Организация 1 заключила договор с организацией 2, предметом которого является финансирование инвестором (организацией 2) строительства кирпичного жилого дома в доле, равной стоимости нежилого помещения, расположенного на первом этаже. Заказчик (организация 1) принимает на себя обязательство по строительству объекта и вводу его в эксплуатацию. Однако организация 1 не выполнила обязательство по строительству дома и вводу его в эксплуатацию. Организация 2 заключила договор уступки права требования, по условиям которого уступила право требования по договору между организациями 1 и 2 в отношении нежилого помещения индивидуальному предпринимателю. Впоследствии организация 1 была признана несостоятельной (банкротом), в отношении нее открыто конкурсное производство. Индивидуальный предприниматель просит включить его требование о передаче нежилого помещения в реестр требований организации 2 о передаче жилых помещений должника. Могут ли быть удовлетворены его требования?

Ответ: Заявление индивидуального предпринимателя о включении его требования о передаче нежилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений должника, признанного банкротом, не подлежит удовлетворению.

Обоснование: Подпунктом 1 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Федеральный закон "О банкротстве") установлено, что лицом, привлекающим денежные средства и (или) имущество участников строительства, - застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона "О банкротстве" участник строительства - это физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Исходя из пп. 3 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона "О банкротстве" требование о передаче жилого помещения - это требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

Статья 201.7 Федерального закона "О банкротстве" предусматривает ведение реестра требований о передаче жилых помещений, в котором учитываются требования участников строительства о передаче жилых помещений.

Согласно п. 1 ст. 201.4 Федерального закона "О банкротстве" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Статьей 201.8 Федерального закона "О банкротстве" установлено, что с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 17.07.2012 N 1388-О, положения ст. 201.1 Федерального закона "О банкротстве" не предусматривают возможности предъявлять к застройщику требование о передаче в собственность нежилого помещения.

Исходя из приведенных положений можно заключить, что цель составления реестра состоит в установлении того, кому и какие именно жилые помещения обязан передать должник в соответствии с условиями заключенного, но не исполненного им договора, тогда как предметом договора в рассматриваемой ситуации является нежилое помещение.

Обращаясь к судебной практике, мы видим, что ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 29.10.2012 N А33-16859/2008 установил, что, поскольку положения § 7 гл. IX Федерального закона "О банкротстве" к требованиям в отношении нежилых помещений, в том числе объектов незавершенного строительства, применению не подлежат, требование предпринимателя о включении в реестр требований о передаче жилых помещений нежилого помещения не подлежит удовлетворению.

В Постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.07.2012 N А33-16859/2008к227 отмечается, что способы защиты прав лиц, у которых имеются требования в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщика, предусмотрены ч. 1 ст. 201.8 Федерального закона "О банкротстве", согласно которой с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного указанной статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению.

Из данного обоснования следует, что нормами Федерального закона "О банкротстве" не предусмотрена возможность удовлетворения требований к застройщику о передаче нежилых помещений. Требования предпринимателя не могут быть удовлетворены.

Е. А.Горохова

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

20.01.2013