно при продаже земельного участка (т. е. отчуждения земельного участка путем заключения договора купли-продажи) и не связано с другими сделками по отчуждению такого земельного участка.

Так, в частности, в соответствии с п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

При этом согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и тому подобное, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).

В соответствии со ст. 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т. п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.

Таким образом, достигнув соглашения о прекращении обязательства по ранее заключенной сделке предоставлением отступного, стороны не противоречащим закону способом прекращают существовавшие между ними отношения.

Кроме того, в соответствии с положениями гражданского и земельного законодательства РФ такие правоотношения не могут рассматриваться как скрытая купля-продажа земельного участка, поскольку при заключении договора купли-продажи возникает новое, ранее не оговоренное, обязательство по передаче в собственность земельного участка за плату.

Таким образом, исходя из вышеизложенного преимущественное право покупки в рассматриваемом случае не возникает и требования уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ неправомерны.

Аналогичные выводы отражены в судебной практике (см., например, Определение ВАС РФ от 15.06.2012 N ВАС-7061/12 по делу N А41-15368/11 и Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2012 по делу N А55-32638/2011).

И. С.Шукалов

ЗАО "Сплайн-Центр"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

25.01.2013