Муниципальный орган (арендодатель) и ОАО (арендатор) заключили договор аренды земельного участка для строительства объектов. Арендатор начал строительство объектов, после чего на основании договора инвестирования ООО (инвестор) зарегистрировало право собственности на часть данных объектов незавершенного строительства. Договор аренды земельного участка под принадлежащими инвестору на праве собственности объектами незавершенного строительства с арендодателем (муниципальным органом) не заключался. Решением уполномоченного органа инвестору было отказано в уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Арендная плата за использование земельного участка выплачена предыдущим пользователем земельного участка. Муниципальный орган требует от инвестора выплатить сумму неосновательного обогащения, образовавшегося в результате использования земельного участка. Правомерно ли требование муниципального органа?

Ответ: Требование муниципального органа - собственника земельного участка и арендодателя, на котором ОАО - арендатор построило ряд объектов недвижимости, впоследствии переданных на праве собственности ООО - инвестору, о взыскании с ООО неосновательного обогащения, возникшего, по мнению муниципального органа, в результате того, что ООО фактически пользовалось участком без заключения договора аренды участка с муниципальным образованием и без уступки прав и обязанностей ОАО по договору аренды, неправомерно, так как арендная плата за соответствующий период была погашена ОАО.

Обоснование: В силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Из содержания п. п. 13 и 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Покупатель здания, строения, сооружения находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с п. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

Из приведенных норм следует, что инвестор получил право на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, а значит, не должен вносить никакой платы за пользование участком, так как ее внес прежний собственник.

Обращаясь к судебной практике, мы видим, что в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 04.12.2012 N А28-11428/2011 суд указал, что по смыслу ст. 1102 ГК РФ при обращении в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать факт пользования ответчиком земельным участком, факт неосновательного обогащения ответчика за счет истца и размер неосновательного обогащения. В рассматриваемом споре суд установил, что плата за использование земельного участка взыскана с предыдущего пользователя земельным участком. Следовательно, использование земельного участка уже оплачено, и у управления отсутствует право получения дополнительной платы еще и с общества, поэтому суды правомерно отказали во взыскании неосновательного обогащения в спорный период.

Из анализа норм следует, что требование муниципального органа неправомерно, так как использование земельного участка уже оплачено предыдущим собственником, у муниципального органа отсутствует право получения дополнительной платы еще и с ООО.

Е. А.Горохова

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

22.01.2013