ООО, владеющее на праве собственности недвижимым имуществом (офисным зданием), заключило в сентябре 2013 г. с индивидуальным предпринимателем договор аренды недвижимого имущества (офиса). В договоре аренды размер арендной платы установлен в рублях на основании курса условной единицы, приравненной к евро. В договоре аренды указано, что он может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным ГК РФ

В связи с существенным повышением курса евро размер арендной платы увеличился на 15% по отношению к размеру арендной платы на дату заключения договора аренды.

Может ли предприниматель, сославшись на повышение курса евро как на существенное обстоятельство, влияющее на договорные отношения, потребовать расторжения договора аренды на основании ст. 451 ГК РФ?

Ответ: Рост курса иностранной валюты, к которой привязан размер арендной платы, не является существенным изменением обстоятельств, влекущим возможность расторжения договора аренды на основании ст. 451 Гражданского кодекса РФ.

Обоснование: Правовое положение участников гражданского оборота, договорные и иные обязательства определяются гражданским законодательством, которое регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (п. 1 ст. 2 ГК РФ).

В силу пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ договор является одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст. ст. 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами гл. 27 и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ (п. 3 ст. 420 ГК РФ).

Пункт 1 ст. 307 ГК РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и тому подобное, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. ст. 309, 310 ГК РФ).

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 317 ГК РФ денежные обязательства должны быть выражены в рублях (ст. 140 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 317 ГК РФ в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, специальных правах заимствования и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

Досрочное расторжение договора по требованию арендатора регулируется ст. 620 ГК РФ, которой не предусмотрено, что повышение курса иностранной валюты, к которой привязана арендная плата, может являться основанием для расторжения договора аренды.

На основании ст. 451 ГК РФ возможно расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ).

Пункт 2 ст. 451 ГК РФ содержит перечень условий, при одновременном наличии которых судом может быть произведено расторжение договора:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления, имеющего целью устранение неблагоприятных последствий инфляции (Постановление ФАС Поволжского округа от 31.05.2012 по делу N А55-16572/2011 (Определением ВАС РФ от 01.10.2012 N ВАС-12489/12 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).

Установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления, имеющего целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Существенное изменение курса иностранной валюты по отношению к российской валюте не является основанием для расторжения договора (Постановление ФАС Московского округа от 02.07.2009 N КГ-А41/4517-09).

На основании изложенного предприниматель не вправе ссылаться на повышение курса евро как на существенное обстоятельство, влияющее на договорные отношения, предоставляющее право требовать расторжения договора аренды на основании ст. 451 ГК РФ.

М. Ю.Мордасов

Юридическая компания "Юново"

12.05.2014