Организация владеет земельным участком. Получено постановление об изменении вида разрешенного использования земельного участка. Изменение вида разрешенного использования связано с изменением категории земельного участка. Указанное изменение не внесено в государственный кадастр недвижимости. Организация планирует продать земельный участок

Можно ли заключить договор купли-продажи земельного участка на основании документов, в которых указан прежний вид разрешенного использования земельного участка, существовавший до принятия постановления?

Ответ: В случае перевода земельного участка из одной категории в другую вид разрешенного использования земельного участка остается прежним до момента внесения в Единый государственный реестр прав указанных изменений.

Таким образом, продавец и покупатель, если он уведомлен продавцом, могут заключить договор купли-продажи земельного участка с указанием прежнего вида разрешенного использования, существовавшим до внесения в Единый государственный реестр прав изменений в сведения о категории земельного участка.

В таком случае указание в договоре купли-продажи вида разрешенного использования, существовавшего до принятия данного постановления, не является предоставлением покупателю продавцом заведомо ложной информации.

Продавец может также провести изменение вида разрешенного использования земельного участка до продажи земельного участка.

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Аналогичные указания содержит Постановление ФАС Московского округа от 18.02.2009 N КГ-А41/12649-08.

В силу п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

На основании п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации, в частности:

- об ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;

- о разрешении на застройку данного земельного участка;

- иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка, вправе требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

На основании изложенного вид разрешенного использования земельного участка, по нашему мнению, является существенным условием договора.

Следовательно, в договоре купли-продажи земельного участка должен быть указан, по нашему мнению, вид разрешенного использования земельного участка.

Вид разрешенного использования земельных участков в соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории земель (ст. ст. 77, 85, 87, 94, 101, 103 ЗК РФ) и в соответствии с зонированием территорий (ст. 85 ЗК РФ, ч. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ).

Из содержания вопроса известно, что изменение вида разрешенного использования связано с изменением категории земельного участка. В случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую этот перевод сопровождается изменением вида разрешенного использования земельного участка.

В соответствии с ч. 4 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (далее - Закон N 172-ФЗ) перевод земельных участков из одной категории в другую осуществляется на основании акта исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из одной категории в другую.

Согласно ч. 3 ст. 5 Закона N 172-ФЗ перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с даты осуществления государственного кадастрового учета земельных участков в связи с изменением их категории.

В соответствии с п. 70 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42, сведения о видах разрешенного использования земельного участка в Единый государственный реестр прав вносятся на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления либо на основании градостроительного регламента.

Следовательно, в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую изменение разрешенного использования земельного участка, в силу ч. 3 ст. 5 Закона N 172-ФЗ, считается состоявшимся с даты внесения в Единый государственный реестр прав сведений об изменении категории земельного участка.

Таким образом, в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую датой изменения разрешенного использования земельного участка является дата внесения в Единый государственный реестр прав изменений в сведения о категории земельного участка.

На основании изложенного продавец и покупатель, если он уведомлен продавцом, могут, по нашему мнению, заключить договор купли-продажи земельного участка с указанием прежнего вида разрешенного использования, существовавшего до внесения в Единый государственный реестр прав изменений в сведения о категории земельного участка.

В таком случае указание в договоре купли-продажи вида разрешенного использования, существовавшего до принятия данного постановления, не является предоставлением покупателю продавцом заведомо ложной информации.

С. М.Дмитричева

ЗАО "Сплайн-Центр"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

13.12.2012