Вправе ли плательщик ренты предоставить полученное по договору ренты имущество в аренду третьему лицу? Если да, то требуется ли в таком случае согласие получателя ренты?

Ответ: Плательщик ренты вправе предоставить полученное по договору ренты имущество в аренду третьему лицу.

Если рента является постоянной или пожизненной и под ее выплату передано недвижимое имущество, передача его в аренду допустима только с согласия получателя ренты. Если по договору постоянной или пожизненной ренты передано движимое имущество, такого согласия не требуется.

При этом договор ренты может предусматривать условие о возможном обременении имущества (в том числе сдаче в аренду) с предварительного согласия получателя ренты. В таком случае получение согласия получателя ренты обязательно в любом случае при передаче имущества в аренду третьему лицу.

Обоснование: Определение договора ренты содержится в ст. 583 Гражданского кодекса РФ. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. В договоре можно предусмотреть, что рента выплачивается бессрочно (постоянная рента) или в течение срока жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением, правовое регулирование осуществляется параграфом 4 гл. 33 ГК РФ.

Как следует из приведенных норм, имущество, которое отчуждается под выплату ренты, переходит в собственность плательщика ренты. Получатель ренты может передавать его плательщику за плату или бесплатно (п. 1 ст. 585 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие прав и охраняемых законом интересов других лиц. В частности, собственник вправе передавать другим лицам права владения, пользования и распоряжения имуществом, оставаясь собственником, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Сдать имущество в аренду вправе его собственник (ст. 608 ГК РФ).

ГК РФ не запрещает плательщику постоянной и пожизненной ренты, который стал собственником имущества, полученного по договору ренты, сдавать его в аренду третьему лицу. Обязанность получить на это согласие получателя ренты прямо не предусмотрена.

Вместе с тем в силу п. 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. То есть фактически плательщик ренты становится залогодателем такого недвижимого имущества, а получатель ренты - залогодержателем. Залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду, безвозмездное пользование другому лицу или иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом, договором и не вытекает из существа залога (п. 2 ст. 346 ГК РФ). Законодательство не содержит иных правил для случая сдачи в аренду недвижимого имущества залогодателем - плательщиком ренты. Следовательно, плательщик постоянной и пожизненной ренты, который получил по договору ренты в собственность недвижимое имущество, вправе сдавать его в аренду только с согласия получателя ренты. В отношении движимого имущества такой обязанности нет, поэтому плательщик постоянной и пожизненной ренты может сдать его в аренду без согласия получателя ренты.

В отношении договора пожизненного содержания с иждивением установлены особенности использования имущества, переданного плательщику ренты. В силу такого договора получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК РФ). Плательщик ренты имеет право отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания. Однако совершать эти действия он обязан только с предварительного согласия получателя ренты. Кроме того, плательщик ренты должен принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению его стоимости (ст. 604 ГК РФ).

Таким образом, плательщик ренты по договору пожизненного содержания с иждивением вправе сдавать в аренду недвижимое имущество, собственником которого он стал в соответствии с договором ренты, лишь с согласия получателя ренты. Нужно учитывать, что при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата сданного в аренду недвижимого имущества либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (п. 2 ст. 605 ГК РФ).

При этом договор ренты может предусматривать возможность обременения имущества (сдачи в аренду и т. д.) с предварительного согласия получателя ренты (ст. 421 ГК РФ). В таком случае получение согласия получателя ренты обязательно в любом случае при передаче имущества в аренду третьему лицу.

С. В.Соболева

Группа компаний

"Аналитический Центр"

18.12.2012