Между администрацией муниципального образования (арендодателем) и организацией (арендатором) подписан договор, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок. Договором предусмотрено, что в случаях изменения базовых размеров арендной платы арендная плата подлежит перерасчету с последующим сообщением арендатору в течение 15 дней с момента изменения. В случае невыполнения данного условия арендодателем арендная плата уплачивается арендатором исходя из ранее представленных расчетов. Право на одностороннее изменение методики расчета арендной платы арендодателю договором не предоставлено. Изменения и дополнения к договору действительны, если они совершены в письменном виде и подписаны обеими сторонами. Арендатор выплачивал арендную плату в установленном размере и своевременно, однако приказом уполномоченного органа был установлен новый порядок определения размера арендной платы. Соглашение о внесении изменений в условия определения размера арендной платы между сторонами не было заключено. Администрация муниципального образования требует внести задолженность по арендной плате, возникшую в связи с новой методикой ее расчета, за период, который был оплачен организацией по старой методике. Администрация ссылается на то, что размер арендной платы за земельные участки, муниципальная собственность на которые не разграничена, фактически определяется государством в лице уполномоченного органа, а деятельность администрации муниципального образования носит технический характер по расчету арендной платы, в связи с чем администрация, руководствуясь приказом, в одностороннем порядке изменила размер арендной платы по договору

Правомерна ли позиция муниципального образования? Должна ли организация вносить задолженность по арендной плате за период, оплаченный по старой методике?

Ответ: Увеличение размера арендной платы в результате изменения ставок муниципальным образованием как собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы. Но, так как в договоре указано на отсутствие у арендодателя права на одностороннее изменение методики расчета арендной платы, одностороннее изменение данного условия договора является правонарушением со стороны администрации муниципального образования. Организация не должна вносить дополнительные платежи в погашение задолженности по арендной плате.

Обоснование: Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 310 ГК РФ закрепляет, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Пунктом 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ установлено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Пунктом 4 ст. 22 ЗК РФ также установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Также в соответствии с п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 12404/09, ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Обращаясь к судебной практике, мы видим, что в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 12.12.2012 N А75-862/2012 суд постановил, что, учитывая то, что положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, и сторонами не было заключено соглашение об изменении договора в порядке п. 1 ст. 452 ГК РФ, суд пришел к правомерному и обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований администрации о взыскании арендной платы, исчисленной в порядке, предусмотренном Приказом Департамента государственной собственности.

Из приведенного обоснования следует, что органы местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком. В связи с этим увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы. Однако одностороннее изменение условий договора является правонарушением со стороны администрации муниципального образования, так как в договоре указано на отсутствие у арендодателя права на одностороннее изменение методики расчета арендной платы.

Е. А.Горохова

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

22.01.2013