Два общества с ограниченной ответственностью, которые не являются субъектами малого и среднего предпринимательства, заключили договор аренды оборудования. В нем предусмотрено, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Согласно договору арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор не позднее чем за 30 дней до окончания срока действия договора. В соответствии с этими положениями договора арендатор направил арендодателю письменное заявление о продлении срока аренды. Однако арендодатель отказал в заключении договора на новый срок, пояснив, что планирует использовать оборудование в своей деятельности

По мнению арендатора, отказ заключить с ним новый договор неправомерен, поскольку он добросовестно вносил арендную плату и пользовался оборудованием с соблюдением всех условий договора. Кроме того, преимущественное право заключить договор аренды на новый срок предусмотрено законодательством и арендодатель не вправе отказать арендатору в его реализации. Арендатор обратился в арбитражный суд и потребовал признать за ним преимущественное право на заключение договора аренды оборудования на новый срок.

Правомерны ли требования арендатора? Является ли отказ арендодателя заключить договор на новый срок неправомерным?

Ответ: Требования арендатора о признании за ним преимущественного права на заключение договора аренды оборудования на новый срок, в случае если арендодатель не планирует больше сдавать имущество в аренду и желает использовать оборудование в своей деятельности, неправомерны. Отказ арендодателя от заключения договора аренды оборудования на новый срок правомерен.

Обоснование: Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Иное может быть предусмотрено законом или договором аренды. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Из этих норм следует, что арендатор может реализовать преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок только в том случае, если арендодатель намерен заключать новый договор аренды. В этом случае арендатор имеет преимущество перед иными лицами, желающими заключить такой договор с арендодателем. Однако если арендодатель не планирует заключать договор аренды на новый срок, преимущественное право не может быть реализовано. Иными словами, арендатор может осуществить преимущественное право только при условии, что арендодатель намерен снова сдавать имущество в аренду.

В силу ст. 608 ГК РФ арендодателем является собственник имущества. Также им может быть лицо, которое уполномочено законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Собственник, которому принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, вправе по своему усмотрению совершать в отношении него любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В частности, собственник может передавать другим лицам права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, оставаясь его собственником (п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ).

Таким образом, арендодатель вправе принимать решение о том, заключать ли ему договор аренды на новый срок или нет, по своему усмотрению. Действующее законодательство не предусматривает обязанность арендодателя заключать новый договор аренды в целях реализации арендатором его преимущественного права. При этом, как отметил ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 07.06.2012 по делу N А13-8929/2011, мотивы, по которым арендодатель не желает заключать договора аренды на новый срок, и факт добросовестного исполнения арендатором условий договора аренды в течение срока его действия не имеют правового значения. Аналогичные выводы приводятся в Постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 11.09.2012 по делу N А13-15054/2011, ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.11.2006 N А33-1861/06-Ф02-5717/06-С2.

Следовательно, отказ арендодателя заключить договор аренды на новый срок правомерен и не нарушает права арендатора. Требования арендатора о признании за ним преимущественного права на заключение договора аренды оборудования на новый срок неправомерны. Кроме того, в судебной практике имеется мнение, что действующее законодательство не предусматривает такого способа защиты, как требование о признании преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок (например, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 07.06.2012 по делу N А13-8929/2011, ФАС Северо-Кавказского округа от 23.07.2009 по делу N А53-22939/2008).

С. В.Соболева

Группа компаний

"Аналитический Центр"

14.01.2013