Двум организациям на праве общей долевой собственности принадлежит недвижимое имущество общей площадью 1200 кв. м (соответственно 1/3 и 2/3 доли). Вправе ли одна из организаций, не получая согласия другого сособственника, передать в аренду третьей организации недвижимое имущество площадью 150 кв. м при условии, что доли владения собственниками недвижимым имуществом в натуре не выделены и соглашение о порядке распоряжения имуществом отсутствует?

Ответ: В случае если участники долевой собственности распределение долей в натуре не производили, а также не определяли порядок распоряжения принадлежащим им на праве собственности недвижимым имуществом, один из собственников не вправе без согласия другого передавать в аренду третьим лицам указанное недвижимое имущество, вне зависимости от площади передаваемого недвижимого имущества.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

В силу п. 2 ст. 244 ГК РФ долевой собственностью признается имущество, которое находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

По смыслу указанной нормы права передача имущества в аренду третьим лицам является формой распоряжения имуществом и может осуществляться только с согласия других участников долевой собственности (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.06.2012 по делу N А43-9887/2011).

Согласно п. 1 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Как отметил Восьмой арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 10.12.2010 по делу N А70-7223/2010 (Постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 03.03.2011 данное Постановление оставлено без изменения), в отношении владения, пользования и распоряжения имуществом действует одно общее правило: они осуществляются по соглашению всех ее участников. При этом участники общей собственности равны независимо от размера принадлежащей каждому из них доли, если иное не установлено законом, соглашением между ними или не вытекает из самой природы общей собственности.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2 ст. 252 ГК РФ).

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Передача имущества во временное владение и пользование по договору аренды является распоряжением имуществом, и, следовательно, передача в аренду имущества, находящегося в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (Постановление ФАС Московского округа от 17.02.2011 N КГ-А41/891-11 по делу N А41-42764/09).

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

На основании изложенного то обстоятельство, что доли владения обществом А и обществом Б недвижимым имуществом в натуре не выделены и соглашение о порядке распоряжения долями отсутствует, свидетельствует о том, что отсутствие согласия общества Б на передачу помещений в аренду арендатору будет свидетельствовать о неправомерности передачи обществом А в аренду обществу В недвижимого имущества (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.02.2012 по делу N А21-3226/2009).

В случае если один из собственников передаст имущество, находящееся в общей долевой собственности, в аренду без получения согласия другого собственника, то полученные первым арендные платежи за пользование общим имуществом подлежат распределению между сособственниками (ст. 248 ГК РФ) и могут быть получены посредством предъявления вторым собственником иска о взыскании неосновательного обогащения (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 02.10.2009 по делу N А32-1051/2009).

М. Ю.Мордасов

Юридическая компания "Юново"

14.12.2012