Решением суда организация-должник признана несостоятельной и в отношении ее имущества открыто конкурсное производство

Ранее организация-должник (застройщик) заключила с контрагентом договор о долевом участии в строительстве жилья. Далее участник долевого строительства уступил по соответствующему договору право требования по передаче жилого помещения физическому лицу. При этом ни договор долевого участия в строительстве, ни договор уступки права требования не прошли процедуру государственной регистрации.

Правомерно ли в соответствии с действующим законодательством РФ включить в реестр требований кредиторов должника требование о передаче жилого помещения на основании такого договора уступки права требования?

Ответ: Действующее законодательство РФ допускает возможность включения в реестр требований кредиторов должника требования о передаче жилого помещения на основании договора уступки права требования по договору о долевом участии в строительстве жилья, не зарегистрированного должным образом, но при условии доказанности факта полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по соответствующему договору. Применительно к рассматриваемой ситуации это означает, что в судебном порядке необходимо доказать факт такой оплаты.

Обоснование: Дела о банкротстве застройщиков регулируются параграфом 7 гл. IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ).

Подпункт 2 п. 1 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ определяет под участником строительства физическое лицо, юридическое лицо, Российскую Федерацию, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

К тому же под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения).

В соответствии с п. 1 ст. 201.6 Закона N 127-ФЗ требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном ст. ст. 71 и 100 Закона N 127-ФЗ.

На основании п. 1 ст. 100 Закона N 127-ФЗ кредиторы направляют свои требования в арбитражный суд и конкурсному управляющему с приложением судебного акта или иных подтверждающих обоснованность этих требований документов.

Как предусматривает п. 1 ст. 201.7 Закона N 127-ФЗ, в реестр требований о передаче жилых помещений включаются сведения о сумме, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях.

В соответствии с п. 2 ст. 201.6 Закона N 127-ФЗ при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть представлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

В Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.10.2012 N А33-2805/2009 арбитражный суд, комментируя приведенные выше положения Закона N 127-ФЗ, считает, что условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, участником строительства являются:

- установление факта того, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя;

- установление факта того, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.

Таким образом, данная позиция основывается на том, что для включения в реестр требований кредиторов требования о передаче жилого помещения на основании договора о долевом участии в строительстве жилья необходимо доказать факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком. Довод о незаключенности договора о долевом участии в строительстве жилья, положенный в основу требования, в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ, ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) вследствие отсутствия его государственной регистрации не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования (Постановление ФАС Поволжского округа от 06.09.2012 N А55-6250/2009).

Следует отметить, что до вступления в силу Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства" (далее - Закон N 210-ФЗ), который дополнил гл. IX Закона N 127-ФЗ параграфом 7 "Банкротство застройщиков", существовала следующая позиция: арбитражные суды не удовлетворяли требование о передаче жилого помещения в связи с признанием договора о долевом участии в строительстве жилья, а также договора об уступке соответствующего права требования незаключенными из-за отсутствия государственной регистрации. Данный вывод арбитражный суд сделал на основании норм ГК РФ и Закона N 214-ФЗ. Так, в Постановлении ФАС Поволжского округа от 12.07.2011 N А65-851/2009 указано, что в соответствии с ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 2 ст. 11 Закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договоров или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Таким образом, как и договор долевого участия в строительстве, соглашение к нему подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации.

Отсутствие доказательств государственной регистрации договора и соглашения к нему не позволяет сделать вывод о существовании уступаемого по договору права. Следовательно, требование о передаче жилого помещения на основании договора о долевом участии в строительстве жилья подлежит отклонению.

Исходя из изложенного можно сделать вывод, что придерживаться указанной позиции не имеет смысла, так как Законом N 210-ФЗ были введены специальные положения, регулирующие ситуации банкротства застройщиков. Данные положения Закона N 127-ФЗ направлены на защиту интересов кредиторов, так как предоставляют возможность включения в реестр требований кредиторов требования о передаче жилого помещения на основании договора о долевом участии в строительстве жилья при условии, если надлежащим образом доказан факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком. Довод о незаключенности договора о долевом участии в строительстве жилья, положенный в основу требования, вследствие отсутствия его государственной регистрации не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Тем не менее после вступления в силу Закона N 210-ФЗ в судебной практике встречаются решения, содержащие обоснования правомерности довода о незаключенности договора о долевом участии в строительстве жилья, положенного в основу требования, в силу ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, вследствие отсутствия его государственной регистрации, которые могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования (Постановление ФАС Уральского округа от 04.10.2012 N Ф09-2584/11). С нашей точки зрения, в настоящий момент такое обоснование является некорректным, поскольку Законом N 210-ФЗ были введены специальные положения, регулирующие ситуации банкротства застройщиков.

К. А.Терехова

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

18.01.2013